TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Y] [N] [F]

Madame [C] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marc ZIMMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09342 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AJ3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 4] IV, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1623

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [N] [F], demeurant Demeurant 2ème étage (lot A22) du bâtiment A – D’un ensemble immobilier sis [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [C] [L], demeurant Demeurant 2ème étage (lot A22) du bâtiment A – D’un ensemble immobilier sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09342 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AJ3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 août 2021, la SCI AKELIUS [Localité 4] IV a donné à bail à Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1410 euros et 444 euros de complément de loyer, outre 96 euros de provisions sur charges.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, la SCI AKELIUS [Localité 4] IV a fait assigner Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires,

– leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, avec le concours de la force publique si besoin est, et la séquestration du mobilier garnissant les lieux,

– leur condamnation solidaire à lui payer les loyers et charges impayés, terme de septembre 2024 inclus, soit la somme de 6393,77 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer, complément de loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

– leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, la SCI AKELIUS PARIS IV, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 7301,51 euros au 8 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [Y] [F] a comparu en personne à l’audience et a indiqué avoir effectué un versement de 2000 euros 10 janvier 2025. Il a sollicité de pouvoir demeurer dans les lieux et le bénéfice de l‘octroi de délais de paiement sur 36 mois d’un montant de 202 euros. Il a expliqué avoir fondé une société qui ne lui rapporte aucun revenu jusqu’à présent et avoir pour seules charges les loyers au titre du bail d’habitation objet du litige et un loyer de 113 euros pour la location d’un véhicule.

Bien que régulièrement assignée à domicile, Madame [C] [L] n’a pas comparu ni n’a été représentée ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

La SCI AKELIUS [Localité 4] IV a été autorisée à produire par note en délibéré au plus tard le 17 janvier 2025 un décompte actualisé prenant en compte le cas échéant, le versement allégué par Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] en date du 10 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SCI AKELIUS [Localité 4] IV a communiqué un décompte au 13 janvier 2025 par note en délibéré, également transmise à Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L], qui ne fait apparaître aucun versement en de leur part en janvier 2025, et donc qui confirme que la dette locative s’élève à 7301,51 euros à cette date.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI AKELIUS PARIS IV justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte du 13 janvier 2025 produit par le bailleur par note en délibéré communiquée contradictoirement et non contesté en défense, que les impayés de loyers s’élèvent à cette date à 7301,51 euros représentant près de quatre mois de loyers, complément de loyer et provisions sur charges. Le coût du présent logement dépasse les capacités contributives des locataires qui ne disposent d’aucune source de revenus. En outre, de précédents impayés avaient conduit le bailleur à faire délivrer par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024 un commandement de payer, la somme ayant toutefois été apurée dans le délai légal de 2 mois applicable au contrat litigieux.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] devenant sans droit ni titre à compter de ce jour, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes respectives en paiement et de délais de paiement

Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur, non contesté en défense, que les impayés de loyers s’élèvent au 13 janvier 2025 à 7301,51 euros, terme de janvier 2025 inclus. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] seront donc condamnés au paiement de cette somme. Ils y seront tenus solidairement compte-tenu de la clause de solidarité contenu dans le contrat de bail (article 17).

Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] seront aussi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, complément de loyers et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] a admis à l’audience ne percevoir aucune source de revenus depuis la fondation de sa société. Il n’a versé non plus aucun élément pour justifier que cette situation pourrait évoluer à brève échéance, ni n’a fait état des revenus éventuels de sa compagne.

La demande en délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion toutefois du coût du commandement de payer du 9 avril 2024, la dette ayant été apurée dans le délai légal.

Il sera alloué à Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe répute contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 août 2021 entre la SCI AKELIUS PARIS IV et Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] aux torts exclusifs des locataires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AKELIUS PARIS IV pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] à verser à la SCI AKELIUS PARIS IV la somme de 7301,51 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 13 janvier 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] à verser à la SCI AKELIUS PARIS IV une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 2202,66 euros en janvier 2025), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] à payer à la SCI AKELIUS PARIS IV la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [F] et Madame [C] [L] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 9 avril 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 13 mars 2025

le greffier le Président