TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742B

N° MINUTE :

2025/8

JUGEMENT

rendu le mardi 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

[Adresse 4] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La société [Adresse 3] GESTION [Adresse 9]

représentée par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742B

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [X] et Mme [P] [G] [X] sont propriétaires des lots n°6811, 6925, 1216 correspondant à un appartement, une cave et un emplacement de stationnement au sein de la résidence [Adresse 5], siutée [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

3 434,41 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 20 février 2024,996 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, a actualisé le montant de sa créance à la baisse, à la somme de 4 145,30 euros, frais compris, 2ème trimestre 2025 inclus, après déduction de deux versements faits par les défendeurs de 394 euros et 200 euros.

M. [T] [X] comparaissant en personne, a déposé des écritures dont il a demandé le bénéfice et aux termes desquelles il sollicite :

la rectification des charges appelées pour la période allant du 31 décembre 2016 au 6 novembre 2019, la restitution des sommes indûment perçues entre 3000 et 4000 euros,la condamnation du syndicat des copropriétaires à régler les frais de procédure.

Il a indiqué avoir constaté des erreurs dans les appels de charges émis par l’ancien syndic concernant la période allant du 31 décembre 2017 au 6 novembre 2019, avant l’acquisition de leur bien et demandé ainsi la rectification du décompte. Il a nié l’existence de la dette actuelle, indiqué qu’il faisait des versements réguliers qui n’apparaissait pas sur le décompte uqi selon lui, devrait être créditeur. Il a demandé une restitution de 3 000 ou 4 000 euros. Subsidiairement, il a formé une demande de délai pour s’acquitter des sommes qu’il pourrait être condamné à verser.

Mme [P] [G] [X], bien que régulièrement citée à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [T] [X] et de Mme [P] [G] [X] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°1216, 6811 et 6925, le relevé de compte propriétaire arrêté au 6 mai 2025 portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 6 mai 2025,les appels de charges et fonds travaux afférents ainsi que la répartition de charges et l’apurement des comptes de travaux pour les exercices 2022, les procès-verbaux des assemblées générales des 27/06/2022, 28/06/2023, 06/06/2024, et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire arrêté au 6 mai 2025 présente un solde débiteur de 2 840,46 au titre des charges et travaux impayés, appel du 2ème trimestre inclus, hors frais.

Toutefois, ne sont comptabilisés au crédit du compte des copropriétaires ni le virement de 200 euros effectué le 9 février 2024 ni les deux virements de 147 euros effectués les 9 juillet 2024 et 10 septembre 2024, sans explication aucune.

La créance du syndicat des copropriétaires, après déduction de ces montants s’élève ainsi à 2 346,46 euros.

M. [T] [X] et Mme [P] [G] [X] contestent des appels de charges portant sur la période allant du 31 décembre 2016 au 6 novembre 2019 qui ne sont pas l’objet de la demande du syndicat de copropriétaires puisque le décompte produit débute le 1er avril 2023 avec un solde créditeur de 10 euros.

Par ailleurs, le montant réclamé, après déduction des sommes versées non comptabilisées, est justifié par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment adopté les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025, ayant approuvé les comptes des exercices des années 2022 et 2023 et ayant voté les travaux ayant fait l’objet d’appels spécifiques, notamment de réfection partielle de l’étanchéité, de remplacement de l’éclairage e t de la réfection de la peinture des sols et des murs du sas et du bâtiment J.

Par conséquent, M. [T] [X] et Mme [P] [G] [X] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 346,46 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2023 au 6 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi par LRAR de la mise en demeure du 20 février 2024 qui ne saurait, dès lors, valoir interpellation suffisante pour faire courir les intérêts légaux à compter de cette date. Ainsi, en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation sur la somme de 1952,41 euros (montant visé à l’assignation après déduction des virements effectués par les défendeurs) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Faute pour le demandeur de prouver que les défendeurs sont tenus solidairement entre eux au paiement de la dette, la solidarité ne sera pas retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 996 euros au titre de l’envoi d’une mise en demeure (68 euros), d’une relance (20 euros), des honoraires liés à la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice (204 euros), à l’avocat (500 euros) et du coût de constitution de l’hypothèque (204 euros).

Toutefois, il n’est justifié de l’envoi ni de la mise en demeure ni de la relance selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi. Par conséquent, elles ne donneront pas lieu à remboursement.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat a nécessité des diligences particulières pouvant donner lieu à remboursement.

Enfin, il ne justifie pas non plus de la constitution de l’hypothèque.

En revanche, il verse la sommation de payer en date du 19 septembre 2024 dont le coût de 152,17 euros correspond à des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui seront requalifiés ainsi comme tels en application de l’article 12 du code de procédure civile et donneront lieu à remboursement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les défendeurs ne sont pas à jour dans le paiement de leurs charges mais que le syndicat des copropriétaires n’a pas imputé l’ensemble des versements qu’ils ont effectués de manière assez régulière depuis le 1er avril 2023. En outre, le requérant ne démontre pas le préjudice que leur a causé ce trou dans la trésorerie.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 9 du code de procédure civile, ll incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [T] [X] sollicite la rectification des charges appelées sur la période allant du 31 décembre 2016 au 6 novembre 2019 mais ne produit aucun élément au soutien de cette demande dont il sera débouté, comme de sa demande de restitution de la somme de 3000 ou 4000 euros qui n’est pas fondée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [T] [X] ne justifie pas de sa situation financière au soutien de sa demande de délais de paiement qui sera, par conséquent, rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [X] et Mme [P] [G] [X], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [X] et Mme [P] [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES EIDERS, située [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

2 346,46 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au cours de la période allant du 1er avril 2023 au 6 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 14 mai 2025, sur la somme de 1952,41 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,152,17 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [T] [X] et Mme [P] [G] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente

Décision du 09 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C742B