TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HERVÉ

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HERVÉ, M^e FRANCHITTO

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12955 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C25IN

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDERESSE

Madame [X] [T]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Maître Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1628

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12955 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25IN

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [X] [T] est propriétaire des lots n° 416, 387 et 390 (un appartement et deux caves) au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 10 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Madame [X] [T] notamment au paiement de la somme de 2.846,74 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pur la période allant du 8 septembre 2020 au 1er octobre 2021 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2021 inclus) et tenant compte des quatre paiements de 300 euros effectués le 6 octobre, 1er novembre, 1er décembre 2021 et 1er janvier 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2021, outre les sommes de 150,27 euros au titre des frais de recouvrement et 100 euros au titre de dommages et intérêts.

Se plaignant de nouveaux impayés de charges de copropriété postérieurement au 1er octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à Paris 16ème a, par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Madame [X] [T] en paiement de l’arriéré de ces charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à Paris 16ème demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

Déclarer Madame [X] [T] mal fondée en ses demandes,

En conséquence,

L’en débouter,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

Y faisant droit,

Condamner Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], la somme de 11.817,23 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date de délivrance de l’assignation, jusqu’à parfait paiement,

Condamner Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Madame [X] [T] sollicite du tribunal de :

« Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

REJETER la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], [Adresse 8] et [Adresse 4] au titre des frais mis à la charge de Madame [T],

REJETER la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à titre de dommages et intérêts,

REJETER la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] au titre des intérêts,

REJETER la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnelle :

ACCORDER à Madame [X] [T] le bénéfice de délai de paiement de deux ans afin de régler sa dette de charges de copropriété en 24 mensualités qui s’additionneront chacune au montant des charges courantes ».

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.817,23 € (en ce compris les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date de la délivrance de l’assignation.

Madame [X] [T] ne conteste pas sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires mais sollicite des délais de paiement et conclut au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires concernant les intérêts au taux légal, les frais de recouvrement ainsi que les dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a tout d’abord produit un extrait de matrice cadastrale qui permet de justifier que Madame [X] [T] est propriétaire des lots n° 416, 387 et 390 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et son solde de trésorerie, le compte travaux pour l’année 2021 et leur imputation et solde de trésorerie ainsi que le budget prévisionnel 2022 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 janvier 2023 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et son solde de trésorerie, le compte travaux pour l’année 2022 et leur imputation et solde de trésorerie ainsi que le budget prévisionnel 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et son solde de trésorerie, le compte travaux pour l’année 2023 et leur imputation et solde de trésorerie ainsi que le budget prévisionnel 2024 et l’exercice suivant et ayant voté des travaux,

— des attestations de non-recours portant sur l’ensemble de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic,

— un extrait de compte pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 ainsi que les appels individuels de fonds et travaux émis.

Par jugement en date du 10 juin 2022, Madame [X] [T] avait déjà été condamnée à payer les impayés de charges de copropriété à hauteur de la somme de 2.846,74 euros pour la période allant du 8 septembre 2020 au 1er octobre 2021 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2021 inclus) et tenant compte des quatre paiements de 300 euros effectués le 6 octobre, 1er novembre, 1er décembre 2021 et 1er janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte des sommes dues et arrêtées au 1er octobre 2024 qui montre un solde du compte copropriétaire de Madame [X] [T] débiteur d’un montant total de 11.817,23 euros et comprenant :

— un reliquat de la dette antérieur ayant fait l’objet du jugement du 10 juin 2022 d’un montant de 197,01 euros qui sera à déduire de la dette principale,

— un montant de 254,76 euros de frais de recouvrement à déduire également de la dette principale au titre des impayés des charges de copropriété et travaux.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.365,46 € (11.817,23 – 197,01 – 254,76 euros) que Madame [X] [T] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 (appel de fonds provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus).

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal, qui courrent à compter de la mise en demeure, ou à défaut à compter du jour de la demande, sont de droit en raison du retard dans le paiement d’une obligation. En l’espèce, Madame [X] [T] sera donc condamnée à payer la somme de 11.365,46 €, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date de l’assignation (jour de la demande).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite d’abord le remboursement de la somme de 93,63 euros au titre des frais de signification du jugement du 10 juin 2022 ainsi que la somme de 102,14 euros au titre des frais d’huissier FICOBA en date du 1er février 2023 (antérieure à la date de la mise en demeure du 27 septembre 2023). Ces frais ne sont pas compris dans les frais de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite, s’agissant des autres frais sollicités au titre de la mise en demeure du 27 septembre 2023 et des suites de celle-ci, ils ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par la défenderesse. Il indique que les manquements de Madame [X] [T] à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé à faire l’avance de la somme due par la défenderesse. Il précise que Madame [X] [T] est de mauvaise foi dans la mesure où elle persiste, sans motif légitime, dans le non-paiement des charges de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières pour la copropriété.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [X] [T]

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Madame [X] [T] sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois arguant de sa bonne foi.

Toutefois, il convient de relever que, contrairement aux affirmations de Madame [X] [T], les règlements qu’elle effectue sont irréguliers et ne permettent pas de couvrir l’intégralité des charges de copropriété. Par ailleurs, elle ne produit aucun élément détaillé sur sa situation financière (pas de déclarations de revenus ni d’avis d’imposition ni d’éléments sur ses charges courantes). Seul son contrat de travail est produit ce qui reste insuffisant pour justifier de sa situation financière.

En outre, elle énonce elle-même dans ses écritures qu’elle « ne peut faire de règlement plus important car elle droit faire face à ses charges de la vie courante ». Elle indique ainsi ne pas pouvoir faire face à sa dette et l’octroi de délais de paiement ne lui permettra pas à d’apurer celle-ci. Sa demande sera rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordée à Maître Aurélie HERVE.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Madame [X] [T] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 11.365,46 € au titre des charges de copropriétés arrêtées au 1er octobre 2024 (appel de fonds provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Madame [X] [T] de sa demande de délai de paiement,

Condamne Madame [X] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Accorde à Maître Aurélie HERVE le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Madame [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président