TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [P] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01309 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67OJ

N° MINUTE : 12

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2025

DEMANDERESSES

Madame [J], [Z] [N] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01309 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67OJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2023, Mme [J], [Z] [N] épouse [E] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] (5ème étage, droite, porte au fond du couloir), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 400 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte du 9 mai 2023, la SA SEYNA s’est porté caution solidaire du locataire vis-à-vis du bailleur pour les dettes locatives suivantes : loyers, charges, indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 048,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [O] le 11 juillet 2024.

Par assignation du 20 janvier 2025, Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et la SA SEYNA ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  12 342,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1e décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante : 7 695,96 euros à Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et 4 646,97 euros à la SA SEYNA subrogé dans les droits de la bailleresse à hauteur de ce montant

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 mars 2025, Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er mars 2025, s’élève désormais à 16 989,90 euros. Mme [J], [Z] [N] épouse [E] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [P] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

Mme [J], [Z] [N] épouse [E] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et la société SEYNA ont indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [P] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [J], [Z] [N] épouse [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 048,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et la SA SEYNA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Si le créancier, faute d’avoir été payé par le débiteur principal, a fait appel au garant, celui-ci, qui aura payé une dette qui n’était pas la sienne, est en droit de réclamer au débiteur le remboursement de ce qu’il a payé. Les articles 2305 et 2306 lui ouvrent un choix entre deux recours, l’un étant l’exercice d’un droit propre, l’autre, celui des droits du créancier, correspondant au recours subrogatoire prévu à l’article 2306, faisant application de la subrogation légale de l’article 1346, qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. La caution ne peut obtenir le remboursement, par cette voie, que de ce qu’elle a payé au créancier. En cas de paiement partiel, si elle se trouve en concours avec le créancier lui-même, celui-ci sera payé avant elle.

En l’espèce, Mme [J], [Z] [N] épouse [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, Mme [P] [O] lui devait la somme de 16 989,90 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 12 342,93 euros, suivant décompte arrêté au 1er décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [P] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La SA SEYNA justifie de trois quittances subrogatives de la bailleresse d’un montant de 1.548,99 euros chacune, soit une somme totale de 4646,97 euros, correspondant à des paiements de loyers effectués pour les mois de septembre, octobre et novembre 2024. Elle est donc subrogée dans les droits de la bailleresse à hauteur de ce montant

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 548,99 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [J], [Z] [N] épouse [E] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [J], [Z] [N] épouse [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 mai 2023 entre Mme [J], [Z] [N] épouse [E], d’une part, et Mme [P] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (5e étage, droite, porte au fond du couloir) est résilié depuis le 11 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [P] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (5e étage, droite, porte au fond du couloir) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 548,99 euros (mille cinq cent quarante-huit euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [O] à payer à Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et la société SEYNA la somme de 12 342,93 euros (douze mille trois cent quarante-deux euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024 selon la répartition suivante : 7 695,96 euros à Mme [J], [Z] [N] épouse [E] et 4 646,97 euros à la SA SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [P] [O] à payer à Mme [J], [Z] [N] épouse [E] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 juillet 2024 et celui des assignations du 20 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge