TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02198 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GJI

N° MINUTE : 20

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSES

Madame [D] [Y] [C] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02198 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GJI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2023 Madame [D] [J] NÉE [C] [G] a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un logement situé [Adresse 5]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de Monsieur [R] [Z] par l’intermédiaire de la société GARANTME.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [R] [Z] le 25 juillet 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 2108,40 Euros au principal.

Au titre du contrat de cautionnement, la SA SEYNA a indemnisé Madame [D] [J] NÉE [C] [G] des arriérés locatifs.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Madame [D] [J] NÉE [C] [G] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le tribunal de céans aux fins :

A titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à compter du 25 septembre 2024 ;

A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [R] [Z] ;

En tout état de cause :

— de condamner Monsieur [R] [Z] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la bailleresse les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— d’ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion du défendeur ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner le défendeur à payer la somme de 8340,43 euros au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la réparation suivante :

∙ La somme de 4142,70 euros à Madame [J] NÉE [C] [G] ;

∙ La somme de 4197,73 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Madame [J] NÉE [C] [G] ;

∙ de condamner le défendeur à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés ;

∙ de condamner le défendeur à payer à la SA SEYNA la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

∙ de voir condamné le défendeur aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 avril 2025 :

Madame [D] [J] NÉE [C] [G] et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes exposant qu’un dernier paiement est intervenu le 29 avril 2024. Il est précisé que la créance de la caution s’élève à la somme de 4147,97 euros.

Monsieur [R] [Z] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de Madame [D] [J] NÉE [C] [G] :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce Madame [D] [J] NÉE [C] [G] a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la qualité à agir de la SA SEYNA

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 1346-1 du Code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement conclu le 13 octobre 2023, qu’après paiement, la caution sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

La SA SEYNA produit trois quittances subrogatives :

— une quittance du 8 juillet 2024 d’un montant de 1087,40 euros;

— une quittance du 25 septembre 2024 d’un montant de 1021 euros ;

— une quittance du 21 novembre 2024 d’un montant de 1038,98 euros.

Elle justifie également qu’elles ont été envoyées le même jour que le paiement. Elle produit également un décompte des indemnités versées par elle au bailleur.

Dès lors, la SA SEYNA, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est recevable à solliciter de Monsieur [R] [Z] le recouvrement des sommes versées.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 à Monsieur [R] [Z] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les six semaines suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 6 septembre 2024 soit six semaines après la délivrance du commandement ;

Il sera fait dès lors droit à la demande d’expulsion de Monsieur [R] [Z] à l’issue du délai de six semaines suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes en paiement

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif de Madame [D] [J] NÉE [C] [G]

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce Madame [D] [J] NÉE [C] [G] verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [Z] des loyers impayé, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 4142,70 Euros au 1er janvier 2025 inclus ;

En conséquence Monsieur [R] [Z] sera condamné à payer à Madame [D] [J] NÉE [C] [G] la somme de 4142,70 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025, jusqu’à parfait paiement.

— Sur la demande en paiement de la SA SEYNA

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus pendant la durée du bail.

L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le dernier décompte fourni par la bailleresse justifie les sommes versées par la SA SEYNA et démontre que la dette de la SA SEYNA a très légèrement diminuée par rapport à l’assignation. Elle est désormais d’un montant de 4147,97 euros au terme du mois d’avril 2025.

La SA SEYNA produit, outre le contrat de cautionnement, les quittances subrogatives susvisées attestant que cette somme a été payée et qu’elle est alors subrogée.

En conséquence, la SA SEYNA a apporté la preuve que Monsieur [R] [Z] lui doit la somme de 4197,97 euros au titre du contrat de cautionnement.

Monsieur [R] [Z] sera donc condamné à payer à la SA SEYNA la somme de 4147,97 euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025, jusqu’à parfait paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [Z] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent le défendeur devra, auprès de sa bailleresse, s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée la SA SEYNA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [R] [Z] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable Madame [D] [J] NÉE [C] [G] en son action aux fins de résiliation de bail,

DECLARE recevable la SA SEYNA en son action aux fins de recouvrement des arriérés de loyers impayés,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 12 octobre 2023 entre Madame [D] [J] NÉE [C] [G] d’une part, et Monsieur [R] [Z] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 6 septembre 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis situé [Adresse 4] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à Madame [D] [J] NÉE [C] [G] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, la somme de 4142,70 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la SA SEYNA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, la somme de 4147,97 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à verser à Madame [D] [J] NÉE [C] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Madame [D] [J] NÉE [C] [G] et la SA SEYNA du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,