TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/05662

N° Portalis 352J-W-B7F-CUIW6

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [HF] [F]

[Adresse 2]

[Localité 28]

représenté par Maître Laurent SIDOBRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0514

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006576 du 24/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDEURS

Monsieur [XX] [A]

[Adresse 6]

[Localité 20]

Madame [H] [ZR] [A] épouse [DY]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Monsieur [RK] [A]

[Adresse 26]

[Localité 21]

Monsieur [C] [T]

[Adresse 17]

[Localité 8]

Madame [L] [J] [T] épouse [B]

[Adresse 18]

[Localité 11]

Madame [W] [T] épouse [E]

[Adresse 19]

[Localité 11]

Madame [N] [M] veuve [T]

[Adresse 25]

[Localité 12]

Madame [K] [T] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Madame [NU] [T] épouse [V]

[X] [OR]

[Localité 13]

Monsieur [KL] [T]

[Adresse 5]

[Localité 22]

Monsieur [P] [T]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Monsieur [O] [L] [IC]

[Adresse 27]

[Localité 10]

Madame [UR] [IC] épouse [LI]

[Adresse 1]

[Localité 24]

Monsieur [D] [IC]

[Adresse 27]

[Localité 10]

LA CONGREGATION DES [30] DE [Localité 29]

[Adresse 23]

[Localité 29]

Tous représentés par Maître Malik BAHMANI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1217 et Maître Barthélémy LE MARC’HADDOUR de la SELARL JURISTES OFFICE, avocats au barreau de LORIENT, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 février 2025 par mise à disposition au greffe ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

**********

EXPOSE DES FAITS

Par suite des décès de [G] [T] le 29 décembre 2010, de [Z] [T] le 20 décembre 2011, de [J] [T] le 29 janvier 2012 et de [L] [T] le 3 mars 2013, [K] [T] épouse [Y], [NU] [T] épouse [V], [KL] [T], [P] [T], [O] [IC], [UR] [IC] épouse [LI], [D] [IC], [XX] [A], [H] [A] épouse [DY], [RK] [A], [C] [T], [W] [T] épouse [E], [L] [J] [T] épouse [B], [N] [M] veuve [T] (ci-après les consorts [T]-[IC]-[A]) et la Congrégation [30] de [Localité 29] (ci-après la Congrégation), sont propriétaires indivis des lots 16 et 31 de la copropriété d’un immeuble (studio et dépendance) sis [Adresse 2] à [Localité 28],

Depuis le 1er septembre 1997, [I] [F] est locataire du bien immobilier précité.

Par jugement du 15 mars 2011, le tribunal d’instance de Paris 17ème a annulé le congé pour vendre qui avait été délivré à [I] [F] à effet au 31 août 2009.

Par jugement du 15 mars 2013, le tribunal d’instance de Paris 17ème a annulé le congé pour vendre qui lui avait été délivré à [I] [F] à effet au 31 août 2012.

Par jugement du 25 novembre 2022 le tribunal judiciaire de Paris a notamment rejeté la demande d'[I] [F] de nullité du congé pour vendre lui ayant été délivré le 25 février 2021, a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de celui-ci du bien.

Se prévalant d’une offre de vente du bien précité reçue de l’indivision [T]-[IC]-[A] le 3 décembre 2016 au prix de 100.000 euros ainsi que de son acceptation du 23 décembre 2016, [I] [F] a par exploits d’huissier en date des 4, 7, 11 et 12 janvier 2021, du 2 février 2021, du 18 mars 2021, et des 12, 13, 14 et 15 avril 2021 fait assigner les consorts [T]-[IC]-[A] et la Congrégation devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de dire parfaite la vente à son profit de ce bien immobilier.

L’affaire a été renvoyée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, [I] [F] demande au tribunal de :

« CONSTATER entre les parties l’accord sur la chose et le prix au 23 décembre 2016 ;

DIRE ET JUGER que la vente entre les parties est parfaite sur les lots 16 et 31 situés [Adresse 2] ;

CONSTATER judiciairement la vente du logement situé à l’entresol, desservi par une volée d’escalier, partant de la droite du premier palier de repos de l’escalier principal et une cave n°4, situés [Adresse 2], figurant au cadastre section BW, n°[Cadastre 7], « [Adresse 2] », pour une contenance de 1 are 51 centiares, lot numéro 16 et lot numéro 31

ORDONNER la publication au fichier immobilier du service de la publicité foncière PARIS 9 ;

EN CONSEQUENCE de quoi,

DIRE QUE Monsieur [F] devra verser les fonds requis dans le délai de deux mois à compter du prononcé du jugement à intervenir, entre les mains du Notaire désigné par le Tribunal ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à la somme de 5.000 euros pour résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à la somme de 2.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens de l’instance ;

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 août 2023, les consorts [T]-[IC]-[A] et la Congrégation demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1589 du code civil

Vu l’article 1589-2 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

— DIRE ET JUGER qu’aucune promesse de vente par acte authentique ou sous seing privé, et enregistrée dans les 10 jours de la prétendue acceptation par Monsieur [F] n’a été régularisée.

DIRE ET JUGER en conséquence nulle et de nul effet l’offre de vente que Monsieur [F] considère à tort être une promesse de vente

DIRE ET JUGER en outre qu’aucun accord sur la chose et sur le prix n’est intervenu aux termes du courrier de Monsieur [F] en date du 23 décembre 2016

DEBOUTER en conséquence Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER Monsieur [I] [F] au paiement à chacun des membres de l’indivision de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNER Monsieur [I] [F] au paiement à l’indivision de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le CONDAMNER aux entiers dépens

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit »

Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des moyens au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2024.

A l’audience du 3 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 et prorogée au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait sont des moyens et non pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d'[I] [F] en vente parfaite

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de l’article 1117 du code civil que l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

En l’espèce, il est d’abord précisé que les moyens des parties tenant au fait que [I] [F] ait ou, non par le passé, cherché à acquérir ce bien et que les défendeurs aient tenté de le lui vendre, sont inopérants pour apprécier l’existence d’une vente parfaite.

[I] [F] fonde son action sur l’article 1589 du code civil, selon lequel la promesse de vente vaut vente. Toutefois, il ne justifie de l’existence d’aucune promesse de vente, se prévalant en réalité d’une offre de vente du 3 décembre 2016.

En tout état de cause, l’existence d’une promesse de vente n’est pas une condition de la vente, de sorte qu’il y a lieu d’examiner si, conformément à l’article 1583 du code civil, un accord sur la chose et le prix est intervenu.

Le 3 décembre 2016, [I] [F] a été destinataire du courrier suivant adressé par «Madame [S] [T] (…) Représentant l’indivision née du décès de [U] [R] née [T] :

(…)

« J’ai donc le plaisir de vous confirmer que nous acceptons cette vente pour un montant de 101.000€, car il faut prendre à notre charge les diagnostics en vue de la vente.

L’indivision souhaite :

« – Signer avec vous un compromis de vente dans un délai de 3 semaines à compter de la présente, soit avant les vacances de fin d’année, pour le prix de 101.000 € net vendeur, par l’intermédiaire de notre conseil, M^e SANZALONE. Bien entendu vous pourrez être accompagné de votre Conseil pour la vente

— Que vous versiez une somme de 15.000 € à titre d’acompte entre les mains de notre Conseil, qui devra les déposer sur le compte CARPA déjà ouvert. Cette somme ne vous sera pas restituée si vous ne signez pas la vente dans un délai de trois mois à compter de la signature du compromis, délai qui peut être écourté si vous le souhaitez

— Prendre en charge les diagnostics inhérents à la vente

— Votre accord indiquant que vous acceptez d’acheter l’appartement dans l’état où il se trouve, sans réclamer que nous ne fassions le moindre travail dans ce logement, dans lequel vous avez jusqu’à présent refusé que nous pénétrions avec des entreprises mandatés pour faire des devis de travaux

— Votre accord pour régler les frais de la vente à notre Conseil, M^e SANZALONE, sachant que nous payons ces honoraires dans toute procédure, mais qu’il s’agit là d’honoraires en sa qualité de mandataire en droit immobilier (donc frais moindres que ceux qu’une agence aurait pratiqués), de sorte que l’indivision donne tout pouvoir pour cette vente à M^e SANZALONE et que l’indivision ne s’occupe de rien »

Ce courrier indiquait aussi « Merci de nous faire part de votre position sous huitaine à réception de la présente ».

Le 14 décembre 2016, [I] [F] répondait qu’il adresserait un courrier concernant la vente du logement.

Le 23 décembre 2016, [I] [F] adressait un courrier en réponse à l’ensemble des membres de l’indivision, indiquant qu’il acceptait l’offre qui lui a été faite au prix de 100.000 euros.

Force est de constater d’abord qu'[I] [F] ayant reçu au plus tard le 14 décembre 2016 le courrier du 3 décembre 2016, l’offre était caduque au moment de son acceptation alléguée le 26 décembre 2016. En effet, le courrier du 3 décembre 2016 sollicite une réponse sous huit jours à compter de sa réception, de sorte que son auteur a fixé un délai au terme duquel l’offre devient caduque conformément à l’article 1117 du code civil. Le courrier du 14 décembre 2016 d'[I] [F] ne peut avoir eu pour effet de proroger unilatéralement le délai fixé par l’auteur de l’offre.

De manière surabondante, même à supposer cette offre non caduque, il est observé qu’alors que l’offre de vente lui avait été faite au prix de 101.000 euros dans le courrier du 3 décembre 2016, [I] [F] ne l’a acceptée le 23 décembre 2016 que pour 100.000 euros, de sorte qu’aucun accord sur le prix n’a pu intervenir. Par ailleurs, toujours a supposer l’offre non caduque, [I] [F] n’a pas non plus accepté les modalités de la vente proposées par l’auteur de l’offre, de sorte qu’il n’y pas pas davantage eu d’accord sur la chose. En effet, il est resté silencieux sur l’essentiel des modalités sollicités par les défendeurs et ce silence ne saurait valoir acceptation, étant en outre relevé qu’il a explicitement refusé le versement des honoraires entre les mains de leur conseil puisqu’il écrit dans ce courrier du 23 décembre 2016 «Madame [S] [T] qui n’est pas appelée dans l’affaire, n’a pas à m’imposer à verser à votre conseil, Maître SANZALONE des honoraires injustifiés pour frais de vente dès lors que j’occupe ce logement depuis 20 ans en qualité de locataire ». Le fait que ces modalités étaient ou non légitimes est indifférent s’agissant de l’appréciation du caractère parfait de la vente.

Par conséquent, il ne peut y avoir eu au 23 décembre 2016 accord sur la chose et le prix.

Si [I] [F] se prévaut du fait que le prix de 100.000 euros aurait été confirmé par [KL] [T] « au nom de l’ensemble de l’indivision » dans son courrier du 24 mars 2017, il apparaît aussi que ce courrier indique :

« Je constate également :

— que vous refusez de payer la somme de 3.000 euros à laquelle vous avez été condamné alors que maître SANZALONE vous a depuis longtemps réglé les 2.000 € que la cour administrative d’appel nous a condamné à vous verser,

— que vous refusez de payer les retard de loyer et d’intégrer le montant de la revalorisation »

Il s’infère des échanges de courriers produits qu’aucun accord sur la chose et le prix n’est intervenu, mais uniquement des pourparlers. Ainsi, [I] [F] écrit le 1er juin 2017 « Le compromis doit être rédigé sous la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier». Il s’ensuit que le demandeur ne démontre, ni même ne soutient que cette condition qu’il entendait ajouter à la vente a été acceptée par les défendeurs, ce qui établit là encore qu’aucun accord sur les modalités de la vente n’est intervenu. [I] [F] n’a donc d’une part jamais accepté explicitement l’ensemble des conditions de l’offre du 3 décembre 2016, et à au contraire sollicité l’ajout d’une autre condition. Si celui-ci reste libre d’accepter ou non les conditions proposées et de formuler les siennes, ceci exclut l’existence d’un accord sur la chose, mais caractérise au contraire des pourparlers. Même à supposer, toujours dans l’hypothèse d’une offre non caduque, que les parties avaient toutes convenu d’une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier, [I] [F] ne démontre pas davantage la réalisation de cette condition suspensive. L’ensemble de ces éléments démontre qu’il n’y a, jamais, eu d’accord sur la chose.

Par conséquent, la demande d'[I] [F] en vente parfaite et celles qui en sont l’accessoire seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par [I] [F] pour résistance abusive

[I] [F] demande la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de leur résistance abusive à la vente, ce à quoi s’opposent les défendeurs.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Compte tenu de la solution donnée au litige et du fait que la vente n’était pas parfaite, les défendeurs n’ont commis aucune faute, de sorte que la demande de dommages et intérêts formée par [I] [F] pour résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [T]-[IC]-[A] et de la Congrégation pour procédure abusive

Les consorts [T]-[IC]-[A] et la Congrégation sollicitent de condamner [I] [F] à chacun d’eux la somme de 5.000 euros pour procédure abusive, ce à quoi ce dernier s’oppose.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que [I] [F], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait agi à l’encontre des défendeurs avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [T]-[IC]-[A] et la Congrégation sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

[I] [F], partie succombante, sera condamnée aux dépens et sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La demande des consorts [T]-[IC]-[A] et de la Congrégation de condamner [I] [F] à payer à « l’indivision » la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, l’indivision n’ayant pas la personnalité morale.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes suivantes d'[I] [F] tendant à ordonner la vente forcée du bien sis, [Adresse 2] à [Localité 28] :

« DIRE ET JUGER que la vente entre les parties est parfaite sur les lots 16 et 31 situés [Adresse 2] ;

CONSTATER judiciairement la vente du logement situé à l’entresol, desservi par une volée d’escalier, partant de la droite du premier palier de repos de l’escalier principal et une cave n°4, situés [Adresse 2], figurant au cadastre section BW, n°[Cadastre 7], « [Adresse 2] », pour une contenance de 1 are 51 centiares, lot numéro 16 et lot numéro 31

ORDONNER la publication au fichier immobilier du service de la publicité foncière PARIS 9 ;

EN CONSEQUENCE de quoi,

DIRE QUE Monsieur [F] devra verser les fonds requis dans le délai de deux mois à compter du prononcé du jugement à intervenir, entre les mains du Notaire désigné par le Tribunal» ;

Rejette la demande d'[I] [F] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [K] [T] épouse [Y], [NU] [T] épouse [V], [KL] [T], [P] [T], [O] [IC], [UR] [IC] épouse [LI], [D] [IC], [XX] [A], [H] [A] épouse [DY], [RK] [A], [C] [T], [W] [T] épouse [E], [L] [J] [T] épouse [B], [N] [M] veuve [T] et la Congrégation [30] de [Localité 29] pour résistance abusive ;

Rejette la demande de [K] [T] épouse [Y], [NU] [T] épouse [V], [KL] [T], [P] [T], [O] [IC], [UR] [IC] épouse [LI], [D] [IC], [XX] [A], [H] [A] épouse [DY], [RK] [A], [C] [T], [W] [T] épouse [E], [L] [J] [T] épouse [B], [N] [M] veuve [T] et la Congrégation [30] de [Localité 29] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [I] [F] pour procédure abusive ;

Condamne [I] [F] aux dépens ;

Rejette la demande formée par [I] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par [K] [T] épouse [Y], [NU] [T] épouse [V], [KL] [T], [P] [T], [O] [IC], [UR] [IC] épouse [LI], [D] [IC], [XX] [A], [H] [A] épouse [DY], [RK] [A], [C] [T], [W] [T] épouse [E], [L] [J] [T] épouse [B], [N] [M] veuve [T] et la Congrégation [30] de [Localité 29] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 11 Mars 2025

La Greffière Le Président