N° RG 25/04117 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJC7 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 20 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04117 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJC7

N° MINUTE : 26/00234

JUGEMENT

DU 20 Avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.I. MASSILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Olivier SPERA, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Madame [E] [B] [M], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à

CCC à

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 septembre 2009 d’une durée de trois ans tacitement renouvelable prenant effet le 1er octobre 2009, la société civile immobilière « Poly » a donné à bail à Mme [E], [B] [M] un logement non meublé pour un loyer mensuel de 650 euros, comprenant 50 euros de provision sur charges. (pièce en demande numérotée 1)

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 11 janvier 2021 de la SCI « Poly », la dénomination sociale de la société bailleresse a été changée au profit de la dénomination sociale « Massilia ». (pièce en demande numérotée 2)

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier le 29 avril 2025 à sa locataire une sommation de payer la somme en principal de 24 287,76 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois et l’a mis en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours dans un délai d’un mois. (pièce en demande numérotée 3)

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 26 septembre 2025, la SCI Massilia a fait assigner Mme [E], [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins de, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, :

la juger recevable et bien fondée en son action, condamner Mme [M] à payer la somme de 24 600 euros au titre de l’arriéré de loyers dus au 15 septembre 2025, somme qui sera augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du jour de la demande en justice,constater que Mme [M] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs,prononcer la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2009 aux torts exclusifs de Mme [M] à compter de la décision à intervenir,ordonner l’expulsion de Mme [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique et de la force armée et ce sous peine, passé un délai d’un mois de la signification de la décision à intervenir, au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard,condamner Mme [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation révisible comme le loyer et les charges de 600 euros (dernier loyer mensuel hors charges) jusqu’à parfaite libération des lieux,ordonner la séquestration aux frais de Mme [M], à ses risques et périls, des objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la présente juridiction de désigner,condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [M] aux entiers dépens, dont le coût de la sommation de payer, de l’assignation ainsi que les éventuels frais d’expulsion.

L’affaire a été fixée et retenue le 9 février 2026.

Lors de cette audience, la SCI Massilia, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, Mme [M] est absente.

Un bordereau de carence dressé le 20 janvier 2026 a été reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort que le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, Mme [M] ne s’étant pas présentée au rendez-vous fixé le 24 décembre 2025 et n’étant pas présentée à la visite domiciliaire le 16 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les demandes de constat et de juger ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le juge des contentieux de la protection n’en étant pas saisi.

Par ailleurs, il convient de préciser qu’il sera retenu, en dépit de mention dans le bail d’habitation, qu’eu égard les éléments résultant des procès-verbaux de signification de la sommation de payer et de l’assignation, que l’adresse postale des lieux litigieux est [Adresse 3] ([Localité 1]).

Sur la comparution des parties

En l’espèce, Mme [M] n’a pas comparu, n’a pas été représentée et n’a fait connaître aucun motif d’empêchement ; étant relevé qu’il ressort du procès-verbal de signification de l’assignation que rencontrée en personne par le commissaire de justice, elle a refusé de prendre copie de l’assignation.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré son absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Selon les articles 1224 et 1227 à 1229 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la société demanderesse soutient que Mme [M] a manqué à ses obligations contractuelles à savoir payer son loyer et s’assurer contre les risques locatifs et produit pour en justifier le contrat de location, une sommation de payer et un décompte détaillé des loyers dus.

Il est établi par les pièces versées en demande et non contesté que la défenderesse n’a pas honoré le paiement de son loyer depuis le mois de mai 2022 ; étant relevé que Mme [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à expliquer les éventuelles raisons de cette inexécution contractuelle.

Par conséquent, ce défaut de paiement caractérisant un manquement à une obligation essentielle du contrat est dès lors suffisamment grave, puisqu’il dure depuis plus de 3 ans, pour justifier de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la présente décision et sans qu’il soit nécessaire d’examiner d’autres manquements du locataires à ses obligations.

Sur l’expulsion sous astreinte et le sort des meubles

Par l’effet de la résiliation du bail, Mme [M] devient occupante sans droit ni titre des lieux litigieux à compter de la présente décision de sorte qu’il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef des lieux litigieux, au besoin avec l’assistance de la force publique en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants code des procédures civiles d’exécution.

Si l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, la condamnation par ailleurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société demanderesse, satisfaisait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. De plus, le recours à la force publique se révèle être une mesure suffisante pour le contraindre à quitter les lieux. La SCI Massilia sera déboutée de sa demande d’expulsion sous astreinte.

La demande tendant à ordonner la séquestration aux frais de la défenderesse des objets garnissant les lieux demeurent à ce stade purement hypothétique, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. La SCI Massilia sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le bail d’habitation produit, Mme [M] était tenue mensuellement par un loyer de 600 euros et par une provision sur charges locatives de 50 euros ; étant dit que le loyer était révisable chaque année le 1er octobre.

Il ressort de la sommation de payer datée du 29 avril 2025 que Mme [M] est redevable de la somme de 24 287,76 euros à la date du 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 comprise et que la SCI Massilia a informé la défenderesse des révisions de loyer successives notamment au travers de la sommation de payer.

Mme [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

En considération de ces éléments, l’arriéré locatif, arrêté à la date du 20 avril 2026, date de résiliation du bail s’élève à la somme de 32 255,98 euros (5 330,64 + 6 663,30 + 1 365,98 + 8 195,88 + 8 195,88 + 2 504,30) et à la somme de 27 350,20 euros (5 330,64 + 6 663,30 + 1 365,98 + 8 195,88 + 5 794,40), à la date du 15 septembre 2025.

Période

Montant du loyer

Loyers impayés

Du 1er mai au 31 décembre 2022

666,33 euros

5 330,64 euros

Du 1er janvier au 31 octobre 2023

666,33 euros

6 663,30 euros

Du 1er novembre au 31 décembre 2023

682,99 euros

1 365,98 euros

Du 1er janvier au 31 décembre 2024

682,99 euros

8 195,88 euros

Du 1er janvier au 30 décembre 2025

682,99 euros

8 195,88 euros

Du 1er janvier au 20 avril 2026

682,99 euros

2 504,30 euros

Cependant, au vu de la demande formulée par la SCI Massilia, le juge devant se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, conformément aux dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, Mme [M] sera, par conséquent, condamnée au paiement de la somme de 24 600 euros, au titre de l’arrière locatif arrêté à la date du 15 septembre 2025, à parfaire à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En application de l’article 5 du Code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, la SCI Massilia sollicite la condamnation de Mme [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros ; étant dit que le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel révisé le 1er octobre 2023.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros par mois, conformément à la demande, et de condamner, le cas échéant, Mme [M] au paiement de cette somme mensuelle à la SCI Massilia jusqu’à parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil. Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [M], qui succombe, sera tenue des dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 29 avril 2025 et de l’assignation. Toutefois, il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d’expulsion qui demeurent hypothétiques.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Massilia les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [M] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2009 entre la SCI « Poly » et Mme [E], [B] [M] concernant le logement situé [Adresse 4], 97430 Le Tampon (La Réunion) à compter du présent jugement aux torts exclusifs de Mme [E], [B] [M] ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [E], [B] [M] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [E], [B] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI « Massilia » de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la SCI « Massilia » de sa demande tendant à ordonner la séquestration, aux frais de Mme [E], [B] [M], à ses risques et périls, des objets mobiliers garnissant les lieux et RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [E], [B] [M] à payer à la SCI « Massilia » la somme de 24 600 (vingt-quatre mille six cents) euros, au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 15 septembre 2025, somme à parfaite à la date de résiliation du bail soit le 20 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [E], [B] [M] à la somme mensuelle de 600 (six cents) euros, révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE, et le cas échéant CONDAMNE Mme [E], [B] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à la SCI « Massilia » jusqu’à parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

DIT que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

DEBOUTE la SCI « Massilia » du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E], [B] [M] à payer à la SCI « Massilia » la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E], [B] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût de la sommation de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI « Massilia » de sa demande tendant à la condamnation de Mme [E], [B] [M] aux éventuels frais d’expulsion ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION