Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e BONACORSI

1 GROSSE M^e HURLUS

1 EXP M^e LE DONNE

1 EXP M^e TOCQUET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Octobre 2025

DÉCISION N° 2025/356

N° RG 22/05965 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-O6M3

DEMANDERESSE :

Madame [V], [W], [O] [R]

née le 17 Mai 1949 à GRASSE (06130)

9 chemin des Maures et des Adrets

06130 GRASSE

représentée par M^e Cédric BONACORSI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

SDC 1 RUE JEAN OSSOLA Syndicat coopératif régi par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965 ainsi que par les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967 représenté par son Syndic coopératif en exercice la Société par Actions Simplifiée MATERA, au capital de 70.080,19 €, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 825 188 576 dont le siège social est 46 rue Notre-Dame des Victoires 75002 Paris, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège.

1, rue Jean Ossola

8 rue Tracastel

06130 GRASSE

représentée par Maître Frédéric TOCQUET de la SELARL CABINET FREDERIC TOCQUET, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Compagnie d’assurance AXA [W] IARD

313 Terrasses de l’Arche

92727 NANTERRE CEDEX

représentée par Maître Patrick-marc LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE LE DONNE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par M^e HEINTZE LE DONNE

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A]

9 Avenue Thiers

06130 GRASSE

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 10 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 08 octobre 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [R] est propriétaire des lots numéros 1 à 6 au sein d’un ensemble immobilier situé sis 1 rue Jean Ossola à GRASSE, cadastré numéro BH 21.

Le syndicat des copropriétaires 1 RUE JEAN ORSOLA avait pour syndic la SA GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] – Cabinet [A] – depuis le 26 juin 2018 jusqu’à une assemblée générale des copropriétaires en date du 21 février 2023, laquelle a institué la société GRASSE GESTION IMMOBILIER en qualité de nouveau syndic.

La SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] a pour assureur responsabilité civile professionnelle la Compagnie AXA FRANDE IARD.

Suivant un arrêté daté du 16 décembre 2019, la commune de Grasse a ordonné une procédure de péril ordinaire sur l’immeuble BH21 susvisé.

Par acte en date du 24 novembre 2022, Madame [V] [R] a fait assigner la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] en réparation de ses préjudices.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/05965.

Par acte du 10 juin 2024, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] a fait assigner le SDC 1 RUE JEAN OSSOLA en intervention forcée.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/03248.

Enfin, par acte du 1er octobre 2024, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] a fait assigner la SA AXA [W] IARD en intervention forcée aux fins de garantie et en dénonce de l’assignation introductive délivrée par Madame [V] [B] à la SA AXA [W] IARD.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/04839.

Par ordonnance du 19 décembre 2024 le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites sous les numéros 24/3248 et 24/4839 du rôle pour les inscrire sous le numéro de rôle unique 22/05965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, Madame [V] [R] demande au tribunal de :

Condamner in solidum la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] et la compagnie d’assurances AXA [W] IARD à lui verser la somme de 84.212 euros au titre du préjudice financier, avec intérêt à taux légal ;Condamner la société SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêt à taux légal ;Rejeter l’ensemble des demandes de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] ;Condamner la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] aux dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat de Maître [T] ;Condamner la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] à lui verser la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes de condamnation de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] et de la compagnie d’assurances AXA [W] IARD au paiement de la somme de 84.212 euros au titre du préjudice financier, ainsi que de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral, Madame [V] [R], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, fait valoir que le syndic aurait commis de nombreux manquements et errements dans le cadre de sa gestion de la copropriété, constituant une faute qui lui est imputable. Elle avance qu’il aurait notamment omis d’informer les copropriétaires de la procédure de péril affectant l’immeuble, qu’il n’aurait pas déféré à des convocations en assemblées générales extraordinaires et qu’il n’aurait pas suivi les préconisations du rapport de l’expert.

La demanderesse considère en ce sens que les fautes de gestion auraient eu pour conséquence de lui causer un préjudice d’abord financier au titre de la perte de chance de gains que celle-ci aurait pu tirer de la location des lots dont elle est propriétaire, et ce à compter du mois de janvier 2020 jusqu’en février 2023. Madame [V] [R] fait également valoir que les fautes du syndicat lui auraient causé un préjudice moral du fait du désintérêt exprimé par ce dernier à l’égard de la situation de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] demande du tribunal de :

A titre principal, -Rejeter l’ensemble des demandes de Madame [V] [R] ;

— Ordonner la communication par le SDC 1 RUE JEAN OSSOLA, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, des pièces suivantes : l’ensemble des procès-verbaux d’assemblées générales régularisées par le Cabinet [A] es qualité de syndic, les courriers et courriels échanges entre le Cabinet [A] et la mairie, les devis de maître d’œuvre sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13 décembre 2019, les diagnostics sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 12 décembre 2019, les devis sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13 décembre 2019, la balance des copropriétaires ;

— A titre subsidiaire,

— Réduire dans de plus juste proportions la demande de condamnation sollicitée par Madame [V] [R] ;

— Condamner la SA AXA [W] IARD à relever et garantir les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] ;

— A titre reconventionnel, condamner Madame [V] [R] à lui verser la somme 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— En tout état de cause :

— Condamner Madame [V] [R] aux dépens ;

— Condamner Madame [V] [R] à verser à la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de rejet des prétentions formées par Madame [V] [R], la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] avance l’absence de faute dans sa gestion de la copropriété de l’immeuble en cause, estimant avoir accompli l’ensemble des diligences qu’il était en son pouvoir d’entreprendre. En outre, il considère que la demanderesse n’a pas subi de préjudice de jouissance étant donné qu’elle ne détiendrait pas de titre de propriété concernant une partie des lots dont elle fait valoir la perte de chance d’obtenir des gains tirés de leur location. Il avance par ailleurs que les interdictions d’habiter dues au péril de l’immeuble ne concernent pas les logements dont la demanderesse se revendique propriétaire, et qu’en outre, ces lots étaient déjà inhabitables avant que la procédure de péril ne soit initiée par la commune. Enfin, qu’elle ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi.

Pour demander la communication des pièces au syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A], au visa de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, fait état du fait qu’à l’issue de la désignation du SDC 1 RUE JEAN OSSOLA lors de l’assemblée générale du 21 février 2023, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] a transmis l’intégralité du dossier du syndicat au nouveau syndic. Elle estime ainsi qu’il revient au syndic en exercice de produire au débat les pièces qu’elle estime comme justifiant des diligences effectuées dans le but de mettre fin à la situation de péril de l’immeuble. En ce sens, elle précise que depuis sa mise en cause par exploit du 10 juin 2024, le syndic n’a pas communiqué d’éléments.

Concernant sa demande visant à réduire à de plus justes proportions la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] soutient que d’une part le préjudice financier de la demanderesse ne peut s’analyser en une perte de chance du fait qu’il n’existe aucune certitude que celle-ci aurait pu mette ses biens en location, même en l’absence de procédure de péril et que d’autre part il convient d’imputer sur le préjudice, un délai raisonnable correspondant au temps nécessaire pour satisfaire aux perceptions de l’arrêté de péril. Par ailleurs, le syndicat fait état d’une aggravation du préjudice du fait de la demanderesse, celle-ci ayant refusé de voter les travaux nécessaires.

Pour fonder sa demande en garantie de la SA AXAFRANCE IARD, il fait valoir qu’au jour du sinistre, celui-ci était assuré auprès de ladite compagnie.

Enfin, à l’appui de sa demande en dommages et intérêts, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] fait valoir le caractère abusif de la procédure initiée par la demanderesse étant à l’origine du retard pris dans l’exécution des travaux et ne justifiant d’aucun préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, le SDC 1 RUE JEAN OSSOLA demande au tribunal de :

Rejeter l’intégralité des demandes de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] à son encontre ;Condamner la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] aux dépens ;Condamner la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] de condamnation sous astreinte à communiquer des pièces, le SDC 1 RUE JEAN OSSOLA indique produire les pièces demandées dont il dispose et invoque donc qu’il n’y a pas lieu à le condamner à cette communication sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, la SA AXA [W] IARD demande au tribunal de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture.Prononcer l’ordonnance de clôture au jour de la plaidoirie du dossier, à savoir le 10 juin 2025

Sous réserve que Madame [R] apporte la preuve aux débats de l’indentification des lots dont elle est effectivement propriétaire dans la copropriété 1, rue jean Ossola à Grasse BH 21, permettant de justifier de son intérêt et de sa qualité à agir,

A titre principal,

— Débouter Madame [R] de ses demandes aux fins de retenir la responsabilité de la SAS Gestion immobilière Daubeze [A] pour faute à son égard, en jugeant que cette dernière n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de la demanderesse.

— Débouter Madame [R] de sa demande de condamnation de la SAS Gestion immobilière Daubeze [A] à lui verser une somme de 84.212 € en réparation de sa perte financière ou d’une perte de chance de réaliser ces gains et consécutivement de la demande de la SAS Gestion immobilière Daubeze [A] d’être relevée et garantie indemne de toute condamnation de ce chef par la compagnie Axa [W].

— Débouter Madame [R] sa demande de condamnation au paiement de 5.000 € en réparation de son préjudice moral, de ses demandes d’intérêts et de capitalisation des intérêts ainsi que de sa demande au titre de l’article 700.

— Débouter Madame [R] ainsi que toute partie de toute demande financière à l’encontre de la compagnie Axa [W].

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait des fautes commises par la SAS Gestion immobilière Daubeze [A] à l’occasion de sa gestion entre 2018 et début 2023 de la copropriété 1, rue jean ossola à Grasse BH 21,

— Débouter Madame [R] de toute demande financière à l’encontre de la SAS Gestion immobilière Daubeze [A] et consécutivement, de son assureur RCP, la compagnie Axa [W] aussi bien au niveau de l’allégation d’une perte financière, de la perte de chance ou de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et ses demandes au titre de l’article 700 du CPC, celle-ci ne démontrant ni la consistance de son préjudice, ni l’existence d’un lien de causalité entre une quelconque faute du syndic et le préjudice allégué.

— Débouter toute partie de toute demande présentée à l’encontre de la compagnie Axa [W].

— Accueillir la compagnie Axa [W] dans la notification à l’égard de son assuré des limites de garantie contractuelle prévoyant une franchise par sinistre de 10 % avec un minimum de 3.000 € et un maximum de 12.000 €.

— Laisser à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés.

Pour s’opposer aux demandes de Madame [V] [R] à l’encontre de la SA GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A], la SA AXA [W] IARD fait d’abord valoir d’absence de faute commise par la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] dans sa gestion de la copropriété.

Elle considère subsidiairement, au visa de l’article 1240 du code civil, que si le Tribunal considère l’existence d’une faute commise par le syndic, il n’existe cependant pas de lien de causalité entre celle-ci et le dommage dont se prévaut la demanderesse, l’origine du sinistre ne provenant pas des parties communes mais de parties privatives de l’immeuble. La SA AXA [W] IARD ajoute en outre que Madame [V] [B] ne rapporte pas la preuve du principe ainsi que du montant du préjudice qu’elle allègue.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 décembre 2024 avec effet différé au 6 février 2025 au et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 11 mars 2025, renvoyée au 10 juin 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La SA AXA [W] IARD demande au Tribunal de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture et de la fixer au jour de la plaidoirie du dossier, à savoir le 10 juin 2025, afin de lui permettre d’assurer la défense de ses intérêts, de faire valoir ses moyens à l’égard de l’ensemble des parties et de son propre assuré, la constitution à ses intérêts n’ayant pu être régularisée que le 15 avril 2025.

À l’appui de sa demande, elle fait observer que sa mise en cause n’a été régularisée que près de deux ans après l’introduction de l’instance principale.

L’article 803 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.»

En l’espèce, le Tribunal relève qu’aucune partie ne s’oppose à cette demande et retient qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de la révoquer pour permettre l’instauration d’un débat contradictoire complet.

En conséquence, le Tribunal prononce la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 6 février 2025, accueille les pièces et conclusions communiquées depuis lors et prononce à nouveau la clôture de l’instruction de l’affaire à la date du 10 juin 2025.

Sur la responsabilité de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] à l’égard de Madame [R]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est de jurisprudence constante que tout copropriétaire peut rechercher la responsabilité d’un syndic de copropriété à titre personnel, lorsqu’il rapporte la preuve d’une faute commise par ce dernier dans le cadre de sa mission de gestion, d’un préjudice personnel lié aux manquements reprochés ainsi que d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice, étant précisé qu’il n’est soumis qu’à une obligation de moyen et non de résultat.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet1965 : « I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) »

En l’espèce, la demanderesse considère que le syndicat a commis de nombreux manquements et errements constitutifs d’autant de fautes dans l’accomplissement de ses missions notamment concernant la gestion du dossier de péril affectant l’ensemble immobilier cadastré BH21.

Il convient donc d’analyser chacun des arguments avancés par la défenderesse pour démontrer la commission de telles fautes ainsi que les arguments en réponse du défendeur, afin de déterminer si l’existence de telles fautes est avérée.

1) Sur l’existence de fautes

Sur l’absence d’information de la demanderesse quant au péril

Le 16 décembre 2019, l’autorité municipale de la commune de GRASSE a pris un arrêté instituant une mesure de péril ordinaire à l’égard de l’immeuble, sans que ceci ne soit contesté par les parties, cette pièce étant produite au débat.

Madame [V] [R] avance d’abord au soutien de ses demandes, qu’elle n’aurait pas été informée de ladite procédure de péril mise en œuvre dès le mois de juillet 2019.

Cependant, en l’absence d’éléments permettant de démontrer cette absence d’information et au regard de la présence de celle-ci aux assemblées générales des copropriétaires s’étant tenues avant et après qu’ait été pris l’arrêté, il convient de considérer ce moyen comme inopérant.

Sur la nécessité de réaliser les travaux avant l’entrée en fonction du syndic

La SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] indique aux termes de ses conclusions, que la nécessité de réaliser lesdits travaux litigieux est apparue avant son entrée en fonction. Cependant, aucun élément n’est produit par la défenderesse pour le démontrer.

A cet égard, la SA AXA [W] IARD produit le procès-verbal d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’étant tenue le 26 juin 2018, selon laquelle un des lots était déjà sous administration judiciaire depuis le 1er juillet 2011. A l’occasion de cette assemblée, elle avance que les copropriétaires, dont la partie demanderesse, ont voté un refus de la constitution de travaux tout en diminuant le budget de la copropriété.

Il convient de déduire de cet argument que bien que la copropriété en cause ait été confrontée à des difficultés avant l’entrée en fonction de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] en tant que syndic, ceci est sans conséquence sur l’existence ou non de fautes commises par cette dernière à partir de son entrée en fonction et relativement à la procédure de péril ordinaire datant de 2019.

Le Tribunal observe en effet que l’arrêté concernant la procédure de mise en péril de l’immeuble a été pris par la commune de GRASSE le 16 décembre 2019, soit postérieurement à l’entrée en fonction de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] lors de l’assemblée générale du 26 juin 2018.

Par conséquent, l’argument des défendeurs consistant à faire valoir que des travaux urgents étaient déjà nécessaires avant l’entrée en fonction du syndic est inopérant.

Sur les assemblées générales des copropriétaires

La partie demanderesse fait valoir que malgré l’arrêté de mise en péril datant de 2019, le syndic n’a procédé à l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution relative aux travaux litigieux que le 25 janvier 2025.

Elle avance en ce sens que depuis le jour de l’arrêté, le syndic aurait dû convoquer une assemblée générale extraordinaire ou faire usage des droits que lui confère l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lui permettant de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble lorsque l’urgence est caractérisée.

En réponse, le syndic avance qu’une assemblée générale devait se tenir à ce propos en 2022, mais que la refonte en cours de l’état descriptif de division de la copropriété n’a pas permis qu’elle se tienne.

Il indique également qu’aucune assemblée générale n’a pu se tenir en 2020 et en 2021 en raison de la situation sanitaire.

Madame [V] [R] expose qu’il n’y avait à cette date pas de difficultés d’ordre budgétaire, une somme ayant été provisionnée pour les travaux sur l’état descriptif de division suite à l’arrêté des comptes du 25 janvier 2022 au 21 février 2023 qu’elle produit. En outre, elle avance que l’était descriptif de division révélant une différence minime, n’était pas davantage de nature à impacter durablement le budget de la copropriété.

Au regard de ces éléments, il apparaît que l’absence d’inscription à l’ordre du jour de la réalisation des travaux litigieux par le syndic puisse constituer une faute dans la mesure où l’arrêté de mise en péril avait été pris en 2019, et que pendant plusieurs années, aucune assemblée générale n’a été organisée dans le but de faire voter la réalisation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

De ce fait, cette carence du syndic dans sa mission de sauvegarde de la conservation de l’immeuble constitue une faute de gestion.

Par ailleurs, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] rapporte le fait qu’un projet de résolution prévoyant la réalisation des travaux était inscrit dans la convocation à l’assemblée générale de 2022 produite au débat. A l’appui du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2022, le syndic indique que les copropriétaires, dont la demanderesse, ont décidé de ne pas voter la réalisation desdits travaux, n’apparaissant donc plus au procès-verbal. Il précise également que la résolution numéro 16 portant également sur la réalisation de travaux de réfection de la toiture a été également refusée. Enfin, le syndic avance le même argument relativement à l’assemblée générale de 2023 au cours de laquelle d’autres travaux de toiture ont également été rejetés par les copropriétaires.

Ainsi, le syndic considère qu’il ne peut lui être rapproché une quelconque faute, celui-ci ayant porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 janvier 2022 des résolutions qui, si elles avaient été votées par les copropriétaires, auraient permis d’appeler un budget exceptionnel destiné à remédier aux désordres subis par l’immeuble.

En réponse, Madame [V] [R] indique que la résolution numéro 15 de l’assemblée générale de 2022, relative aux travaux, était proposée au regard de deux devis an date du 21 janvier 2021 (des sociétés ROCCA ET MP SASU, produits au débat), qui concernaient à la fois les travaux relatifs aux parties communes et deux relatifs aux parties privatives de l’immeuble. En ce sens, la demanderesse explique avoir rejeté ladite résolution afin d’écarter les devis incohérents qui ne faisaient pas la distinction entre les parties communes et privatives.

A la lecture dudit procès-verbal, il est ainsi inscrit pour la résolution litigieuse :

« Décide de s’en tenir uniquement aux travaux sur les parties communes, les parties privatives devant être prises en charge par les propriétaires concernés. »

Au regard de ces éléments, l’argument du syndic consistant à dire que les copropriétaires ont systématiquement rejeté toute mesure relative à la réalisation des travaux est inopérant.

Sur la mise en œuvre des préconisations

Madame [V] [R] fait valoir qu’aux termes de l’arrêté municipal du 16 décembre 2019, un certain nombre de travaux incombaient aux copropriétaires.

A la lecture dudit arrêté, il est en effet inscrit que les copropriétaires doivent :

« dans un délai de 2 mois à compter de la notification du présent arrêté, faire procéder aux travaux décrits ci-dessous :

Evacuer toutes les charges (armoire, lit…) présentes dans la chambre et dans la salle de bain de l’appartement du 2eme étage de l’immeuble,Réaliser un diagnostic structurel complet de l’immeuble afin de définir l’origine de ce sinistre,Procéder à la réfection du plancher de l’appartement du 2eme étage, ces travaux devront être exécutés sous le contrôle d’un maître d’œuvre spécialisé. »

Suivant l’arrêté, un rapport technique produit par les parties et daté du 23 septembre 2019 a été réalisé afin de décrire les désordres affectant l’immeuble et les prestations nécessaires à réaliser. Il concluait ainsi :

« Les prestations suivantes sont à réaliser :

Sous une semaine : évacuer toutes les charges (…) ; mettre en place des témoins de mesure de l’évolution des fissures et procéder à des relevés hebdomadaires dans un premier temps qui pourront être plus espacés s’il n’y a pas d’évolution constatée ;Sous un mois : engager un diagnostic structurel complet de l’immeuble afin de définir l’origine de ces sinistres et d’engager rapidement les réparations et les confortements nécessaires. Lors de ces travaux, les occupants de l’appartement devront être relogés.Enfin il convient de condamner dès à présent l’accès à cette chambre ainsi qu’à la salle de bain jusqu’à ce que la cause de ces mouvements soit définie (…) »

La demanderesse indique qu’au jour de la délivrance de son assignation, soit 3 années après la notification de l’arrêté municipal, seulement une des trois préconisations suscitées était satisfaite.

En ce sens, elle considère que le rapport de l’ingénieur conseil produit par le syndic et daté du 16 septembre 2019 ne peut tenir lieu de diagnostic structurel complet de l’immeuble tel que demandé par l’autorité municipal, étant antérieur à la prise de l’arrêté de péril ordinaire.

Madame [V] [R] indique néanmoins que les seules mesures conservatoires envisagées par le syndic ont consisté en la mise en place d’un étaiement du rez-de-chaussée au plancher haut du 1er étage.

En réponse, le syndic fait valoir que le diagnostic structurel requis a été réalisé par l’ingénieur ALL INGINEERING le 16 septembre 2019 ayant ainsi dressé un avis d’étaiement, un avis technique ainsi qu’un pré-devis quantitatif (lequel n’a pas pu être validé en raison du départ à la retraite du représentant de la société).

Il convient de rappeler qu’en matière de construction, un diagnostic structurel constitue une analyse technique approfondie de l’état des structures porteuses d’un ouvrage. Il vise ainsi à évaluer leur intégrité, leur stabilité, leur sécurité et leur durabilité, en identifiant les éventuelles pathologies ou faiblesses structurelles. Il est généralement réalisé par un ingénieur structure ou un bureau d’étude spécialisé.

En l’espèce, le rapport du 16 septembre 2019 produit au débat constitue un diagnostic structurel en ce qu’il produit un descriptif précis et complet de l’état des structures de l’immeuble en cause et fait état de préconisation permettant de remédier aux désordres qu’il présente.

Ainsi, si deux des préconisations de l’arrêt municipal ont été mises en œuvre par le syndic, aucun élément ne permet d’établir que celui-ci a procédé à la réfection du plancher de l’appartement du 2eme étage de l’immeuble.

Par conséquent, bien que cette carence ne puisse à elle seule, constituer une faute à part entière de la part du syndic, la non réalisation de tels travaux dépendant du comportement à la fois des copropriétaires et du syndic analysé à l’occasion des autres moyens, son manque de diligence y a néanmoins contribué pour partie.

Sur la désignation du maître d’œuvre

La demanderesse reproche au syndic, d’avoir fait le choix de missionner Monsieur [Y] en tant que maître d’œuvre, malgré la volonté des copropriétaires de faire appel à Monsieur [P] dont le devis lui avait été transmis.

Elle indique en ce sens que ce n’est que 10 mois après sa première intervention que Monsieur [Y] a procédé à un constat supplémentaire de la situation, ceci ayant eu pour effet de retarder l’éventuelle réalisation des travaux.

Le syndic répond en avançant que la proposition de Monsieur [P] en tant que nouveau maître d’œuvre par les copropriétaires a été faite dans le but de retarder les paiements. Il indique en outre que les copropriétaires se sont toujours opposé à faire voter le budget nécessaire pour engager un maître d’œuvre.

Il convient de souligner que le maître d’œuvre finalement engagé par le syndic a réalisé le rapport nécessaire à la réalisation des travaux. Ainsi, aucun élément ne permet de déterminer si celui choisi par les copropriétaires aurait effectué la mission dans de meilleurs délais.

Ce moyen s’avère donc inopérant.

Ainsi, bien qu’un certain nombre des fautes reprochées par la demanderesse au syndic ne soient en l’espèce pas caractérisées, il convient de retenir, au regard de l’ensemble des éléments discutés, que la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] a, dans le cadre de sa mission de gestion lui imposant de pourvoir à la conservation de l’immeuble, manqué à certaines de ses obligations de diligences.

L’existence d’une faute de la part du syndic est ainsi constituée.

2) Sur les préjudices

Sur le préjudice financier

Madame [V] [R] allègue avoir subi un préjudice financier du fait de l’absence de diligences du syndic dans la gestion du dossier de péril ordinaire de l’immeuble.

Elle affirme en ce sens que depuis la mise en place des étaiements le 24 et 26 décembre 2019, le lot n°3 n’est plus habitable. Elle produit en ce sens un procès-verbal de constat qu’elle verse au débat.

Au regard des photographies ainsi que des commentaires présents dans ledit constat, le caractère inhabitable du lot ne fait aucun doute.

Elle fait par ailleurs état de l’impossibilité de mettre en location ce lot.

En outre, la demanderesse indique que des particuliers à qui elle louait le lot n°6, ont quitté le logement le 28 septembre 2020 en raison de l’absence de sécurité de l’immeuble au regard de l’arrêté de mise en péril. Depuis lors, elle rapporte que le lot n’a pas pu être remis en location.

De la même manière, elle indique que le lot n°5 a été libéré en début d’année 2019 et le lot n°3 en 2021.

Elle estime ainsi à l’appui de ses pièces, les pertes locatives à compter du mois de janvier 2020 et jusqu’au mois de février 2023, à un montant de 84.212 euros (le calcul des pertes étant établi sur la base de 2.276 euros par mois, soit un montant annuel de 27.312 euros).

En réponse à cette allégation, le syndic estime que la demanderesse ne possède pas de titre de propriété quant aux lots dont elle se prévaut, qu’elle n’établit pas la démonstration des pertes de loyers, que l’interdiction d’habiter ne concerne pas les lots dont elle se revendique propriétaire, et qu’enfin, les biens étaient déjà inhabités au jour de l’arrêté municipal.

Au soutien du rejet de la demande indemnitaire de Madame [V] [R], la SA AXA [W] IARD estime également que l’état et la gestion de l’immeuble sont totalement étrangers à l’état des parties privatives. Elle considère ainsi que le départ des locataires n’est pas susceptible d’être en lien avec une faute de gestion de la copropriété par le syndic. Par ailleurs, elle soutient que l’arrêté de péril ne frappe pas les lots dont elle est propriétaire, mais l’appartement du 2eme étage, à savoir celui appartenant à Madame [N].

La SA AXA [W] IARD soulève en outre que les pièces produites par la demanderesse ne sont pas des pièces probantes en ce qu’elles ne permettent pas de démontrer les modalités d’occupation des lots ni les conditions et les raisons des départs des locataires.

Concernant l’argument tenant à l’absence de propriété de l’absence de propriété de Madame [V] [R] des lots en cause, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A] rapporte que la demanderesse ne justifie par aucune pièce d’être propriétaire des lots dont elle se prévaut, hormis le lot n°3 mentionné dans le titre de propriété qu’elle produit.

A la lecture de la pièce produite par la demanderesse intitulée au bordereau « Titre de propriété de Madame [V] [R] », le Tribunal constate que ledit titre ne fait état de la propriété de la demanderesse qu’à l’égard du lot n°3.

Ainsi, en l’absence de preuve quant à la propriété de la demanderesse des autres lots, il conviendra de rejeter sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance de les louer.

Par ailleurs, les pièces produites par la demanderesse à l’appui de sa demande indemnitaire n’étant pas suffisantes à établir la preuve de la perte de chance qu’elle allègue au sujet de la location du lot n°3, il conviendra de rejeter sa demande indemnitaire dans son intégralité.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de Madame [V] [R] au titre de son préjudice financier sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Madame [V] [R] sollicite du Tribunal la condamnation de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de préjudice moral, avec intérêts au taux légal.

Elle avance en ce sens avoir subi un tel préjudice du fait du désintérêt exprimé par le syndic à l’égard de la situation de l’immeuble.

En défense, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] avance que Madame [R] ne rapporte aucune pièce de nature à démontrer le préjudice moral qu’elle subirait.

Le Tribunal observe que la demanderesse ne produit aucun élément à l’appui de sa demande de préjudice moral.

Dès lors, les manquements du syndic, bien qu’ayant été partiellement caractérisés au regard des développements précédents, ne suffisent pas à justifier la réparation d’un préjudice moral dont l’existence même n’est pas étayée en l’espèce.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de Madame [V] [R] au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur la demande de garantie de la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] à l’encontre de la SA AXA [W] IARD

La SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] sollicite du Tribunal à titre subsidiaire de condamner la SA AXA [W] IARD à la relever et garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Cependant, aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] aux termes de la présente décision, la demande de garantie de l’assureur AXA est sans objet.

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande subsidiaire.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Sur le fondement de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution selon lequel « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. », la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] demande au Tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires 1 rue Jean Ossola à GRASSE à communiquer sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir les éléments suivants :

— l’ensemble des procès-verbaux d’assemblées générales régularisés par le Cabinet [A] es qualité de syndic ;

— les courriers et courriels échangés entre le Cabinet [A] et la mairie ;

— les devis de maître d’œuvre sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13/12/2019 ;

— les diagnostics sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13/12/2019 ;

— les devis sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13/12/2019 ;

— la balance des copropriétaires.

A cette fin, elle explique que, depuis l’assemblée générale du 21 février 2023, elle ne gère plus la copropriété et qu’à l’issue de la désignation du Cabinet GRASSE IMMOBLIER lors de ladite assemblée, elle lui a transmis l’intégralité du dossier du syndicat.

La SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] fait remarquer que, depuis la mise en cause du syndicat des copropriétaires 1 RUE JEAN OSSOLA par exploit du 10 juin 2024, celui-ci n’a pas communiqué les éléments requis.

Cependant, aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires 1 RUE JEAN OSSOLA répond qu’il est communiqué à la procédure les pièces suivantes :

— l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale régularisés par le Cabinet [A], syndic de la copropriété entre le 26 juin 2028 et le 21 février 2023. S’agissant des années 2020 et 2021, le Cabinet [A] n’a pas tenu d’assemblée de copropriété ;

— les courriers et courriels échangés entre le Cabinet [A] et la mairie ;

— les devis de maître d’œuvre sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13 décembre 2019. Le syndicat précise qu’il ressort des archives de la copropriété qu’aucun maître d’œuvre n’a présenté de devis pour son intervention. En revanche, il a bien été sollicité des rapports de Monsieur [L], ingénieur conseil, qui a établi un pré-devis quantitatif. Un rapport d’intervention a été établi par la société ISOTECH le 21 juillet 2021, le syndicat précise que cette société ISOTECH semble s’être proposée en qualité de maitrise d’œuvre dès lors que Monsieur [L] a pris sa retraite. Cependant, à défaut d’interventions sur la nature précise de l’intervention de la société ISOTECH, il avait été présenté une résolution numéro 15 « travaux de réfection de plancher » au cours de l’assemblée du 25 janvier 2022 par laquelle l’unanimité des copropriétaires ont décidé d’engager un maître d’œuvre, donnant mandat au conseil syndical de le choisir ;

— les diagnostics sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13 décembre 2019 ;

— les devis sollicités et reçus afférents aux travaux visés au rapport de Monsieur [S] [Z] du 13 décembre 2019 ;

S’agissant de la balance des copropriétaires, il précise qu’elle ne peut être communiquée à la procédure à défaut d’arrêté de compte établi à la fin de la période de gestion au 22 février 2023 par le Cabinet [A].

Il indique également que le bordereau de remise de transfert de pièces d’un syndic à l’autre mentionne deux dossiers :

— arrêté des comptes au 30 juin 2021,

— arrêté des comptes au 30 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires 1 RUE JEAN OSSOLA fait valoir que ne disposant pas d’autres éléments, il n’est pas en mesure d’en communiquer davantage.

Au regard de ces éléments, il apparaît que l’ensemble des pièces dont le syndicat des copropriétaires 1 RUE JEAN OSSOLA disposait a été communiqué à la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A], celle-ci les ayant été produites dans le cadre de la présente procédure.

Par conséquent, la demande de communication des pièces formée par la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et selon l’article 1241 du même code « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

L’action en justice consistant en un droit constitutionnellement consacré, elle ne saurait être considérée comme une faute que lorsqu’il est établi que son titulaire en a fait un usage préjudiciable à autrui, à dessein de lui nuire.

En l’espèce, à titre reconventionnel, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] demande au Tribunal de condamner Madame [V] [R] à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

A l’appui de sa prétention, elle fait valoir que Madame [R] a initié la présente procédure alors qu’elle est à l’origine du retard pris dans l’exécution des travaux et qu’elle ne justifie d’aucun préjudice.

Madame [R] expose qu’il n’est pas justifié que son action ait été initiée en conscience pour nuire ou encore pour abuser de l’exercice d’un droit et que le quantum réclamé n’est justifié par aucune pièce.

En l’espèce, aucun élément ne tend à démontrer l’existence d’une intention de nuire de la part de la demanderesse par l’exercice de son action, de sorte qu’aucun abus du droit d’agir n’est caractérisé.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive formée par la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [R], succombant dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il sera relevé que le SDC 1 RUE JEAN OSSOLA dirige sa demande au titre des frais irrépétibles uniquement contre la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-[A]. Or, si la demande de communication de pièces a été rejetée, c’est en raison de leur production en cours d’instance, de sorte que l’équité commande de débouter le SDC 1 RUE JEAN OSSOLA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AXA [W] IARD ne formule pas de demande pécuniaire au titre de ses frais irrépétibles.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [R] sera condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] la somme de 3.000 euros.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024 par le Juge de la mise en état, avec effet différé au 6 février 2025, accueille les pièces et conclusions communiquées depuis lors et prononce à nouveau la clôture de l’instruction de l’affaire à la date du 10 juin 2025 avant l’ouverture des débats ;

DEBOUTE Madame [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier dirigée contre la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] et la compagnie d’assurances AXA [W] IARD ;

DEBOUTE Madame [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral dirigée contre la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] et la compagnie d’assurances AXA [W] IARD ;

CONSTATE que la demande d’appel en garantie formée par la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] à l’encontre de la SA AXA [W] IARD est sans objet ;

DEBOUTE la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] de sa demande de communication de pièces dirigée contre le syndicat des copropriétaires du 1 RUE JEAN OSSOLA ;

DEBOUTE la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE [A] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive dirigée contre Madame [V] [R] ;

CONDAMNE Madame [V] [R] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [V] [R] à payer à la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-[A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du 1 RUE JEAN OSSOLA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE que la SA AXA [W] IARD ne formule aucune demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT