COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. JAAL c/ Société BV2A ARCHITECTEURS

MINUTE N°

Du 11 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/03826 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OLHR

Grosse délivrée à

M^e Pascal FRANSES

M^e Guillaume GARCIA

expédition délivrée à

le 11 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

onze Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame MORA

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 11 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. JAAL

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Société BV2A ARCHITECTEURS

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier en date du 27 septembre 2022, la SCI JAAL a fait assigner devant le tribunal de céans la SARL BV2A ARCHITECTEURS aux fins de voir :

Vu les articles 42 et suivant du Code de procédure civile,

Vu les articles 1304 et suivants du Code civil,

Vu les articles L. 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu l’article R 231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation,

— CONDAMNER la SARL BV2A ARCHITECTEURS à rembourser à la SCI JAAL la somme de 18.261,45 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 14 janvier 2022 ;

— PRENDRE ACTE que sommation est faite à la SARL BV2A ARCHITECTEURS de produire l’attestation de souscription de la garantie de remboursement ;

— CONDAMNER la SARL BV2A ARCHITECTEURS à payer à la SCI JAAL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement en date du 13 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Nice a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats, enjoint à la SCI JAAL et à la SARL BV2A ARCHITECTEURS, de produire le Contrat de Construction de Maisons Individuelle avec fourniture de plans,nominatif, conclu le 24 janvier 2019 entre la SCI JAAL et la SARL BV2A ARCHITECTEURS, comportant le nom des parties au contrat et leurs signatures, la date du contrat ,ainsi que les conditions générales se rapportant à ce contrat et a réservé l’ensemble des demandes.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2024, la SCI JAAL demande au tribunal, au visa des articles 42 et suivant du Code de procédure civile, 1304 et suivants du Code civil, L. 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, R 231-8 du Code de la Construction et de l’Habitation, 1178 du Code civil, 1240 du Code civil de

À titre principal,

— voir prononcer la caducité du contrat pour défaut de réalisation de la totalité des conditions suspensives ;

— voir condamner la SARL BV2A ARCHITECTEURS à lui payer la somme de 18.261,45 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 14 janvier 2022, à titre de remboursement ;

— voir prendre acte que la sommation faite à la SARL BV2A ARCHITECTEURS de produire l’attestation de souscription de la garantie de remboursement est restée sans réponse ;

— voir débouter la SARL BV2A ARCHITECTEURS de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire,

— voir prononcer la nullité du contrat du 24 janvier 2019 ;

— voir condamner la SARL BV2A ARCHITECTEURS à lui payer la somme de 18.261,45 € avec intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir, à titre de restitution ;

— voir débouter la SARL BV2A ARCHITECTEURS de toutes ses demandes,

Si le Tribunal devait faire droit à la demande de la SARL BV2A ARCHITECTEURS de la condamner au paiement de la somme de 18.261,45 € à titre d’honoraires :

— voir condamner en outre la SARL BV2A ARCHITECTEURS à lui payer la somme de 18.261,45 € avec intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts ;

Dans tous les cas, en tant que de besoin,

— voir ordonner la compensation des sommes dues par les parties ;

— voir condamner la SARL BV2A ARCHITECTEURS à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2023, la SARL BV2A ARCHITECTEURS sollicite, au visa des articles 1304-3 et 1168 du Code civil, de

Au principal,

— voir juger que la SCI JAAL est à l’origine de la non réalisation de la clause suspensive relative au prêt finançant les travaux,

— voir juger que la SCI JAAL a adopté une attitude fautive en demandant la prorogation de la clause suspensive sans rechercher le moindre prêt,

— voir juger que le refus de prêt communiqué est postérieur aux délais contractuels,

— voir dire et juger que ladite clause est éputée levée,

— voir juger ne pas y avoir lieu à remboursement des sommes versées par la SCI JAAL,

— voir débouter la SCI JAAL de ses entières demandes

Reconventionnellement,

— voir juger que la SCI JAAL a fait l’acquisition d’un terrain valorisé par les prestations réalisées par elle, missionnée à cet effet,

— voir juger que le terrain, acquis à hauteur de 105 000 €, a pu être revendu par la SCI, à hauteur de 182 500 € en partie grâce à son travail

— voir juger que la SCI JAAL s’est comportée en professionnel de l’immobilier en revendant le terrain valorisé par ses prestations

— voir juger que ces prestations peuvent être valorisées en matière de mission complète de construction, en moyenne à hauteur de 5 % du prix du marché,

— voir juger que l’éventuelle nullité de contrat de construction laisse persister son droit à -voir condamner la SCI JAAL au paiement de la somme de 18.261,45 € au titre des prestations réalisées par elle

— voir condamner la SCI JAAL au paiement de la somme de 54 784,35 € à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 8-2 du contrat de construction de maison individuelle,

— voir condamner la SCI JAAL au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts quant à son comportement déloyal et abusif,

— voir condamner la SCI JAAL au paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts quant à la violation de son droit d’auteur,

— voir condamner la SCI JAAL au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI JAAL fait valoir que le lieu où demeure le défendeur étant Nice et la clause 8-6 du CCMI attribuant la compétence aux tribunaux dont dépend le lieu de réalisation des travaux devant être réputée non écrite, le Tribunal judiciaire de Nice est seul compétent pour connaître d’un litige dont le quantum dépasse 10.000 €.

Elle fait valoir que plusieurs conditions suspensives ont été prévues au contrat de construction de maison individuelle parmi lesquelles figurent notamment à l’article 8-1 des conditions générales :l’acquisition par le client du terrain ou des droits réels permettant de construire, l’obtention du permis de construire , l’obtention des prêts nécessaires au financement de la construction.

Elle fait plaider que les conditions suspensives n’ont été que partiellement réalisées, qu’ ayant acquis le terrain et obtenu le permis de construire,elle n’a pas obtenu le prêt pour le financement de la construction, que le contrat est résolu de plein droit ou à tout le moins est réputé n’avoir jamais existé, que les sommes versées par le maître de l’ouvrage doivent être remboursées.

Elle fait valoir avoir versé un appel de fonds le 17 septembre 2019 de 5% du montant du prix convenu, soit la somme de 18.261,45 €, à la levée de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, que ce versement est subordonné à la souscription d’une garantie de remboursement.

Elle soutient que ces dispositions justifient la sommation à la SARL BV2A ARCHITECTEURS de produire l’attestation de souscription de la garantie de remboursement afin de préserver ses droits et demander la condamnation solidaire du garant tenu au remboursement des sommes versées.

Elle fait plaider avoir effectué les diligences nécessaires aux fins d’obtention d’un prêt immobilier auprès du CREDIT MUTUEL, que le 20 août 2020, cet établissement bancaire a établi deux simulations de prêt qu’il lui a remise, qu’il a refusé le prêt par courrier du 19 février 2021.

Elle soutient que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ayant pas été réalisée, les fonds versés doivent être restitués à l’acquéreur sans retenue, ni indemnité à quelque titre que ce soit, que ces dispositions légales sont d’ordre public .

Sur la demande reconventionnelle de la SARL BV2A, elle fait valoir que si la caducité du contrat est prononcée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Elle fait valoir que si le contrat est déclaré nul, le projet de construction a été arrêté au stade de l’obtention du permis de construire, soit dès le début, que les 18.261,45 € qu’elle a versés correspondent à 5% de la totalité des travaux à réaliser pour la construction soit 365.228,97 € incluant les honoraires de l’architecte évalués par celui à 10 % de la totalité du marché, soit 10 % des fonds versés c’est-à-dire 1.826,14 € .

Elle fait valoir que la nullité du contrat trouvant son fondement dans la faute commise par la SARL BV2A ARCHITECTEURS, aboutit à lui faire perdre toute chance de récupérer la totalité de ses fonds tout en mettant à sa charge les honoraires de l’architecte.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat est nul pour non-respect des conditions applicables au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, que la SARL BV2A ARCHITECTEURS a commis une faute entrainant la nullité du contrat et une infraction pénale en réclamant un acompte non garanti, qu’elle prétend tirer profit de sa propre turpitude.

Elle soutient à titre subsidiaire que la défenderesse a commis une faute qui lui cause un préjudice, constitué par la perte de chance d’être remboursée de l’acompte versé.

Elle fait valoir que si la SARL BV2A avait souscrit la garantie de remboursement, ainsi que la loi l’oblige, le paiement de ses diligences serait entièrement garanti et qu’elle ne tenterait pas de faire peser sur elle les conséquences de sa faute.

Elle fait valoir être une société à caractère familiale composée d’un couple profane de la promotion immobilière, qu’elle a acquis le terrain au moyen d’un prêt bancaire, s’élevant à la somme de 133.700 €, dans la perspective de réaliser la construction d’un chalet, que faute d’obtention du prêt à cette fin, elle a souhaité revendre le terrain afin de rembourser le prêt y afférent.

Elle fait valoir que rien ne lui interdit de transférer le permis de construire au nouveau propriétaire qui en fait régulièrement la demande à la Mairie , que seul le nouveau bénéficiaire peut répondre de l’utilisation qui sera faite du permis de construire transféré, que la SARL BV2A ne caractérise pas l’existence d’un quelconque préjudice, qu’elle n’allègue aucun fait fautif qui lui est imputable.

La société BV2A ARCHITECTEURS fait valoir que la non obtention du prêt relatif à la construction du chalet est du fait de la SCI JAAL, qu’elle a débuté ses diligences début 2019, qu’elle a déposé une demande de permis de construire, permis qui a été accordé le 2 avril 2019 ; que le 28 juin 2019, la SCI JAAL a obtenu un prêt pour l’acquisition du terrain, à hauteur de 133.700 €., qu’elle lui a réglé 5% du montant du marché soit la somme de 18.261,45 €.

Elle expose que la SCI déclarant ne pas avoir obtenu de prêt quant au financement de la construction, les parties ont convenu de proroger ce délai d’obtention par deux avenants signés les 20 juillet 2019 et 20 octobre 2019, prolongeant la clause suspensive jusqu’au 20 décembre 2020, sans que ce prêt soit accordé selon les dires la SCI JAAL.

Elle soutient que pendant cette attente, elle est demeurée mobilisée sur le projet , qu’il revenait à la SCI JAAL de démontrer qu’elle a réellement recherché un prêt quant à la construction du chalet dans les conditions prévues au contrat de construction, que ces recherches se sont opérées après la signature du contrat de construction de maison individuelle, après la signature du premier avenant prorogeant le délai d’obtention du prêt, et après la signature du second avenant prorogeant à nouveau ce délai.

Elle fait valoir que la SCI JAAL produit un seul refus d’établissement bancaire en date du 19 février 2021, alors que le délai contractuel était écoulé , qu’elle ne justifie d’aucun refus de prêt avant cette date.

Elle soutient que la clause suspensive est réputée accomplie du fait de la mauvaise foi de la SCI JAAL, que le paiement opéré par la SCI JAAL lui est acquis.

Elle fait valoir que le comportement de la SCI JAAL se résout en dommages et intérêts, que le contrat stipule une indemnité contractuelle à hauteur de 15 % du prix du marché soit la somme de 54 784,35 €.

Elle expose que la SCI JAAL a revendu le terrain le 18 juillet 2022 et transféré le permis de construire au bénéfice de la société COURCH’BEUIL, dont l’activité est l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers au prix de 182 500 €.

Elle soutient que ce terrain acquis pour la somme de 105 000 € revendu « prêt à construire », a été valorisé grâce à ses prestations au bénéfice d’un professionnel de l’immobilier.

Elle fait valoir que la demande de remboursement de la SCI JAAL est non fondée car elle est basée sur la non obtention du prêt dont la responsabilité lui incombe.

Elle soutient que la demande de justification quant à la garantie de remboursement est sans objet dès lors que le litige tient aux conditions dans lesquelles la clause suspensive n’a pas été levée et aux sommes qu’elle estime devoir lui être due reconventionnellement.

Sur la demande subsidiaire de nullité de contrat de construction , elle soutient que cette nullité conduirait à ce que ses prestations soient valorisée en dehors de toute règlementation d’ordre public.

Elle soutient que l’éventuelle nullité d’un contrat de construction ne prive pas l’entreprise de sa rémunération quant aux prestations déjà effectuées.

Elle fait valoir que la SCI JAAL a directement bénéficié d’un permis de construire qu’elle a déposé , qui a été accepté avant qu’il ne soit transféré.

Elle soutient que la SCI JAAL s’est comportée comme un professionnel de l’immobilier ce qui n’est pas prévu par ses statuts , qu’elle s’est enrichie, que ses démarches doivent être valorisées pécuniairement au regard de la mission complète qui lui était confiée et notamment l’étude du dossier, les esquisses (intérieur, extérieur) le dépôt et l’obtention du permis de construire conforme au projet, la prise en charge de l’étude et du coût de l’attestation de règlementation thermique RT 2012 , la recherches de matériaux bio en variante, les déplacements.

Elle fait valoir justifier de ses démarches et de ses déplacements, que ses honoraires peuvent être évalués sur une base de 5 % du montant global des travaux, soit la somme de 18.261,45 €.

Elle invoque l’article 8-3 du contrat de construction et soutient que la SCI JAAL s’est emparée de l’ensemble de ses prestations intellectuelles et administratives, qu’elle en a tiré les fruits par la revente d’un terrain prêt à construire, que sa demande reconventionnelle repose sur 5 % du montant de la valeur du marché , que le contrat porte les indemnités jusqu’à 15 %.

Elle soutient que la SCI JAAL a reconnu par écrit devoir régler des honoraires aux termes d’un email du 24 novembre 2020.

Elle fait valoir que les prestations réalisées impliquent une rémunération que le contrat soit validé ou frappé de nullité.

Elle fait valoir que la SCI JAAL a cédé ses droits incorporels, contre rémunération, à un professionnel de l’immobilier sans son consentement.

Elle soutient qu’au bénéfice de son droit moral, l’architecte dispose d’un droit de paternité sur son œuvre, invoquant l’article L. 121-1 du Code de la propriété intellectuelle et artistique, qu’elle seule en sa qualité d’architecte et auteur, peut décider de la divulgation, de la modification ou l’adaptation de son œuvre tandis que son nom doit être mentionné sur tout plan, toute étude ou tout bâtiment, qui est original.

Elle soutient que son apport personnel n’est pas contestable puisque ses dessins et plans relèvent de sa seule création, que le projet final édifié sur place ne correspond pas au plan d’origine, ce qui constitue une atteinte à son œuvre.

Sur la nullité du contrat de maison individuelle avec fourniture de plans

Aux termes de l’article L231-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au présent litige, toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2.

Cette obligation est également imposée :

a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;

b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.

Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil reproduit à l’article L. 111-14.

Aux termes de l’article L 231-2 du même code dans sa version applicable au présent litige , le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 112-22 et L. 112-23 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat.

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit contenir à peine de nullité toutes les mentions prévues à cet article, ce qui permet au maître de l’ouvrage d’obtenir la nullité du contrat en cas de violation de cet article, outre l’allocation de dommages et intérêts.

Il résulte des dispositions de l’article L.2210-1 dudit code que la réglementation relative à ce type de contrat est une réglementation d’ordre public à visée de protection, de sorte que la sanction est une nullité relative, susceptible d’être couverte en cas de confirmation explicite de la convention susceptible d’être annulée.

Il appartient dans ce cas au constructeur de démontrer que le maître de l’ouvrage avait une parfaite connaissance du vice et qu’il a entendu renoncer en toute connaissance de cause à son action en nullité.

En l’espèce, le 24 janvier 2019, la SCI JAAL alors en cours d’immatriculation, a conclu avec la société BV2A ARCHITECTEURS un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fournitures de plan pour un coût total de 365 228, 97 euros.

L’article 7 des conditions générales du contrat stipule que la société garantit par l’intermédiaire d’un organisme de caution sous réserve des dispositions de l’article 8-2 ci dessus le remboursement des sommes avancées par le client jusqu’à l’ouverture du chantier . Ces sommes ne peuvent en aucun cas être supérieure à 5% du montant TTC du prix convenu. L’original de l’acte de garantie signé par l’organisme de caution sera remis directement au client pour être annexé au contrat .

Au titre des conditions particulières sont stipulées plusieurs conditions suspensives : l’obtention de la garantie de remboursement et de la garantie de livraison délivrée par QBE, l’obtention du ou des prêts, la souscription des assurances légales de la construction dont l’assurance dommage ouvrage, l’attestation de propriété ou la justification du droit à construire et le permis de construire.

L’article 3 des conditions particulières du contrat stipule que la dernière des conditions suspensives devra être réalisée dans un délai de six mois après la signature du contrat , que les travaux commenceront dans le délai de 60 jours à compter de la réalisation des conditions suspensives après réception de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception qui en sera faite par le client à la société . La durée d’exécution des travaux prévues et de 15 mois.

La SCI JAAL a versé un acompte de 18261,45 € le 14 mai 2019 , correspondant à 5 % du prix convenu.

Le 20 juillet 2019, les parties ont signé un avenant au contrat stipulant que depuis le 24 janvier 2019 un permis de construire a été accordé le 4 avril 2019 et régulièrement affiché , que la SCI JAAL a été définitivement constituée, que le prêt n’a pas encore été accordé à ce jour , que les parties conviennent d’un commun accord de prolonger le délai de levée de la dernière des conditions suspensives de trois mois soit au plus tard le 24 octobre 2019.

Le 17 septembre 2019, la SCI JAAL a notifié en mains propres à la société BV2A ARCHITECTEURS le document de levée des clauses suspensives valant ordre d’exécution des travaux conformément au contrat. Ce document mentionne l’obtention d’un prêt pour le financement en date du 28 juin 2019 auprès du crédit mutuel pour montant de 133 700 € et à la rubrique 7 « autres » mentionne l’avenant du 20 juillet 2019 pour prolongation de délai de levée de conditions suspensives.

Le 20 octobre 2019 les parties ont signé un second avenant au contrat du 24 janvier 2019 qui rappelle les conditions suspensives relative au permis de construire accordé, indique qu’un prêt a été demande le 21 avril 2019 et obtenu le 28 juin 2019 pour financer une partie du projet , rappelle le précédent avenant du 20 juillet , indique que la totalité du prêt n’a pas encore été accordée, que les parties conviennent que le client s’engage à demander un prêt complémentaire d’un montant maximum de 350 000 euros dans un délai de 14 mois soit au plus tard le 20 décembre 2020, que la date de levée de la dernière des conditions suspensives est prolongée jusqu’au 20 février 2021.

Est versé aux débats un courrier du 19 février 2021 du crédit mutuel de refus de prêt de financement à hauteur de 350 000 euros.

La SCI JALLA a assigné la société BV2A ARCHITECTEURS en remboursement de la somme versée le 14 mai 2019 suite au refus de prêt.

La société BV2A ne conteste pas ne pas avoir remis la garantie de remboursement prévue contractuellement , dès lors qu’elle indique dans ses écritures que cette demande est sans objet.

Il n’est pas soutenu par la société BV2A ARCHITECTEURS la parfaite connaissance du vice résultant de l’absence de remise de la garantie de remboursement contractuellement prévue à la SCI JAAL.

Il n’est pas davantage argué par la société BV2A ARCHITECTEURS que la SCI JAAL a entendu en toute connaissance de cause y renoncer dès lors que la société BV2A ARCHITECTURES mentionne dans ses écritures que la nullité du contrat a été soulevée pour la première fois par la SCI JAAL dans ses écritures notifiées par RPVA le 5 juin 2023.

Dès lors, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan du 24 janvier 2019 conclu entre la SCI JAAL et la société BV2A ARCHITECTEURS est nul .

La nullité du contrat qui a un effet rétroactif, emporte remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la signature du contrat.

Il convient donc de condamner la société BV2A ARCHITECTEURS à restituer à la SCI JAAL la somme de 18.261,45 € versée en exécution du contrat annulé avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de la SCI JAAL en paiement de la somme de 18261,45 € à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL BV2A ARCHITECTEURS

Cette demande,non étayée, sera rejetée.

Sur la demande en remboursement formée par la société BV2A ARCHITECTURES

Aux termes de l’article 1178 du code civil un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, étant précisé que lorsque l’acte a déjà fait l’objet d’une exécution partielle ses effets passés sont remis en cause afin de revenir à la situation antérieure.

La société BV2A ARCHITECTEURS soutient que la SCI JAAL lui est redevable de la somme de 18261, 45€ au titre de ses frais d’honoraires, justifiés selon elle par ses démarches et frais de déplacement .

Elle ne fonde pas juridiquement sa demande.

Cette demande en remboursement ne peut être fondée sur la résiliation du contrat dès lors que ce dernier n’a pas été résilié. mais annulé.

Elle ne peut être formée que sur le fondement des dispositions de l’article 1178 du code civil.

Or, la SCI JALLA ne conteste pas devoir des honoraires d’architectes au termes du mail qu’elle produit en date du 24 novembre 2020 .

La société BV2A ARCHITECTEURS fonde le montant qu’elle sollicite sur les diligences et les déplacements qu’elle a accomplis.

Il n’est produit aucune notice descriptive . Il n’est fait aucune référence au coût relatif à ces diligences dans le contrat tant au titre des conditions générales que particulières.

En l’occurrence, l’arrêté de permis accordé par la mairie de [6] du 25 août 2017 est antérieur au contrat de maison individuel et le transfert du permis par arrêté du 27 avril 2022 est postérieur à la vente de son terrain par la SCI JAAL.

Ils ne peuvent par conséquent être pris en compte à ce titre dans l’évaluation des diligences invoquées comme accomplies par la société BV2AARCHITECTEURS.

Il est par ailleurs produit un formulaire d’attestation de prise en compte de la règlementation thermique du 18 février 2019, la demande de permis de construire reçue le 11 septembre 2019, l’arrêté de la Commune du 2 avril 2019 l’accordant et un ensemble de plans afférents à la construction du chalet .

Le montant sollicité par la société BV 2A ARCHITECTEURS, qu’elle évalue forfaitairement à 5 % du montant total du coût des travaux est manifestement excessif en l’état des justificatifs produits.

Ils ne peuvent en effet s’apparenter en une mission complète de construction, en l’absence de tout commencement de travaux et de suivi de chantier .

Il sera donc alloué à la société BV2A ARCHITECTEURS la somme de 3500 € au titre des prestations qu’elle a réalisées .

Eu égard à la solution du litige, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de caducité du contrat , sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande formée par la SCI JAAL au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 8-2 du code du contrat de construction de maison individuelle

Aux termes des dispositions de l’article 8-3 du contrat dans l’hypothèse où le client décide de résilier le présent contrat en application de l’article 1794 du code civil il s’engage expressément à payer les sommes correspondants à l’état de l’avancement de l’ouvrage conformément à l’échelonnement contractuel des paiements toute phase de réalisation de l’ouvrage commencé étant alors du dans sa totalité , régler le montant des pénalités éventuellement dues en application de l’article 5-2 ci dessus du présent contrat , verser une indemnité forfaitaire de résiliation correspondant à 15 % du solde du prix total de l’ouvrage . L’article stipule par ailleurs que les mêmes indemnités seront dues de plein droit par le client dans l’hypothèse où l’une des clauses suspensives du présent contrat ne seraient pas levée de son seul fait. Les sommes alors déjà réglées entre les mains de la société lui resteront définitivement acquises et viendront s’appliquer sur le montant des indemnités dues par le client.

Aux termes de l’article 1794 du code civil le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise.

La société BV 2A ARCHITECTEURS sollicite dans son dispositif la somme de 54 784,35 € à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 8-2 du contrat de construction de maison individuelle,

Cependant dès lors que le contrat a été annulé , cette somme ne peut être due .

Dans le corps de ses écritures la société BV2ARCHITECTEURS sollicite cette somme sur le fondement des dispositions de l’article 8-3 du contrat qui dispose que la propriété des plans études ou avant projets établis dans le cadre du présent contrat est présumée appartenir à la société conformément aux dispositions des articles L 113-1 du code de la propriété intellectuelle . L’exclusivité des droits de reproduction lui appartient . L’œuvre ne peut être modifiée sans son accord .Toute utilisation qui en sera faite en fraude des ses droits par le client ou de tiers pourra donner lie à des dommages et intérêts au profit de la société . A défaut il pourra être réclamé au client à titre d’indemnité une somme équivalent à 15% du prix convenu du présent contrat.

Cependant l’annulation du contrat fait obstacle à ce que la société BV2AARCHITECTEURS puisse réclamer le bénéfice d’une indemnité prévue à ce contrat puisque ce contrat est censé ne jamais avoir existé.

Dès lors la société BV2A ARCHITECTEURS sera déboutée de sa demande .

Sur la demande formée par la société BV 2A ARCHITECTEURS au titre du comportement déloyal et abusif de la SCI JAAL

La société BV 2A ARCHITECTEURS sollicite la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du comportement déloyal et abusif de la SCI JAAL.

La société BV2A forme cette demande dans le dispositif de ses écritures sans le motiver ni même l’invoquer le corps de ses écritures . Cette demande, non étayée, sera rejetée.

Sur la demande formée par la société BV 2A ARCHITECTEURS pour violation de son droit de propriété intellectuelle

La société BV 2A ARCHITECTEURS sollicite la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts quant à la violation de son droit d’auteur.

En l’espèce il n’est pas produit de pièces permettant de justifier de la réalisation des plans litigieux .

La production du transfert du permis de construire accordé par arrêté municipal le 27 avril 2022 et la pièce 5 constituée d’un croquis intitulée « demande de permis de construire » portant des modifications manuscrites sans plus de précision sur leur auteur et la photographie d’un chalet ne suffisent pas à caractériser une utilisation des plans de la société BV2AARCHITECTURE par le nouveau propriétaire du terrain.

Par conséquent cette demande insuffisamment étayée, sera rejetée.

Sur la demande de compensation formée par la SCI JAAL

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI JAAL et de la société BV2A ARCHITECTFURS leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens ,elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BV2A ARCHITECTEURS sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire / réputé contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu entre la société BV 2A ARCHITECTEURS et la SCI JAAL le 24 janvier 2019,

CONDAMNE la société BV2A ARCHITECTEURS à restituer à la SCI JAAL la somme de 18.261,45 € ( dix huit mille deux cent soixante et un euros et quarante cinq centimes) versée en exécution du contrat annulé avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT sans objet la demande de la SCI JAAL de voir prononcer la caducité du contrat de maison individuelle,

CONDAMNE la SCI JAAL à verser à la société BV2A ARCHITECTEURS la somme de 3500 euros (trois mille cinq cent euros) au titre des prestations réalisées,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par les parties ,

DEBOUTE la SCI JAAL de sa demande en paiement de la somme de 18261,45 € à titre de dommages et intérêts ,

DEBOUTE la société BV2A ARCHITECTEURS de sa demande en paiement de la somme de 54 784,35 € à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE la société BV 2A ARCHITECTEURS de sa demande au titre du comportement déloyal et abusif de la SCI JAAL,

DEBOUTE la société BV 2A ARCHITECTEURS de sa demande au titre de la violation de son droit d’auteur,

DEBOUTE la SCI JAAL et la société BV2A ARCHITECTEURS de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société BV2A ARCHITECTEURS aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT