TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Florian DUCHMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian TOSONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07082 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PBP

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 13 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M], [J], [U] [W],

[Adresse 1]

représenté par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [Z] [W],

[Adresse 6]

représenté par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [L] [P] [G],

[Adresse 3]

représentée par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [H] [P] [G],

[Adresse 3]

représenté par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07082 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PBP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2010, M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [H] [P] [G] et à Mme [L] [S], épouse [P] [G] (ci-après, « les époux [P] [G] ») sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1803 euros et d’une provision pour charges de 175 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17111,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des époux [P] [G] le 9 avril 2024.

Par assignations du 18 juin 2024, M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion des époux [P] [G], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,21 389,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 17 309.59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 12 février 2025, M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisent que la date d’acquisition de la clause résolutoire doit être fixée au 8 juin 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, forment une demande de condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts et élèvent leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5 000 euros.

Oralement, ils actualisent le montant de leur dette au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à la somme de 33272,55 euros en indiquant que les défendeurs ont fait un virement de 950 euros la veille de l’audience.

Ils s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement estimant que les locataires ont cessé de régler tout loyer entre le mois de septembre 2023 et le mois de décembre 2024, soit pendant 16 mois.

M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G], représentés par leur conseil, déposent également des conclusions qu’ils soutiennent oralement et aux termes desquelles ils sollicitent :

la suspension des effets de la clause résolutoire,subsidiairement, le débouté de la demande de résiliation formée par M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W], l’autorisation de s’acquitter de leur dette de 33 272.55 euros en 35 échéance de 950.63 euros, le débouté des autres demandes formées par M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W], notamment celle tendant à leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Ils reconnaissent la dette, soutiennent qu’ils ont repris le paiement de leur loyer courant au sens de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et indiquent qu’ils également commencé à apurer leur dette en versant la somme de 950 euros la veille de l’audience., satisfaisant ainsi aux conditions pour bénéficier de l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, eu égard, en outre, à leur situation familiale et financière et à leur bonne foi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat a été renouvelé pour la dernière fois le 6 septembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionné.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois prévu par la législation en vigueur au moment de la délivrance du commandement de payer intervenue le 8 avril 2024 et de constater que la somme de 17111,44 euros n’a pas été réglée par les locataires dans ce délai.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [P] [G] ont repris le paiement du loyer courant puisque les bailleurs font référence à une période de 16 mois durant laquelle ils n’ont pas réglé leur loyer, entre le mois de septembre 2023 et décembre 2024. De plus, les défendeurs produisent la capture d’écran des deux virements émis les 06 janvier 2025 et 03 février 2025 d’un montant de 2 138,93 euros correspondant au montant du loyer. Enfin, les parties s’entendent sur le montant de la dette arrêtée au 12 février 2025.

La condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les époux travaillent. M. [H] [P] [G] a signé un contrat d’accompagnement de directeur marketing le 2 décembre 2024 fixant sa rémunération mensuelle à 6 000 euros HT, outre une part variable. Ils justifient avoir déjà fait un virement de 950 euros pour commencer à apurer leur dette.

Ces éléments démontrent leur bonne volonté ainsi que leur capacité à honorer l’échéancier qu’ils proposent de mettre en place pour s’acquitter des sommes dues, à hauteur de 950 euros par mois en plus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à leur demande et de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 9 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] indiquent que les époux [P] [G] leur devaient, au 12 février 2025, la somme de 33272,55 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de février 2025 incluse. Ils produisent, pour en justifier, le décompte des loyer et charges impayées arrêté au 17 juin 2024 laissant apparaître une dette de 21 389.30 échéance de juin comprise et indiquent que les preneurs se sont abstenus de régler les échéances suivantes jusqu’au mois de décembre 2024 compris.

M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] reconnaissent être redevables de ce montant.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter prononcé de la présente décision, compte-tenu des règlements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et qui en ont partiellement désintéressé les causes.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant les époux [P] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est établi que les preneurs ont manqué à leur obligation principale de payer le loyer pendant 16 mois et que, selon le décompte produit, ils l’ont régulièrement réglé en retard auparavant. Toutefois, les demandeurs ne démontrent pas le préjudice qu’ils allèguent, en l’absence de justificatifs des difficultés financières évoquées et des projets de travaux projetés.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie qu’elle soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 septembre 2010 entre M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W], d’une part, et M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 9 juin 2024,

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] à payer à M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 33 272,55 euros (trente-trois mille deux cent soixante-douze euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

AUTORISE M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 951 euros (neuf cent cinquante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] seront solidairement condamnés à verser à M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] de leur demande de dommages-et-intérêts,

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] à payer à M. [M] [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] [G] et Mme [L] [S], épouse [P] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 avril 2024 et celui des assignations du 18 juin 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge