TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [D] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 8]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CNX

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [D] [C], domicilié : chez Feu Monsieur [E] [U] [C], [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CNX

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 septembre 1983, l’Office Public d’HLM de la Ville de [Localité 7], devenu [Localité 7] HABITAT OPH, a donné à bail à Monsieur [E] [U] [C] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 3] (anciennement [Adresse 2]).

Monsieur [E] [U] [C] est décédé le 11 août 2022.

Par courrier du 13 septembre 2022, M. [T] [D] [C] a sollicité le transfert du bail à son profit, précisant qu’il résidait dans les lieux, avec son père, depuis 1983.

Le 10 février 2023, M. [T] [D] [C] a complété le questionnaire pour l’examen du transfert du bail qui lui avait été adressé par [Localité 7]-HABITAT, joignant divers justificatifs de sa domiciliation dans le local litigieux.

Par courrier du 28 avril 2023, [Localité 7] HABITAT a invité M. [T] [D] [C] à se présenter le 16 mai 2023 à l’ « agence [Localité 6] » suite à sa demande de transfert de bail, muni des justificatifs de sa cohabitation avec son père depuis un an à la date du décès, et de tous ses justificatifs de ressources.

Par courrier du 27 juin 2023, [Localité 7] HABITAT a sollicité de M. [T] [D] [C] la production :

des avis d’imposition 2020 sur les revenus 2019, 2021 sur les revenus 2020, et 2022 sur les revenus 2021 de son père, M. [E] [U] [C],des justificatifs de sa cohabitation avec son père depuis un an à la date du décès, de tous ses justificatifs de ressources.

Par courrier du 16 août 2023, [Localité 7] HABITAT a invité M. [T] [D] [C] à se présenter à l’ “agence [Localité 6]” le 31 août 2023, muni des photocopies des documents suivants :

justificatifs de ses ressources mensuelles,factures à l’adresse du logement et à son nom d’avant août 2021.

Par courrier du 18 septembre 2023, [Localité 7] HABITAT a sollicité de M. [T] [D] [C] la production de ses ressources actuelles, les éléments précédemment transmis par lui correspondant à ses ressources de l’année 2019.

Par courrier du 6 octobre 2023, [Localité 7] HABITAT a indiqué à M. [T] [D] [C] avoir bien reçu la copie de son avis d’imposition 2023 sur les revenus de l’année 2022 mais avoir néanmoins besoin de connaître le montant de ses ressources mensuelles et l’a invité à en transmettre des justificatifs, afin de « savoir sur quel type de logement le positionner en cas de relogement ».

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, [Localité 7] HABITAT a fait sommation à M. [T] [D] [C] d’avoir à justifier de son identité ainsi que celle des personnes vivant avec lui, de déclarer depuis quelle date il vit dans les lieux, et en vertu de quel titre il occupe les lieux.

Par courrier du 28 février 2024, M. [T] [D] [C] a de nouveau sollicité le transfert du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, [Localité 7] HABITAT a fait sommation à M. [T] [D] [C] de quitter les lieux sous huitaine.

Par courriel du 14 mars 2024, l’établissement [Localité 7] HABITAT a informé M. [T] [D] [C] de ce qu’à défaut de produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, et les justificatifs de ses ressources mensuelles, il serait contraint de poursuivre la procédure à son encontre.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 mai 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [T] [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

Constater la résiliation du bail consenti à M. [E] [U] [C] à la date de son décès ;Dire que M. [T] [D] [C] est occupant sans droit ni titre du logement en cause ;Ordonner la libération des lieux par M. [T] [D] [C] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,Ordonner l’expulsion de M. [T] [D] [C] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à compter de la signification de la présente décision,Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner M. [T] [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30%, et des taxes et charges, à compter du 11 août 2022 jusqu’à son départ effectif des lieux;Condamner M. [T] [D] [C] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre aux entiers dépens ;Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 7] HABITAT OPH estime que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits. Le bailleur explique que la cohabitation du défendeur avec le locataire en titre, depuis au moins un an à la date du décès de ce dernier, n’est pas établie. Il ajoute que la taille du logement est inadaptée au foyer de M. [T] [D] [C], dont la demande a été faite en son seul nom.

M. [T] [D] [C], comparant en personne, sollicite le transfert de bail à son profit.

Il explique résider dans le logement litigieux depuis 1983 et y vivre seul.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Invité à produire en délibéré les justificatifs de sa cohabitation avec son père depuis un an à la date du décès et de sa situation personnelle, M. [T] [D] [C] a, par courriel du 14 novembre 2024, adressé divers justificatifs de sa domiciliation à l’adresse du bien litigieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les conditions d’attribution des logements HLM sont prévues par les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu desquels les logements des organismes d’habitation à loyer modéré sont attribués en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

La condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage a été instaurée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, applicable au jour du décès de la locataire en titre. En vertu de ce texte, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, s’agissant de la condition d’occupation des lieux avec le locataire depuis plus d’un an avant son décès, il sera relevé, au regard des pièces produites aux débats, qu’elle est bien remplie. M. [T] [D] [C] produit ses avis d’imposition établis en 2020, 2021, 2022, et 2023 à l’adresse du bail litigieux, sa domiciliation et sa résidence effective à l’adresse déclarée à l’administration fiscale étant corroborée par une attestation d’assurance Prévoyance Complémentaire Caisse d’Epargne pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022, dont il résulte qu’elle lui a été adressée à la même adresse, ainsi que par une attestation de droits à l’assurance maladie pour la période du 6 juillet 2022 au 5 juillet 2023, établie à la même adresse. Si ces deux derniers éléments ne permettent pas à eux seuls d’établir une cohabitation précisément entre le 11 août 2021 et le 11 août 2022, il y a lieu de constater que l’intégralité des autres pièces transmises par M. [T] [D] [C] témoigne de sa domiciliation dans les lieux en 1997, en 1999, en 2002, en 2008, en 2013, en 2014, Mme [F] [V] [W], résidente du [Adresse 5] ayant attesté du fait qu’il résidait dans les lieux depuis 50 ans, de sorte que ces éléments constituent un faisceau d’indices suffisant à corroborer les déclarations qu’il a faites à l’administration fiscale.

S’agissant de la condition de ressources inférieures au plafond, il sera relevé que M. [T] [D] [C] justifie d’un revenu fiscal de référence de 11468 euros en 2022, soit de ressources inférieures au plafond applicable selon arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, modifié par arrêté du 18 décembre 2023.

S’agissant maintenant de la condition relative à la taille du logement, il sera constaté que le logement est un appartement composé de quatre pièces, ainsi qu’il en résulte du contrat de bail. M. [T] [D] [C] y résidant seul, il y a lieu de constater qu’il est sous-occupé.

Dès lors, la condition de l’adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n’a pu s’opérer au profit de M. [T] [D] [C].

Les conditions du droit au transfert du bail n’étant pas réunies, le bail dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit le 11 août 2022.

Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande de transfert de bail.

M. [T] [D] [C] étant sans droit ni titre depuis le 11 août 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [T] [D] [C] n’étant pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Sa mauvaise foi n’est par ailleurs pas établie, les échanges de correspondance entre lui et [Localité 7] HABITAT témoignant au contraire de ses diligences et des réponses qu’il a toujours apportées à [Localité 7] HABITAT, quand bien même le bailleur réclamait deux fois les mêmes pièces.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

M. [T] [D] [C] sera en conséquence tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la situation financière du défendeur, l’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 7] HABITAT OPH et Monsieur [E] [U] [C] relatif au logement sis [Adresse 3] (anciennement [Adresse 2]) [Localité 7] à la date du décès du locataire le 11 août 2022 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [D] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [D] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, [Localité 7] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [D] [C] à verser à [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 août 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

CONDAMNE M. [T] [D] [C] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE