TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/56848 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RH

N°: 8

Assignation du :

06, 08 et 10 Octobre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. HELZEAR EXPLOITATION

[Adresse 12]

[Localité 17]

représentée par M^e Jérôme MARTIN, avocat au barreau de PARIS – #P0158

DEFENDERESSES

Madame [N] [G] épouse [I]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Madame [X] [E]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Madame [T] [Y]

[Adresse 11]

[Localité 15]

S.A.R.L. CABINET GPIMO en son établissement secondaire

[Adresse 5]

[Localité 14]

représentées par M^e Sophie BODDAERT, avocat au barreau de PARIS – #C0923

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Vu l’assignation en référé délivrée les 6, 8 et 10 octobre 2025 par la SA Helzear Exploitation, société exploitant un ensemble hôtelier situé [Adresse 10], à l’encontre de ses bailleurs, Mesdames [N] [I], née [G], [X] [E] et [T] [Y] ainsi que leur gestionnaire de biens, la Sarl Cabinet Gpimo, aux fins essentielles de voir désigner un expert concernant les désordres affectant notamment la toiture et les façades de l’immeuble, et de les voir condamnées au paiement de différentes provisions ;

Vu les écritures développées oralement par la société Helzear Exploitation à l’audience du 3 décembre 2025 ;

Vu les écritures développées oralement par les défenderesses ;

Vu la demande de rejet de l’expertise formulée oralement par la société Cabinet Gpimo ;

Vu les observations orales de la requérante sur cette demande ;

Vu les dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile,

SUR CE,

* Sur la mesure d’instruction

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

La mesure d’expertise doit être utile et pertinente au regard des pièces dont dispose déjà le requérant à la mesure.

En l’espèce, il résulte du diagnostic d’étanchéité en toiture réalisé le 28 octobre 2024 par la société Atelier C+M l’existence de désordres affectant les toitures du bâtiment, ainsi que la façade du bâtiment de gauche “résultant d’un mauvais écoulement des eaux pluviales de la toiture (…). Cela a entraîné un ruissellement sur la façade et une dégradation prématurée de l’enduit au niveau du premier étage. Une forte humidité a été observée dans les chambres adjacentes à la façade, où un trou présent permet l’infiltration d’eau. Il est recommandé de remédier au défaut de la gouttière et de procéder au ravalement complet de la façade, ainsi qu’à la reprise du garde-corps.

Au rez-de-chaussée du même bâtiment, des remontées capillaires ont été détectées sur les murs de façade et à l’intérieur. Des mesures correctives sont nécessaires.

Enfin, le bâtiment du fond de cour présente des dégradations importantes sur les allèges et les éléments structurels en bois”.

L’architecte missionné par les bailleurs, Mme [C], constate, dans un rapport établi le 30 juillet 2024, que sur le bâtiment 1, les gouttières sont très abimées et déformées, notant qu’à deux endroits, elles sont fendues, qu’à plusieurs endroits, elles sont mal fixées, et concluant que leur mauvais état entraîne des passages d’eau qui endommagent la façade. Sur le bâtiment 2, l’architecte note un appui de fenêtre du 1er étage en pignon très dégradé, qui ne peut être laissé en l’état. Elle s’interroge sur la nécessité de procéder au ravalement du bâtiment 4 et à un diagnostic des bois de façade.

Il résulte de ces constatations l’existence de désordres affectant le bâtiment dans son ensemble (toiture et façade). Les échanges entre les parties établissent qu’un défaut d’entretien est allégué par les défenderesses, qui s’opposent en conséquence à la prise en charge intégrale des travaux.

Les conclusions de l’architecte font état d’un défaut d’entretien de la gouttière par le preneur sur le bâtiment 1 et rappellent la nécessité de souscrire des contrats d’entretien portant sur les toitures. Le rapport de la société Atelier C+M évoque également un défaut de la gouttière. Ces constats constituent un élément rendant plausible un éventuel défaut d’entretien de la part du preneur, de sorte que la demande d’expertise repose sur un motif légitime. Il y sera fait droit dans les termes du dispositif.

En revanche, il n’appartient pas à l’expert, qui ne peut donner d’avis juridique, d’examiner les clauses du bail commercial et de déterminer ce qui relève du bailleur et ce qui est imputable au locataire. Cette demande de complément de mission sera rejetée.

Dès lors que c’est le reproche d’un défaut d’entretien qui a conduit la requérante à solliciter la désignation d’un expert, la demande de complément de mission formulée par les défenderesses, qui donne son sens à la mesure d’expertise, ne justifie pas que le coût de la consignation soit mis à leur charge, la mesure d’expertise n’ayant pour objet que d’améliorer la situation probatoire de la requérante, demanderesse à la réalisation des travaux par son bailleur.

Enfin, dès lors qu’il n’est allégué aucun indice rendant plausible la responsabilité de la société Cabinet Gpimo, qui n’est que le mandataire du bien et non le propriétaire, la demande d’expertise sera rejetée à son encontre à l’absence de motif légitime.

* Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, dès lors qu’un rapport technique évoque un défaut d’entretien des gouttières et l’absence de contrat d’entretien des toitures (dont l’imputabilité, pour cette dernière, n’est pas précisément identifiée), et alors que la requérante ne démontre pas la réalité d’une perte de jouissance ni son éventuelle durée, sa créance n’apparaît pas, en l’état, établie avec l’évidence requise en référé, raison d’ailleurs pour laquelle une mesure d’expertise est sollicitée.

Sur les mesures accessoires

La requérante à la mesure d’instruction sera condamnée au paiement des dépens, qui ne peuvent être réservés conformément aux dispositions de l’article 691 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Sophie Boddaert.

Les responsabilités n’étant pas encore établies, les demandes au titre des indemnités de procédure fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, la nature du litige rend envisageable, voire opportune, une tentative de médiation, laquelle pourra permettre un échange entre les parties dès lors que l’expert aura pu donner ses premières conclusions. Il y a donc lieu d’ordonner une mission mixte associant la recherche de réponses et de solutions techniques et une tentative de rapprochement des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons la demande d’expertise à l’encontre de la société Cabinet Gpimo ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

Madame [S] [V]

[Adresse 8]

[Localité 13]

☎ :[XXXXXXXX03]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— pour chaque désordre, dire s’il résulte de la vétusté et/ou s’il affecte les éléments structurels du bâtiment ou sa solidité générale, dont la réparation incombe au bailleur en vertu de l’article 606 du code civil ;

— pour chaque désordre, dire s’il résulte d’un défaut d’entretien du locataire ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ → en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 6000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 16 mars 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Sur la médiation

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur :

Madame [K] [P]

[XXXXXXXX04] [Courriel 20]

Disons que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a été en mesure, par une note adressée aux parties, de leur apporter les premières réponses techniques s’agissant des causes des désordres affectant le bâtiment et sur l’existence ou non d’un défaut d’entretien imputable au locataire ;

Disons qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Disons que le médiateur ainsi informé aura alors pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Disons que les parties devront se présenter à ce rendez-vous d’information en personne, accompagnée, le cas échéant de leur conseil ; ce rendez vous est obligatoire et gratuit, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel ;

Disons qu’à l’issue de ce premier rendez-vous, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de la part d’au moins l’une des parties, le médiateur en informera le juge du contrôle des expertises et l’expert ; le médiateur cessera ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Disons que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu ;

Disons qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le juge du contrôle des expertises et l’expert, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Disons que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Disons que dans l’hypothèse où les parties ont refusé d’entrer en médiation ou qu’elles ne sont pas parvenues à un accord, le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) dans un délai de huit mois suivant l’information reçue du médiateur que les parties ont refusé d’entrer en médiation ou qu’elles ne sont pas parvenues à un accord, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens dont distraction au profit de M^e Sophie Boddaert ;

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 14 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 21]

[Localité 18]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 22]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX019]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [S] [V]

Consignation : 6000 € par S.A. HELZEAR EXPLOITATION

le 16 Mars 2026

Rapport à déposer le : 16 Novembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 21]

[Localité 18].