TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 25/06804

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XNP

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juin 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 28 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [G]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Emmanuel RAVANAS de la SELEURL ERAVANAS – AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1318

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non représenté

Madame [C] [Z] [B], en qualité de curatrice reforcée aux biens de Monsieur [W] [G], aux termes d’un jugement du tribunal judiciaire de BLOIS du 27 février 2024

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre

N° RG 25/06804 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XNP

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire,

assistée de Madame Dinae FARIN, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [G], dont le dernier domicile était situé à [Localité 13], est décédé le [Date décès 10] 2021, laissant pour lui succéder Monsieur [H] [G] et Monsieur [W] [G], ses deux fils.

Il dépend notamment de la succession de Monsieur [S] [G] des biens immobiliers, les lots 144, 146, 147 et 148 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 11] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2022, Monsieur [H] [G] a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’ouverture des opérations de liquidation et partage de la succession de Monsieur [S] [G].

L’affaire, enregistrée sous le RG 22/13895, est en cours d’instruction.

Un protocole d’accord a été signé entre Monsieur [H] [G] et Monsieur [W] [G] le 13 février 2023, prévoyant notamment la mise en vente de l’appartement indivis, correspondant aux lots numéros 144 et 148 de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 13].

Par jugement du 27 février 2024, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Blois a ordonné l’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée aux biens au bénéfice de Monsieur [W] [G] et a désigné Madame [C] [Z] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curatrice aux biens.

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre

N° RG 25/06804 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XNP

Par actes de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, Monsieur [H] [G] a fait assigner Monsieur [W] [G], assisté de Madame [C] [Z] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond aux fins de :

L’autoriser à signer seul pour le compte de l’indivision tout mandat de vente non exclusif au profit de l’agence de son choix portant sur les lots 144, 146, 147 et 148 dépendant de l’immeuble situation [Adresse 11], 40 et [Adresse 7] à [Localité 8], cadastré section AL numéro [Cadastre 4] , moyennant le prix plancher de 1 170 000 euros, avec une possibilité de baisse de 10% soit un prix de 1 053 000 euros,L’autoriser à faire visiter seul les bien et à faire réaliser au nom et frais de l’indivision tous les diagnostics obligatoires y afférents,Juger que Maître [N] [O], notaire à [Localité 13] pourra établir l’attestation immobilière concernant les lots 144, 146, 147 et 148 dépendant de l’immeuble situation [Adresse 11], 40 et [Adresse 7] à [Localité 8], cadastré section AL numéro [Cadastre 4],L’autoriser à signer seul pour le compte de l’indivision toutes promesses de vente puis actes authentiques de vente sur les lots 144, 146, 147 et 148 dépendant de l’immeuble situation [Adresse 11], 40 et [Adresse 7] à [Localité 8], cadastré section AL numéro [Cadastre 4], qui pourront être vendus ensemble ou séparément,Juger que le prix de vente sera versé sur le compte de la succession ouvert en comptabilité de Maître [N] [O], notaire à [Localité 13], dans l’attente du partage,Dire que l’acte de vente sera opposable à Monsieur [W] [G] et Madame [C] [Z] [B] , curatrice,L’autoriser à mandater seul pour le compte de l’indivision toute société qu’il lui plaira aux fins d’enlever et entreposer les biens mobiliers garnissant les lots,Condamner Monsieur [W] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 2 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 16 septembre 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [H] [G], représenté, maintient ses demandes.

Il soutient, au visa de l’article 815-16 du code civil que le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis, dès lors que cette mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

En premier lieu, il soutient que l’urgence justifie la vente des biens immobiliers situés [Adresse 11] à [Localité 13]. A ce titre, il explique d’abord que l’indivision existant entre lui et son frère présente des difficultés financières en raison de l’accroissement des dettes et de la menace d’un passif exigible imminent. Il estime que ces difficultés sont liées au comportement de Monsieur [W] [G], qui utilise des fonds du compte bancaire indivis pour son usage personnel et perçoit ses quotes-parts de revenus de l’indivision sans payer les charges, si bien qu’il est débiteur à l’égard de l’indivision à hauteur de 16 427,96 euros.

Il ajoute que la SA [12] a entrepris des démarches pour la clôture du compte bancaire de l’indivision. Ensuite, il indique que l’indivision n’est pas en mesure d’entretenir le bien indivis soulignant des travaux importants à réaliser dans l’immeuble, votés pour partie lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2024 pour un montant 950 719 euros, dont la quote-part de l’indivision s’élèvera à 15 à 20%. Enfin, il indique que la mésentente entre les indivisaires entraine une situation de blocage préjudiciable, compte tenu du besoin de trésorerie, alors que la succession a été ouverte depuis le [Date décès 10] 2021. Il rappelle que l’absence de communication n’a pas permis la vente des biens situés [Adresse 11] et qu’il a proposé à quatre reprises de les racheter, en vain.

En second lieu, il indique que la vente de l’immeuble relève de l’intérêt commun, compte tenu d’une part, du risque de la perte de valeur du bien, au regard des travaux importants prévus qui en diminuent la valeur, d’autre part, de l’apurement du passif indivis, avec la nécessité de payer les charges de copropriété et la quote-part à venir des travaux votés, et enfin, des frais et charges générés par le bien, sans contrepartie, celui-ci étant occupé par Monsieur [W] [G].

Monsieur [W] [G], assisté de Madame [C] [Z] [B], régulièrement assigné à l’étude n’a pas constitué avocat.

Madame [C] [Z] [B] en qualité de curatrice, régulièrement assignée à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’autorisation de vendre seul les biens immobiliers situés [Adresse 11] à [Localité 8] :

Selon l’article l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est nécessaire pour effectuer les actes de dispositions autres que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de la succession. La vente d’un bien immobilier indivis requiert donc un accord de tous les indivisaires.

Aux termes de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il résulte de ce texte qu’il entre dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun

En l’espèce, la succession est ouverte depuis le [Date décès 10] 2021 et une demande aux fins d’ouverture des opérations de liquidation et de partage a été faite devant le tribunal judiciaire de Paris le 21 novembre 2022, en cours d’instruction.

Les indivisaires sont convenus, selon protocole d’accord du 13 février 2023, de la vente d’un appartement et une cave situés [Adresse 11] à [Localité 13] (lots 144 et 148), dépendant de la succession.

Si plusieurs offres d’achat ont été communiquées aux indivisaires depuis cette date, force est de constater qu’aucune transaction n’a pu aboutir depuis plus de deux ans en raison de l’absence de réactivité ou de l’opposition de Monsieur [W] [G], et ce, malgré l’assistance de sa curatrice aux biens.

Il apparait notamment que Monsieur [W] [G] n’a pas répondu aux propositions des 8 et 15 juillet 2023, s’est rétracté après l’acceptation d’une offre du 13 décembre 2023, et n’a pas répondu à une offre du 26 février 2024.

En dernier lieu, il ressort de la lecture des échanges entre Monsieur [H] [G] et la curatrice aux biens de Monsieur [W] [G] qu’alors qu’une vente était fixée au 27 mars 2025, des difficultés sont survenues à l’occasion de la libération des lieux par ce dernier.

Or, en premier lieu, il apparait que l’indivision successorale est redevable de frais et charges relatifs aux biens immobiliers situés [Adresse 11] à [Localité 13]. Il est ainsi justifié de charges de copropriété à régler à hauteur de 3 511,33 euros (lots 30, 130 et 1003) et de 18 702,32 euros (lots 144, 146, 147 et 148) selon décomptes au 26 mai 2025, ainsi que d’autres appels de fonds à venir au titre la réalisation de gros travaux dans l’immeuble votés lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2024.

Le compte bancaire ouvert au nom des indivisaires présente un solde créditeur de 193,04 euros au 4 avril 2025 et l’indivision ne dispose pas d’autres ressources financières.

L’appartement situé [Adresse 11] (lots 144 et 148), qui est occupé par Monsieur [W] [G], ne procure aucun revenu, seules les deux chambres (lots 146 et 147) étant actuellement louées.

Au regard de ces éléments, compte tenu des charges et dettes de l’indivision, et de l’absence de ressources lui permettant de s’en acquitter, il apparait nécessaire afin de préserver l’intérêt commun des indivisaires de disposer de fonds. Il est donc de l’intérêt commun de vendre rapidement les biens immobiliers indivis.

En second lieu, le montant des dettes actuelles et l’imminence des appels de fonds complémentaires pour les travaux, mettent en évidence l’urgence de réunir les fonds nécessaires pour répondre aux obligations et éviter des poursuites judiciaires.

En conséquence, compte tenu de l’urgence, il est dans l’intérêt commun des indivisaires d’autoriser Monsieur [H] [G] à vendre seul les biens immobiliers lots 144, 146, 147 et 148 situés [Adresse 11] à [Localité 8].

Les biens consistent d’une part en un appartement de 81 mètres carrés, avec une cave en sous-sol (lots 144 et 148) et d’autre part, en deux chambres mansardées d’environ 7 mètres carrés chacune situées au 5 ème étage (lots 146 et 147).

Les biens ont d’abord été évalués à 1 200 000 euros lors de la déclaration de succession du 2 novembre 2021, puis, lors de la conclusion du protocole d’accord du 13 février 2023, à 120 000 euros pour les lots 146 et 147 et à 1 250 000 euros pour les lots 144 et 148.

Les offres formulées pour l’acquisition de l’appartement et la cave sont supérieures à 1 000 000 euros.

Monsieur [W] [G], qui ne comparait pas, n’a formulé aucune observation quant à l’évaluation des biens.

Il convient de retenir une estimation à hauteur de 120 000 euros pour les deux chambres et 1 050 000 euros pour l’appartement et la cave, soit un total de 1 170 000 euros. Afin de prévenir toute éventuelle baisse du marché immobilier, il y a lieu de fixer le prix minimum de vente à 1 070 000 euros.

En conséquence, il convient d’autoriser Monsieur [H] [G] à vendre seul les biens immobiliers et, dès lors, à signer seul pour le compte de l’indivision, tout mandat de vente auprès de l’agence immobilière de son choix en vue de la vente des biens lots 144, 146, 147 et 148 situés [Adresse 11], à [Localité 8] pour un prix minimum de 1 070 000 euros.

Il convient également de l’autoriser, à faire établir seul, au nom de l’indivision, les diagnostics nécessaires relatifs à l’immeuble en vue de la vente, à confier seul à toute entreprise de son choix, au nom de l’indivision, l’enlèvement et l’entrepôt des biens mobiliers situés dans les lieux, dès lors qu’ils ne relèvent pas de la succession, s’agissant d’actes d’administration, nécessaires à la vente des biens, que Monsieur [H] [G] ne peut en principe effectuer seul.

Il convient de prévoir que le prix de vente sera versé sur le compte de la succession ouvert en comptabilité de Maître [N] [O], notaire à [Localité 13], dans l’attente du partage.

Il n’y a pas lieu d’autoriser le notaire établir l’attestation immobilière pour les biens immobiliers concernés, aucune autorisation n’étant requise pour y procéder.

De même, il n’y a pas lieu de dire que l’acte de vente sera opposable à Monsieur [W] [G] et Madame [C] [Z] [B], sa curatrice, l’autorisation judiciaire permettant de pallier à l’absence de consentement de l’indivisaire défaillant, ayant pour effet légal de rendre l’acte opposable à cet indivisaire, mais seulement de le rappeler.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [G] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [G] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [W] [G] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre

N° RG 25/06804 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XNP

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant après débats en audience publique, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

AUTORISE Monsieur [H] [G] à vendre seul pour le compte de l’indivision existant entre Monsieur [H] [G] et Monsieur [W] [G], les biens immobiliers, lots 144, 146, 147 et 148 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 11], 40 et [Adresse 7] à [Localité 8], cadastré section AL numéro [Cadastre 4] , moyennant le prix plancher de 1 070 000 euros,

AUTORISE Monsieur [H] [G] à conclure seul pour le compte de l’indivision existant entre Monsieur [H] [G] et Monsieur [W] [G] tout mandat de vente auprès de l’agence immobilière de son choix en vue de la vente des biens lots 144, 146, 147 et 148 situés [Adresse 11], à [Localité 8] pour un prix minimum de 1 070 000 euros,

AUTORISE Monsieur [H] [G] à faire visiter seul et à faire établir seul pour le compte de l’indivision existant entre Monsieur [H] [G] et Monsieur [W] [G] les diagnostics nécessaires relatifs à l’immeuble en vue de la vente,

AUTORISE Monsieur [H] [G] à conclure seul pour le compte de l’indivision existant entre Monsieur [H] [G] et Monsieur [W] [G] tout contrat avec entreprise de son choix, l’enlèvement et l’entrepôt des biens mobiliers situés dans les lieux,

DIT que le prix de vente sera versé sur le compte de la succession de Monsieur [S] [G] ouvert en la comptabilité de Maitre [N] [O], notaire,

REJETTE la demande d’autorisation d’établissement d’une attestation immobilière,

RAPPELLE que l’acte de vente sera opposable à Monsieur [W] [G],

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Monsieur [H] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

Astrid JEAN Céline MARION