Po TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/06/2025

à : Maitre Arnaud DUFFOUR

Maitre Bijar ACAR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02473

N° Portalis 352J-W-B7J-C7II4

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S], [U], [D] [H], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [J], [T] [H], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maitre Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0043

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. SANABILE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maitre Bijar ACAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0161

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02473 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7II4

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2002, la SARL SANABILE a signé avec M. [S] [H] et M. [J] [H] (ci-après, « les consorts [H] ») un avenant au bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 9] pour une durée de 3,6 ou 9 ans, initialement conclu le 12 août 1992 puis renouvelé le 1er octobre 2000 par les époux [E], auxquels la SARL SANABILE a racheté son fonds de commerce.

Suivant acte sous seing privé du 15 novembre 2002 à effet du 1er novembre 2002, les consorts [H] ont consenti à la SARL SANABILE un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1] pour une durée de 6 ans et moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 458 euros et une provision sur charge de 70 euros par mois.

Le 28 septembre 2023, les consorts [H] ont donné congé à la SARL SANABILE du bail d’habitation, pour le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, ils l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin d’obtenir :

— le constat que le congé est valide,

— l’expulsion de la SARL SANABILE passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision à l’issue duquel sera prononcé également une astreinte de 50 euros par jour,

— la condamnation de la SARL SANABILE à leur verser une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du loyer en cours, soit 1 736,68 euros par mois, à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation de la SARL SANABILE aux dépens et à leur verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent, au visa de l’article 1736 du code civil applicable en l’espèce, que le bail a pris fin le 31 octobre 2024 du fait du congé qui a été valablement délivré à la SARL SANABILE, que cependant, elle se maintient dans les lieux sans droit ni titre, que cette occupation est constitutive d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, auquel il ne peut être mis un terme que par son expulsion.

Lors de l’audience du 6 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les consorts [H] ont déposé des conclusions soutenues oralement par leur conseil, aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandent et sollicitent le rejet de l’exception d’incompétence soulevée in limine litis par la SARL SANABILE au regard de la prescription de l’action en requalification qu’entend exercer la défenderesse d’une part et des effets qu’aurait une telle requalification d’autre part.

La SARL SANABILE, représentée par son conseil, soutient oralement ses conclusions aux termes desquelles elle demande au juge de :

— in limine litis, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire,

— en tout état de cause, dire que la demande se heurte à l’existence de contestation sérieuses,

— débouter les consorts [H] de leurs demandes

— condamner les consorts [H] in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, elle indique que le juge des contentieux de la protection est incompétent pour connaître de l’affaire puisque le bail litigieux relève du statut des baux commerciaux. Ainsi, elle expose qu’elle a régularisé, le 31 octobre 2002 à effet du lendemain, soit du 1er novembre 2002, un avenant au bail commercial conclu initialement entre les consorts [H] et les époux [E] le 1er octobre 2000 après qu’ils lui ont cédé leur fonds de commerce, qu’ils ont également conclu un bail d’habitation portant sur l’appartement du dessus par acte distinct du 15 novembre 2002, à effet du 1er novembre 2002, qu’il existe entre ces deux baux un lien indissociable, le second étant l’accessoire du premier et les deux locaux appartenant au même propriétaire, de sorte qu’il s’agit en réalité d’un bail mixte au sens des articles L 145-1 et L 145-2 du code de commerce et que seul le tribunal judiciaire est compétent pour connaître du litige en application de l’article R 211-3-26 11° du code de l’organisation judiciaire. La SARL SANABILE indique ainsi que puisque le bail relève du statut des baux commerciaux, le congé qui lui a été délivré est nul, qu’en outre, il a été délivré en violation du droit de préférence prévu au bail d’habitation.

En tout état de cause, la SARL SANABILE estime que les demandes formées par les consorts [H] se heurtent à des contestations sérieuses tenant à la validité du congé qui a été délivré sur le fondement des dispositions du code civil alors que le bail litigieux est soumis aux dispositions du code de commerce.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

Les articles 73 et 74 du code de procédure civile disposent que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours et que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Aux termes de l’article 75 du même code, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En application de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour connaître de l’action dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Il est constant que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des baux soumis aux dispositions du code civil, portant sur des appartements constituant des logements de fonction.

L’article R 211-3-26 11° du même code énonce, qu’outre les baux commerciaux, les baux professionnels et les conventions d’occupation précaire en matière commerciale sont de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Ainsi, sont exclus de la compétence des juges des contentieux de la protection les litiges intéressants les baux commerciaux ainsi que toutes les contestations en matière de locaux à usage commercial ou artisanal ou à usage mixte d’habitation et commercial ou artisanal régis par l’ article L 145-1 du code de commerce notamment, qui prévoit que :

I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02473 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7II4

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

En l’espèce, la SARL SANABILE soutient que le bail litigieux est soumis au statut des baux commerciaux.

Pour en attester, elle produit le bail en date du 15 novembre 2002 à effet au 1er novembre 2002 conclu entre les parties pour une durée initiale de 6 ans puis renouvelable par tacite reconduction par périodes de un an.

S’il est expressément dénommé « contrat de location à usage d’habitation » et que la case « location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi » est cochée, la description des locaux fait état de la présence d’un escalier intérieur permettant, depuis l’appartement situé au 1er étage, l’accès au rez-de-chaussée où sont situés des locaux commerciaux également pris à bail par la SARL SANABILE.

Par conséquent, il existe donc entre ces baux, portant sur des locaux appartenant aux mêmes propriétaires, à savoir, les consorts [H], un lien à la fois physique, matérialisé par la présence d’un escalier intérieur, mais également fonctionnel, puisque la SARL SANABILE exerce au sein du local commercial son activité de boulangère impliquant un travail de nuit et une présence permanente sur place sauf à compromettre son exploitation.

Il sera d’ailleurs observé que les dates de prise d’effet de ces deux baux initialement conclus par les époux [E] étaient bien concomitantes à savoir le 1er octobre 1991 (pièce 2 et 9 du défendeur) et que celle de l’avenant au bail commercial et du bail d’habitation conclus par la SARL SANABILE (pièce 3 et 4 du défendeur) le sont également.

Enfin, la clause particulière stipulant un droit de préférence au profit du preneur du bail commercial sur le bail d’habitation vient renforcer cette hypothèse d’indissociabilité des deux baux, le local d’habitation apparaissant ainsi comme un accessoire du local commercial.

Ainsi, le bail litigieux, dont il n’est pas demandé la requalification, relève bien du statut des baux commerciaux, la circonstance que la date de prise d’effet des deux baux diffère étant sans conséquence sur ce point et le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de PARIS sera donc ordonné.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 379 du code de procédure civile, le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge de sorte qu’il y a lieu de réserver le sort des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

SE DECLARE incompétent pour statuer sur les demandes de M. [S] [H] et M. [J] [H] au profit du président du tribunal judiciaire de Paris,

RENVOIE la cause et les parties devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé,

DIT qu’à l’expiration du délai d’appel de quinze jours prévu à l’article 84 du code de procédure civile, le dossier de l’affaire avec une copie de la décision de renvoi sera transmis au président du tribunal judiciaire de Paris, par les diligences du greffe, conformément aux articles 81 et 82 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens et la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La juge des contentieux de la protection,