TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEBATTEUX SIMON

et M^e NAMIECH

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/02415

N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

N° MINUTE :

Assignation du :

02 février 2021

JUGEMENT

rendu le 14 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [I]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic le Cabinet GESTION EUROPE, S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0020

PARTIES INTERVENANTES

Madame [P] [I]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

Madame [A] [I] épouse [C]

[Adresse 4] »

[Localité 3]

Madame [T] [I]

[Adresse 5]

[Localité 9]

venant aux droits de leur père Monsieur [M] [I] – décédé

représentées par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 janvier 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

M. [H] [I] est propriétaire des lots n°24 et 40 au sein de l’immeuble du [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété.

M. [M] [I] était pour sa part propriétaire du lot n°23 au sein du même immeuble.

Par acte délivré le 02 février 2021, M. M [H] et [M] [I] ont fait assigner, devant la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires, aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation des résolutions n°3, 4,12.1, 12.3, 18.1, 19.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 23.1, 25.1, 25.2. 28.1 adoptées lors de l’assemblée générale du 05 octobre 2020, à titre subsidiaire l’annulation des résolutions n°l8.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 23.1 adoptées lors de la même assemblée et, à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder, sous astreinte, à la réalisation de travaux de réfection du brisis est du bâtiment B.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 25 octobre 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 11 octobre 2024.

M. [M] [I] étant décédé le 05 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 janvier 2025 dans l’attente de communication de conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de régularisation de la procédure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le conseil de Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C] et Mme [T] [I], ayants droits de M. [M] [I] et intervenantes volontaires, a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état a ainsi révoqué cette ordonnance, ordonné la réouverture des débats, admis les conclusions en demande transmises par voie électronique le 16 janvier 2025 ainsi que les conclusions en défense transmises par voie électronique le 14 janvier 2025, et prononcé la clôture à la date du 17 janvier 2025, l’affaire étant plaidée le même jour.

Aux termes de leurs conclusions d’intervention et au fond, notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] sollicitent, au visa des articles 14, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1967, 803, 370 et suivants du code de procédure civile de :

« REVOQUER l’ordonnance de clôture rendue le 25 octobre 2023

Dire et juger Madame [P] [I], Madame [A] [I] épouse [C], Madame [T] [I] recevables et bien fondées en leur intervention volontaire.

Dire et juger Monsieur [H] [I] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Dire et juger Madame [P] [I], Madame [A] [I] épouse [C], Madame [T] [I] recevables et bien fondées en l’ensemble de leurs demandes,

A titre principal,

Annuler les résolutions n°3, 4, 12.1, 12.3, 18.1, 19.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 23.1, 25.1, 25.2. 28.1 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

A titre subsidiaire,

Annuler les résolutions n°18.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 23.1 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE à procéder à la réalisation des travaux de réfection du Brisis Est du bâtiment B selon résultat de l’appel d’offres de Monsieur [Y], Architecte, du 5 juin 2019, joint à la convocation à l’assemblée générale du 5 octobre 2020 ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir

Condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE au paiement de ladite astreinte.

A titre additionnel,

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE à procéder à la réalisation des travaux de reconstitution de la protection lourde de l’étanchéité de la terrasse du 8 ème étage, propriété de Monsieur [M] [I] et aujourd’hui depuis son décès de Mesdames [P], [A] et [T] [I] ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir

Condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE au paiement de ladite astreinte.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE à procéder à la reconstitution de la lisse en partie basse du garde-corps de la terrasse du 8 ème étage côté Ouest ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir

Condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE au paiement de ladite astreinte.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE à procéder à la réalisation des travaux de nature à permettre la fermeture de l’issue de secours donnant accès à la terrasse du 8 ème étage en temps normal, tout en ménageant une possibilité d’ouverture en cas d’évacuation (barre anti-panique) ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard courant à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir

Condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE au paiement de ladite astreinte.

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE, à payer à Monsieur [H] [I], la somme de 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE, à payer à Monsieur [H] [I], la somme de 8 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 12], représenté par son syndic, le Cabinet Société GESTION EUROPE, à payer à Madame [P] [I], Madame [A] [I] épouse [C], Madame [T] [I], la somme de 8 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Le condamner aux entiers dépens lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Agnès LEBATTEUX-SIMON, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses conclusions en réponse n°4, notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles de la loi du 10 juillet 1965 et des articles du code de procédure civile, de :

Décision du 14 mars 2025

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« DEBOUTER Mesdames [P] [I], [A] [I], [T] [I] et Monsieur [H] [I] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ([Adresse 6]), à titre principal, subsidiaire, reconventionnel et additionnel,

DEBOUTER Monsieur [H] [I] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ([Adresse 6]) au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum Mesdames [P] [I], [A] [I], [T] [I] et Monsieur [H] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] ([Adresse 6]) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Mesdames [P] [I], [A] [I], [T] [I] et Monsieur [H] [I] à supporter les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Norbert NAMIECH avocat au Barreau de Paris, sur le fondement de l’article 699 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Cette demande ayant déjà été traitée, elle est par conséquent sans objet.

Sur l’intervention volontaire de Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C] et Mme [T] [I]

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C] et Mme [T] [I], ayants-droits de M. [M] [I] qui avait introduit l’instance, sont ainsi recevables à intervenir volontairement à l’instance afin qu’elle puisse reprendre son cours dans l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue par le décès de M. [M] [I], cette intervention volontaire n’étant au demeurant pas contestée.

Sur la demande d’annulation à titre principal des résolutions n°3, 4, 12.1, 12.3, 18.1, 19.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 23.1, 25.1, 25.2. 28.1 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 04 juillet 2020, « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. »

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Les demandeurs expliquent que depuis le décret du 02 juillet 2020, ce procès-verbal, qui devait avant cette date être établi en cours de séance et en tout cas avant sa clôture, doit désormais l’être dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Ils expliquent en effet qu’il a été signé plus d’un mois après la tenue de l’assemblée générale et qu’il a, de plus, subi des modifications à la demande d’une copropriétaire.

Ils soutiennent que les délais encadrant la signature du procès-verbal sont prescrits pour la validité de l’assemblée, de telle sorte qu’elle encourt la nullité.

Toutefois, dans la mesure où ils expliquent n’avoir la qualité d’opposant que pour certaines résolutions, ils ne sollicitent l’annulation que des résolutions sus-visées.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que les juridictions ne se sont pas prononcées sur la sanction pouvant éventuellement résulter de cette nouvelle rédaction mais il relève que sous l’empire de l’ancien texte, la nullité de l’assemblée générale n’était pas prononcée alors pourtant qu’il fixait un délai beaucoup plus court.

Concernant les modifications qui auraient été apportées au procès-verbal, il indique que ces dires, imprécis et non circonstanciés, ne sont corroborées par aucune pièce de telle sorte que la demande d’annulation ne peut qu’être rejetée.

L’établissement d’un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale est imposé par les dispositions impératives de l’article 17, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 qui prévoit également le délai sous lequel il doit être signé après la tenue de l’assemblée.

Ce procès-verbal ne peut consigner que les résultats des votes tels qu’ils ont été proclamés en assemblée sans pouvoir être ultérieurement modifiés pour tenir pour tenir compte, par exemple, de l’avis postérieur ou contraire de certains copropriétaires voulant remettre en cause son déroulement, ces derniers ayant, dans cette hypothèse, la possibilité de faire mentionner toutes réserves, lors de l’établissement du procès-verbal.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ce délai n’est nullement prescrit pour la validité de l’assemblée, l’article 17 ne prévoyant aucune sanction en cas de dépassement de ce délai, ni même en cas d’omission des signatures, étant à cet égard relevé que si l’absence de signature altère la force probante du procès-verbal, elle n’entraîne pas pour autant automatiquement la nullité des décisions prises.

Par conséquent, le seul fait que le procès-verbal n’ait pas été signé, au plus tard dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale n’est pas de nature à entraîner la nullité des résolutions contestées par les demandeurs.

Enfin, ils ne justifient nullement des modifications qui auraient été apportées à la rédaction de ce procès-verbal, aucune pièce n’étant produite pour en attester.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande d’annulation de ce chef des résolutions n°3, 4, 12.1, 12.3, 18.1, 19.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 23.1, 25.1, 25.2. 28.1.

Décision du 14 mars 2025

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Sur la demande d’annulation, à titre subsidiaire, de la résolution n°18.1 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020 et sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux

La résolution contestée, relative aux travaux de réfection du brisis du bâtiment B, est ainsi rédigée :

« 18.1 Engagement des travaux, choix du ou des prestataires

L’assemblée décide de réaliser les travaux de réfection du brisis du bâtiment B.

Ils seront confiés à l’entreprise…… selon son devis n°…..du….. de …… euros TTC qui était annexé à la convocation. »

Cette résolution, pour laquelle M. M. [H] et [M] [I] ont voté « pour », a cependant été rejetée.

Les demandeurs contestent le rejet de cette résolution en expliquant que ces travaux apparaissaient nécessaires en raison d’une fuite trouvant son origine au niveau du brisis Est et que leur exécution relève d’une obligation pour le syndicat des copropriétaires dès lors que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers notamment du fait du défaut d’entretien des parties communes.

Ils sollicitent par conséquent l’annulation de la résolution n°18.1 en ce qu’elle n’est manifestement pas conforme à l’intérêt collectif.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux de réfection, en faisant valoir que, contrairement à ce qu’il soutient, les travaux étaient suffisamment détaillés au vu de l’appel d’offre établi par l’architecte de la copropriété et joint à la convocation.

Ils sollicitent également la condamnation du syndicat des copropriétaires, en tant que de besoin, au paiement de l’astreinte.

Le syndicat des copropriétaires explique qu’en l’absence de précisions sur l’étendue des travaux et de chiffrage, la résolution n’a pu qu’être rejetée.

Il précise qu’il a commandé les travaux nécessaires dans l’attente d’une rénovation plus globale, qui sera soumise au vote des copropriétaires, de telle sorte qu’il est inexact de soutenir qu’il n’a engagé aucune mesure pour pourvoir à la conservation de l’immeuble.

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de l’abus de majorité invoqué.

En l’espèce, il ressort des griefs formulés par les demandeurs à l’encontre de la résolution n°18.1 qu’ils contestent en réalité la pertinence de la décision prise par les copropriétaires s’agissant du refus d’engager les travaux de réfection, puisqu’ils considèrent en effet que ces derniers s’imposaient dans un but de conservation de l’immeuble.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Or, il doit tout d’abord être constaté, à la lecture de la résolution n°18.1, qu’elle ne mentionne ni l’entreprise devant réaliser les travaux ni le montant de ces derniers de telle sorte que les copropriétaires n’étaient pas en mesure de voter en toute connaissance de cause.

Ensuite, une décision n’est pas abusive du seul fait qu’elle contrarie les intérêts d’un copropriétaire.

Enfin, il n’appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d’un éventuel abus de majorité, de se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale et ainsi de se substituer à ses membres pour lui imposer la réalisation de travaux.

Le tribunal ne peut en effet, dans le cadre de ce contrôle, s’immiscer dans la gestion de la copropriété et n’a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, en l’espèce non caractérisé.

Il convient par conséquent de débouter les demandeurs de leur demande d’annulation de la résolution n°18.1 ainsi que de leur demande de réalisation, sous astreinte, des travaux de réfection du brisis Est du bâtiment B et partant la demande de condamnation à régler l’astreinte.

Sur la demande d’annulation, à titre subsidiaire, des résolutions n°22.1, 22.3, 22.4 et 22.5 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

Les résolutions attaquées portent sur les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du 8ème étage du bâtiment B et plus précisément sur l’engagement des travaux, le choix du ou des prestataires (n°22.1), la souscription d’une assurance dommages-ouvrage (n°22.3), les honoraires du syndic (n°22.4) et le financement des travaux (n°22.5).

Les demandeurs expliquent que, bien que par jugement de la présente juridiction en date du 14 avril 2022, cette terrasse ait été reconnue comme partie privative du lot de M. [M] [I], le syndicat des copropriétaires ne cesse toutefois de prendre des décisions impliquant qu’il la considère comme partie commune, le vote des résolutions contestées apparaissant ainsi comme un nouvel exemple de son acharnement à vouloir considérer et imposer cette terrasse comme une partie commune inaccessible.

Ils sollicitent par conséquent l’annulation des résolusions sus-visées pour abus de majorité en soutenant que ces travaux de réfection ne sont conformes à l’intérêt collectif que s’ils portent réellement sur une partie commune et s’ils sont justifiés par l’état de vétusté ou les dommages affectant cette dernière, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils font en effet tout d’abord valoir que lors de la tenue de l’assemblée générale, le statut judirique de la terrasse n’était pas judiciairement établi, de telle sorte que les copropriétaires ne pouvaient voter la réfection de l’étanchéité sans commettre un abus de majorité.

Ils soutiennent ensuite qu’aucun élément, tel qu’un rapport d’architecte, n’était joint à la convocation afin d’établir l’opportunité de réaliser ces travaux et qu’il n’était ainsi nullement fait la preuve d’infiltrations trouvant leur origine dans le complexe d’étanchéité de la terrasse et justifiant ces travaux, une décision non justifiée par un motif valable devant ainsi être considérée comme abusive.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Enfin, ils indiquent que l’assemblée générale du 28 mai 2019 a déjà voté, sous la résolution n°30.2.3, des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, selon le devis de la société Etanche Bat pour un montant de 6 700,70 euros HT.

Ils indiquent que cette résolution a certes été attaquée mais qu’elle n’est pour autant pas annulée à ce jour, de telle sorte qu’elle s’impose aux copropriétaires.

Ils considèrent donc que la résolution n°22 votée le 05 octobre 2020 fait doublon et qu’il n’est manifestement pas dans l’intérêt collectif d’avoir voté la réalisation de mêmes travaux à l’occasion de deux résolutions distinctes portant sur deux devis différents.

Le syndicat des copropriétaires explique, pour sa part, que s’il est exact que la terrasse litigieuse est bien privative, il ressort néanmoins des dispositions du règlement de copropriété que sont réputées parties communes la toiture, le gros oeuvres des planchers et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature de chaque bâtiment

Il considère que le complexe d’étanchéité, formant la toiture et permettant au plancher d’être protégé entre ainsi dans cette catégorie et, qu’en l’absence de précisions du règlement de copropriété, lorsqu’une terrasse est partie privative, il doit être distingué entre les travaux portant sur la surface de la terrasse, incombant au seul copropriétaire, de ceux portant sur le gros oeuvre, incombant à la copropriété.

Il soutient donc que l’étanchéité porte sur une partie commune dont il doit assurer l’entretien, conformément aux exigence de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il est par conséquent de son domaine de compétence de décider de sa réfection.

S’agissant de la nécessité de ces travaux, contestée par les demandeurs, il fait valoir que le rapport établi en 2018 par M. [Y], architecte de la copropriété, établit que le complexe d’étanchéité était obsolète, plusieurs points de fragilité et même d’infiltrations ayant été relevés.

Il explique enfin, s’agissant des travaux votés en 2019, que l’entreprise Etanche Bat, alors mandatée, s’est révélée défaillante et qu’il a donc été nécessaire de choisir une autre société et de compléter les éléments de vote accessoire, tels que l’assurance dommages-ouvrage et les honoraires du syndic.

Il fait donc valoir que la résolution n°22.1 a donc implicitement, mais nécessairement et de manière non équivoque, remplacé la résolution n°30.2.3 votée le 29 mai 2019.

Comme le soutiennent à juste titre les demandeurs, la terrasse, objet des travaux contestés, constitue bien une partie privative, ainsi que reconnu par le jugement du 14 avril 2022 et tel que cela ressort des mentions du règlement de copropriété, cette nature privative n’étant au demeurant pas contestée par le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, comme le rappelle ce dernier, l’ensemble de la terrasse ne présente toutefois pas ce caractère privatif.

En effet, aux termes du règlement de copropriété est qualifiée de partie commune l’armature des bâtiments, à savoir « les fonctions, les gros murs de façade, de pignon, de mitoyenneté, les murs de refend, le gros oeuvre des planchers (poutres et solives), les voûtes des caves, la charpente et la toiture et, d’une manière générale, tout ce qui forme l’ossature de chaque bâtiment. »

Le caractère privatif de la terrasse ne porte donc que sur le revêtement superficiel alors que l’ossature de l’immeuble, y compris l’étanchéité incorporée, constitue une partie commune.

Par conséquent, la résolution par laquelle le syndicat des copropriétaires vote des travaux portant sur la réfection de l’étanchéité de cette terrasse n’est entachée d’aucun abus de majorité, le syndicat des copropriétaires se contentant simplement, ce faisant, de veiller à la conservation et l’entretien des parties communes lui incombant.

En effet, dans son rapport en date du 03 avril 2018, l’architecte de l’immeuble a indiqué, s’agissant de la qualité de l’étanchéité de la terrasse du 8ème étage : « à l’examen visuel, je remarque que l’état de la surface paraît être du goudron (asphalte, bitume?) recouvert d’une peinture de sol.

Cette peinture de sol est aujourd’hui totalement inopérante et se desquame par plaques.

Un châssis de toiture récent est en place.

L’étanchéité de la costière a été réalisée en paxalu, par dessus la peinture de sol, comme le montrent les photos.

On peut douter sérieusement de l’étanchéité autour de ce châssis. »

Dans l’appartement de M. [G] situé au 7ème étage, il a constaté l’existence d’un trou au niveau du faux-plafond du séjour de cet appartement, près du comptoir de la cuisine et indiqué : « ce trou est bouché, selon M. [G], par une plaque et de la mousse PU pour limiter les fuites d’eau (?)…

De fait, j’entends, à cet endroit, comme un goutte à goutte dans le faux plafond. Dehors, il pleuvait. »

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ces travaux de réfection de l’étanchéité apparaissaient donc nécessaires.

Enfin, s’agissant du précédent vote, lors de l’assemblée générale du 28 mai 2019, de ces travaux d’entretien et de rénovation de la toiture confiés à l’entreprise Etanche Bat, il ressort des pièces produites que cette résolution n°30.2.3 a été contestée par acte délivré le 02 août 2019.

Par jugement en date du 16 février 2023, produit aux débats, cette résolution a été annulée.

Il est toutefois exact que lorsque l’assemblée générale s’est à nouveau réunie le 05 octobre 2020 et qu’elle a, à cette occasion, adopté une nouvelle fois des travaux d’étanchéité, confiés à la société TTREBAT, la résolution contestée n’avait pas encore été annulée et conservait donc son plein effet.

Toutefois, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, le choix postérieur d’une nouvelle entreprise pour réaliser des travaux de même nature, portant sur la même terrasse, et alors que les précédents travaux n’avaient pas été exécutés, induit nécessairement que cette nouvelle résolution prime sur la précédente qu’elle avait ainsi vocation à remplacer.

Aucun des moyens soulevés par les demandeurs n’est ainsi de nature à permettre l’annulation des résolutions contestées et il convient par conséquent de les débouter de leur demande.

Sur la demande d’annulation, à titre subsidiaire, de la résolution n°23.1 de l’assemblée générale du 5 octobre 2020

La résolution contestée est ainsi rédigée :

« mission à donner à un maître d’oeuvre pour les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du 9ème étage du bâtiment B (lot 23 appartenant à M. [M] [I]).

L’assemblée générale confie à [B] une mission de maîtrise d’oeuvre comportant descriptif technique qualitatif, quantitatif et appel d’offres jusqu’à présentation d’un tableau comparatif du résultat des consultations d’entreprises concernant les travaux de réfection de l’étanchéité du 9ème étage.

Cette dépense sera financée par un avis de provisions répartis en 1 appel exigible en Charges bâtiment B, quelque soit le stade d’engagement des dépenses ainsi décidées :

01/01/2021

Le syndic sera chargé personnellement de veiller au recouvrement de ces provisions sur tous les copropriétaires conformément à certaines dispositions impératives du décret du 27 mai 2004 et de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL, reproduites en fin de procès-verbal, relatives à l’exigibilité des avis de provision et de l’imputation des frais de relance. »

Les demandeurs expliquent tout d’abord que la terrasse considérée est en réalité celle du 10ème et non du 9ème étage et que le lot concerné est le lot n°24, propriété de M. [H] [I], et non le n°23, qui était alors la propriété de M. [M] [I].

Ils considèrent que les copropriétaires n’ont dès lors pas pu, du fait de ces erreurs, se prononcer en connaissance de cause puisque les copropriétaires représentés n’ont ainsi pu donner leurs instructions de vote de façon éclairée.

Ils sollicitent donc, pour cette première raison, l’annulation de la résolution contestée.

Ils indiquent de plus que cette résolution, si elle indique bien que la mission confiée à M. [B] porte sur la réfection de l’étanchéité de la terrasse, ne précise toutefois pas qu’elle comprend la dépose et repose de l’algéco présent sur les lieux.

Ils expliquent en effet que lors de l’assemblée générale du 28 mai 2019 a été votée, à la demande de deux membres du conseil syndical, une résolution visant à demander au propriétaire du lot n°24 de remettre la toiture terrasse en état et notamment, pour ce faire, de démonter l’édicule présent, résolution qui a été attaquée.

Ils soutiennent toutefois que, conscients du caractère abusif de cette résolution, ces deux mêmes membres du conseil syndical ont alors envisagé la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse du 10ème étage, puisqu’elle imposait alors nécessairement la dépose de l’édicule.

Ils expliquent en effet que le syndicat des copropriétaires sait pertinemment que la dépose d’un ouvrage imposera pour sa repose l’obtention d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, sauf à ce qu’il soit reposé à l’identique.

Or, ils font valoir qu’en l’espèce, s’agissant d’une construction datant de plus de 50 ans, il est impossible qu’il en soit ainsi, ni les matériaux ni l’aspect extérieur ne pouvant être identiques, de telle sorte que M. [I] sera contraint de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale dont rien ne garantit qu’il l’obtiendra au vu de l’acharnement de certains copropriétaires à poursuivre la dépose de cette construction.

Ils considèrent donc que la résolution n°23.1 en est, à cet égard, une parfaite illustration puisque la mission de l’architecte ne consiste pas à se prononcer sur l’opportunité de la réfection de l’étanchéité mais uniquement d’établir le descriptif technique et l’appel d’offres, ce qui implique donc que la nécessité de tels travaux est considérée comme acquise.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun désordre affectant cette terrasse, le courrier de M. [I], signalant une fuite, dont il se prévaut se rapportant en réalité à une fuite provenant du bris Est.

Ils considèrent enfin qu’il importe peu que la résolution n’ait pas été exécutée et que les appels de fonds émis pour son financement aient été remboursés, ce qui confirme en réalité le défaut de conformité de la résolution à l’intérêt collectif.

Enfin, ils relèvent qu’elle ne se justifie plus depuis le jugement rendu le 16 février 2023, aux termes duquel il a été reconnu que la résolution portant sur la dépose de l’édicule était entachée d’un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part, que si la résolution mentionne le lot n°23 de M. [M] [I] en lieu et place du lot n°24 de M. [H] [I], pour autant les copropriétaires ne pouvaient se méprendre sur l’objet réel de cette résolution puisque la localisation du lieu d’exécution de la prestation ne laissait pas place au doute, s’agissant de l’étanchéité du plancher haut du 9ème étage donnant sur la terrasse du 10ème étage.

Il fait ensuite valoir que les développements des demandeurs sur le contexte entourant la demande de travaux sont sans intérêt puisque la résolution n’a pas été exécutée, en raison du refus de l’architecte.

Il indique que les appels de fonds, déjà appelés, ont donc été remboursés et que le compte travaux a été remis à zéro, ce qui a été approuvé lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2022 (résolution n°17) et rappelle que la jurisprudence reconnaît de manière constante qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée dès lors qu’elle n’a pas fait l’objet d’une exécution.

Enfin il considère qu’il n’y a aucun lien entre la décision rendue le 16 février 2023, portant sur l’abus de majorité résultant de la demande de dépose de l’édicule, et l’audit préalable à la décision de réfection de l’étanchéité de la terrasse, puisque cette résolution se contentait de confier une mission de maîtrise d’oeuvre à un architecte.

Il n’est pas contesté que la résolution n°23 n’a pas été mise à exécution.

Toutefois, il ressort de la jurisprudence citée par le syndicat des copropriétaires qu’il est admis qu’une assemblée générale annule une précédente décision qu’elle aurait pu prendre à condition qu’elle n’ait pas été exécutée et n’ait fait naitre aucun droit acquis.

Or, les faits de l’espèce diffèrent en ce sens que les demandeurs n’ont pas contesté une résolution ayant annulé une décision antérieure mais attaqué cette première décision.

A la lecture de la résolution critiquée, il est exact, ce point n’étant au demeurant pas contesté par le syndicat des copropriétaires, qu’elle mentionne le mauvais numéro de lot concerné par les travaux et qu’elle comporte également une erreur s’agissant du propriétaire.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

Il est ainsi indiqué que les travaux concernent le lot n°23 appartenant à M. [M] [I] et qu’ils porteront sur la réfection de l’étanchéité « de la terrasse du 9ème étage ».

Or, si M. [M] [I] est bien propriétaire du lot n°23, constitué d’un appartement avec terrasse, ce dernier ne se situe pas au 9ème étage mais au 8ème étage.

L’appartement avec terrasse situé au 9ème étage appartient en revanche à M. [H] [I] et constitue le lot n°24.

Le syndicat des copropriétaires, tout en reconnaissant une erreur sur le numéro du lot et le nom de son propriétaire, soutient toutefois que « la location du lieu d’exécution prévue ne laissait guère de doute, puisqu’il s’agissait de l’étanchéité du plancher haut du 9ème étage, donnant sur la terrasse du 10ème étage. »

Le règlement de copropriété mentionne toutefois que l’immeuble est constitué d’un « bâtiment élevé de neuf étages sur sous-sol et rez-de-chaussée » et le dernier lot, dans les étages, est le lot lot n°24 constitué d’un « appartement situé au neuvième étage comprenant deux pièces principales, entrée, cuisine, salle de bains, WC, terrasse ».

Il n’est ainsi pas fait mention d’un 10ème étage et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires la rédaction de la résolution ne permettait pas aux copropriétaires de se déterminer en connaissance de cause puisqu’elle associait le lieu des travaux au mauvais numéro de lot.

Les copropriétaires ne pouvaient ainsi savoir si les travaux allaient bien porter sur l’étanchéité « de la terrasse du 9ème étage du bâtiment B », laquelle fait partie du lot n°24 appartenant M. [H] [I], cette localisation étant expressément reprise dans le corps de la résolution, ou s’ils concernaient le lot n°23, propriété de M. [M] [I], la terrasse dépendant de ce lot se situant en revanche au 8ème étage.

Ainsi, sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués, il convient, pour cette raison, d’annuler la résolution n°23.1.

Sur la demande de réalisation de travaux

— sur la protection de l’étanchéité

Les demandeurs expliquent que le revêtement de la terrasse a été démoli pour mettre en oeuvre les travaux d’étanchéité et qu’il a été indiqué aux locataires de M. [I] que les travaux réalisés l’ont été pour un toit sans accessibilité et non pour une terrasse d’agrément, le revêtement utilisé n’étant ainsi pas conçu pour recevoir des meubles.

Au vu du jugement rendu le 14 avril 2022, ayant reconnu le caractère privatif de cette terrasse, les ayants-droits de M. [M] [I] considèrent donc être bien fondés à la réaménager mais indiquent qu’elle ne leur a pas été restituée à l’identique après les travaux, puisque le syndicat des copropriétaires n’a pas voté les travaux de reconstitution de protection du complexe d’étanchéité.

Or, ils font valoir que le revêtement de la terrasse est incontestablement une partie privative, que le principe est la remise en état des parties privatives dégradées par les travaux dont le coût doit être supporté par le syndicat des copropriétaires, tant en application des dispositions des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 que du fait que cette remise en état n’est que l’accessoire et le complément desdits travaux de telle sorte que leur coût doit se répartir de la même façon.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

Ils contestent l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle le sol de la terrasse est, comme avant les travaux, recouvert d’un produit bitumineux, indiquant que la chappe ciment de 4 centimètres, accessible et aménageable, et l’isolation goudronnée existantes avant les travaux, ont, après ceux-ci, été remplacées par une isolation en goudronné revêtue d’une mousse de 8 centimètres, recouverte d’un simple tissu goudronné, dont l’accès n’est pas possible sauf à endommager l’étanchéité.

Ils soutiennent donc que la terrasse ne leur a pas été restituée dans son état pré-existant et qu’il convient par conséquent de condamner, sous astreinte, le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la pose d’une protection de l’étanchéité à l’identique de celle précédemment existante.

Le syndicat des copropriétaires conteste, pour sa part, l’existence, avant travaux, d’une quelconque protection lourde de l’étanchéité.

Il indique en effet que la terrasse était auparavant recouverte d’un produit bitumineux, comme relevé par l’architecte dans son rapport de 2018, et que tel est toujours le cas après la réalisation des travaux.

Il considère donc qu’en réinstallant un produit bitumineux, conforme à celui pré-existant aux travaux, il a respecté ses engagements relatifs à la réfection de la seule étanchéité de la terasse, selon autorisation donnée en assemblée générale le 05 octobre 2020.

Il fait également valoir que les travaux de couverture de l’étanchéité, à la différence du complexe d’étanchéité, incombent indiscutablement au copropriétaire, surtout lorsque, comme en l’espèce, il a été jugé que la terrasse était une partie privative.

Il relève à cet égard que le règlement de copropriété, bien qu’il n’évoque pas les revêtements des terrasses, répute cependant parties privatives, les parquets, carrelage et d’une manière générale toutes les parties affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Il soutient de plus qu’il est de jurisprudence constante que le coût de la pose, dépose ou repose de tels aménagements, effectués par un copropriétaire sur une partie dont il a la jouissance exclusive, non prévus par le règlement de copropriété et qui n’existaient pas à l’origine, sont à la charge de ce copropriétaire.

Dans son rapport établi le 03 avril 2018, l’architecte de la copropriété a indiqué, s’agissant de ce revêtement : « à l’examen visuel, je remarque que l’état de la surface paraît être du goudron (asphalte, bitume?) recouvert d’une peinture de sol.

Cette peinture de sol est aujourd’hui totalement inopérante et se desquame par plaques. »

Il a précisé : « M. [G] m’a transmis le devis descriptif de la construction de l’immeuble, réalisé par M. [Z], architecte DPLG, le 22 octobre 1956. Il y est indiqué :

“chape en asphalte (étanche) à 30 bitume, 5m/m épaisseur sur isolation en papier kraft.

Chape de protection en asphalte à 15 bitume pur, 15m/m épaisseur.”

De cette description, si ce sont vraiment les travaux qui ont été réellement réalisés, il semble que l’étanchéité bénéficie d’une protection et que, donc, la terrasse serait circulable.

Seul un sondage pourrait confirmer ou infirmer cette hypothèse. »

Concernant la qualité de la dalle, il a indiqué :

« en l’absence de tout sondage, je ne peux qu’analyser le devis descriptif de mon confrère [Z].

Il est indiqué, au chapitre 5 :

“le plancher bas du rez-de-chaussée sur cave sera en dalle pleine BA sur poutres porteuses. Sous-face brute.

Les autres planchers seront du type corps creux avec dalle de compression en BA.

Surcharge prévue = 175 kg au m² au niveau des appartements. Les planchers hauts du dernier étage devront supporter l’étanchéité, y compris les surcharges dues à la neige et aux intempéries (circulaire NV 1946 du NRU)”

Au chapitre 10-d il est indiqué :

“d) terrasse du 9ème étage :

rien de prévu au-dessus de l’étanchéité au présent marché.

Le plancher sera calculé pour supporter, outre la surcharge normale des terrasses, une surcharge permettant l’aménagement de celle-ci et fixée à 200 kg maximum par m²”

En l’absence de tout chapitre spécifique pour la terrasse du 8ème étage, on peut interpréter ces articles de la façon suivante :

seule la terrasse sur 9ème étage (terrasse du 10ème étage) est prévue pour supporter une surcharge d’aménagement (chapitre 10-d), les autres terrasses (ou plancher haut du dernier étage), donc celle du 8ème étage, ne sont prévues que pour supporter l’étanchéité et les surcharges neige et intempéries.

On pourrait donc en conclure si l’immeuble a bien été construit comme indiqué dans le descriptif, que la terrasse du 8ème étage n’est pas prévue pour supporter les surcharges d’une terrasse circulable.

Seul un sondage et une analyse par un BET pourraient confirmer cette hypothèse. »

Il n’est toutefois justifié d’aucun sondage ni d’aucune analyse réalisée par un bureau d’étude et les deux photographies du sol de la terrasse, intégrées aux conclusions des demandeurs et dont ces derniers indiquent qu’elles représentent le sol avant travaux, outre qu’elles ne sont pas datées, ne permettent pas, en tout état de cause, d’en déterminer la composition.

Le seul fait qu’un vélo y soit stationné ne permet nullement d’en déduire qu’elle était accessible et aménageable, et ce d’autant qu’il ressort des pièces produites que les locataires de l’appartement ont, après travaux et malgré la pose d’un revêtement non conçu pour recevoir des meubles, procédé à l’aménagement de cette terrasse (transats et pots de fleurs).

Les demandeurs ne justifient donc nullement de l’existence, avant la réalisation des travaux, d’une protection lourde de l’étanchéité, et partant d’une terrasse prévue pour supporter les surcharges d’une terrasse circulable, de telle sorte qu’ils ne peuvent demander, au visa des dispositions précitées, une remise en l’état antérieur telle qu’ils la sollicitent.

Par conséquent, dans la mesure où, d’une part, il n’est pas justifié de l’existence avant travaux, d’une protection lourde de l’étanchéité et, d’autre part, il n’est contesté ni par le syndicat des copropriétaires ni par les demandeurs que le revêtement de la terrasse constitue une partie privative, ces derniers devant ainsi en assumer le coût, la demande de travaux sous astreinte ne peut qu’être rejetée et partant la demande de condamnation à régler l’astreinte

— sur la reconstitution de la lisse en partie basse du garde-corps de la terrasse

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

Les demandeurs expliquent qu’après la réalisation des travaux, la terrasse du 8ème étage n’a plus bénéficié, comme c’était le cas auparavant, d’une lisse en partie basse, empêchant ainsi à un enfant de passer entre le sol de la terrasse et le garde-corps en partie haute.

Ils expliquent que le gestionnaire du syndic a ainsi indiqué à Mme [T] [I], par courriel en date du 17 mai 2022, qu’il fallait procéder à la pose d’une lisse horizontale sur la maçonnerie et lui a proposé de faire établir un devis, ce qui traduit ainsi, selon eux, la conscience qui était la sienne que cette obligation incombait au syndicat des copropriétaires.

Ils sollicitent donc, pour les mêmes raisons que celles exposées au soutien de la demande précédente, la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires relève, tout d’abord, que les photographies dont se prévalent les demandeurs sont manifestement très anciennes et qu’il n’est établi ni que cette lisse existait avant la réfection de l’étanchéité ni qu’elle aurait été installée par la copropriété, mais plus vraisemblablement par M. [I] afin de garantir la sécurité de ses locataires utilisant la terrasse.

Il rappelle que les travaux de pose, dépose et repose des aménagements effectués par un copropriétaire doivent être mis à sa charge.

Il indique de plus que le courriel, dont font état les demandeurs, ne mentionne nullement l’obligation du syndicat des copropriétaires de faire procéder à cette installation, le syndic, dans le cadre de son devoir de conseil, se contentant de rappeler la nécessité, pour des raisons de sécurité, de cette installation et le fait que le règlement de copropriété classe les garde-corps dans les parties privatives.

Par conséquent, il considère que dès lors que le tribunal a jugé que la terrasse était une partie privative, il incombe donc aux consorts [I] de faire poser cette lisse à leurs frais, non sans avoir, au préalable, sollicité l’autorisation de l’assemblée générale, selon les dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

La photographie censée représenter le garde-corps avant les travaux, bien que mentionnée comme figurant en page 24 des conclusions en demande, ne s’y trouve pas.

Il est en revanche reproduit, en page 25, une photographie dont il est indiqué qu’elle a été prise après les travaux et faisant, en effet, apparaître un espace en partie basse du garde-corps.

Toutefois, la photographie, figurant en page 23 pour justifier l’existence d’une chappe en ciment avant travaux, fait également apparaître ce même espace.

Il n’est donc pas justifié que le garde-corps disposait d’une lisse avant la réalisation des travaux, et ce d’autant que l’architecte, dans son rapport du 03 avril 2018, a indiqué que « la conformité des garde-corps serait à vérifier en partie basse ».

Dans le courriel qu’il a adressé à Mme [T] [I], le 17 avril 2022, le gestionnaire de copropriété a indiqué :

« il y a un autre sujet que je souhaiterais évoquer avec vous : la conformité du garde-corps côté Ouest.

L’espace en partie basse est important et un enfant pourrait sans difficulté y glisser et tomber dans le brissis.

Il faudrait faire poser une lisse horizontale fixée sur la maçonnerie.

Je vous propose de demander un devis à un serrurier. »

Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il ne ressort pas de ce message que le syndic était ainsi « parfaitement conscient de l’obligation à la charge du syndicat des copropriétaires de reconstituer ladite lisse », le gestionnaire émettant ainsi simplement, après le constat de la situation, une recommandation portant sur la mise en sécurité des lieux.

Au surplus, il ressort du règlement de copropriété que sont réputées parties communes les façades, à savoir « les ornements des façades, y compris le socle des balcons, mais non compris les garde-corps et barres d’appuis des fenêtres, les balustrades, barres d’appuis des balcons, persiennes, volets, jalousies, abat-jour qui seront propriété privée. »

L’installation de garde-corps expresséments qualifiés de parties privatives, incombe donc aux consorts [I].

Leur demande de travaux sous astreinte ne peut donc qu’être rejetée et partant la demande de condamnation à régler l’astreinte.

— sur le maintien en position fermée de la porte de sortie de secours

Les demandeurs expliquent que depuis l’adoption, lors de l’assemblée générale du 28 février 2017, de la résolution n°12, il a été procédé, dans le local VO du 8ème étage, à l’ouverture d’une porte d’accès direct sur la toiture, laquelle se trouve constamment en position ouverte, seul M. [G], membre du conseil syndical en détenant la clef.

Or, il font valoir que si, en cas de sinistre, cette terrasse doit effectivement pouvoir être utilisée comme lieu d’évacuation, il n’en demeure pas moins que depuis le jugement rendu le 14 avril 2022, ayant reconnu son caractère privatif, ce statut doit également être respecté, et particulièrement l’intimité des occupants de ladite terrasse.

Ils considèrent qu’il appartient donc au syndicat des copropriétaires d’installer sur cette porte un système de barre anti-panique de façon à permettre sa fermeture en temps normal sans empêcher son ouverture en cas d’évacuation rendue nécessaire et ils demandent sa condamnation, sous astreinte, à faire réaliser ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir l’absence de lien entre cette demande et les résolutions dont il est demandé l’annulation.

Il explique en effet que l’installation de cette porte a été votée lors de l’assemblée générale du 28 février 2017, à l’unanimité des copropriétaires présents dont les consorts [I].

Il indique que cette demande ne peut prospérer dans la mesure où le tribunal ne peut autoriser judiciairement des travaux que si l’assemblée générale, préalablement saisie d’une telle demande, l’a refusée, ce que les demandeurs ne justifient pas.

Il convient tout d’abord de relever que les demandeurs n’expliquent pas sur quel fondement juridique ils formulent leur demande alors qu’il n’appartient pas au tribunal de s’immiscer dans la gestion de la copropriété et de contraindre le syndicat des copropriétaires, en dehors de toute action visant à faire cesser un trouble anormal de voisinage ou fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, à faire réaliser des travaux.

Or, comme relevé à juste titre par le syndicat des copropriétaires, la demande de travaux fondée sur cette dernière disposition suppose, avant l’introduction de l’action en justice, que l’autorisation ait été demandée à l’assemblée générale et que cette dernière l’ait refusée, ce qui n’est nullement démontré en l’espèce.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/02415 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2CB

La demande de travaux sous astreinte ne peut donc qu’être rejetée et partant la demande de condamnation à régler l’astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les demandeurs expliquent que MM.[H] et [M] [I] étaient respectivement âgés de 87 et 90 ans, malades et que leur état nécessitait repos et tranquilité d’esprit.

Or, ils indiquent qu’à l’occasion de chaque assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a fait des demandes de remise en état son idée fixe, ne craignant pas, malgré la procédure judiciaire alors en cours, d’affirmer la nature commune de la terrasse du 8ème étage et exécutant les travaux de réfection de l’étanchéité alors que le caractère privatif de la terrasse a été judiciairement établi quelques mois plus tard.

Ils indiquent qu’en revanche, l’assemblée générale refuse dès qu’il s’agit de faire réaliser des travaux, à leur profit, pourtant réellement nécessaires, de telle sorte que MM. [I] ont été très affectés par la situation et le harcèlement dont ils ont fait l’objet.

Ils indiquent que M. [M] [I] étant décédé et la demande de condamnation à dommages et intérêts n’étant pas transmissible à ses héritières, seul M. [H] [I] formule par conséquent une demande à ce titre à hauteur de 4 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que quand bien même le caractère privatif de la terrasse a effectivement été reconnu en justice, pour autant le juge a bien précisé que l’ossature était commune, en ce compris le complexe d’étanchéité.

Il considère donc dénué de sens qu’au sein des mêmes écritures, M. [I] lui reproche tout à la fois de ne pas pourvoir à la conservation des parties communes, quand les dégâts affectent son lot, et de réaliser cet entretien lorsque cela peut lui sembler défavorable.

Le préjudice invoqué par M. [I], outre qu’il n’est pas justifié, n’est pas caractérisé dans la mesure où une seule résolution a été annulée sur les 18 contestées et que l’intégralité des travaux sollicités a été rejetée.

L’acharnement du syndicat des copropriétaires à son encontre dont il est fait n’est donc pas établi.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I], qui succombent dans l’essentiel de leurs demandes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Maître Norbert Namiech, avocat, qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenus aux dépens, Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REÇOIT Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C] et Mme [T] [I] en leur intervention volontaire ;

ANNULE la résolution n°23.1 votée lors de l’assemblée générale du 05 octobre 2020 ;

DÉBOUTE Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] de leur demande d’annulation des résolutions n°3, 4, 12.1, 12.3, 18.1, 19.1, 22.1, 22.3, 22.4, 22.5, 25.1, 25.2. 28.1 votées lors de l’assemblée générale du 05 octobre 2020 ;

DÉBOUTE Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] de leur demande de réalisation, sous astreinte, des travaux de réfection du brisis Est du bâtiment B, de travaux de protection de l’étanchéité, de reconstitution de la lisse et de travaux sur la porte de sortie de secours ;

DÉBOUTE Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] de leur demande de paiement de l’asteinte au titre des travaux sollicités ;

DÉBOUTE M. [H] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] aux dépens ;

AUTORISE Maître [W] [V] à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [P] [I], Mme [A] [I] épouse [C], Mme [T] [I] et M. [H] [I] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 14 mars 2025

La greffière La présidente