TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Sandra [Localité 8]

M. Le Préfet de [Localité 10]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Pierre ROBIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08332 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

Madame [G] [Y] épouse [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0622

DÉFENDERESSE

Madame [M] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024031761 du 03/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08332 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGF

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 juin 2006 à effet au 1er juillet 2006, M. [T] [S] et Mme [G] [Y] épouse [S] (ci-après « les époux [S] ») ont consenti à Mme [M] [N], sous le nom de Mme [C] [N], un bail d’habitation portant sur un studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12] pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, les époux [S] ont fait signifier à leur locataire, un congé pour reprise à effet au 30 juin 2024.

Déplorant le maintien de Mme [C] [N] dans le logement au-delà de cette date, les époux [S] lui ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux le 10 juillet 2024 et l’ont ensuite fait assigner, par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la validation du congé du 2 juin 2023,son expulsion des lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire,le transport et la séquestration des meubles dans un lieu du choix du bailleur aux frais de la défenderesse,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,sa condamnation à leur verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, en ce compris le coût de la signification de la sommation.

Lors de l’audience du 18 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [S], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions par le greffe aux termes desquelles ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes, précision faite qu’elles sont formées à l’encontre de « Mme [C] [N] » ou encore, « [B] [N] » ou encore « [B] [Z] ». Ils demandent également le rejet de toutes les demandes adverses.

Ils soutiennent qu’ils ont valablement fait délivrer congé à leur locataire au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’ils justifient, compte-tenu de leur âge et de leur perte d’autonomie, de la nécessité de reprendre leur logement pour s’installer à proximité de leurs fils. Ils s’opposent aux délais sollicités par la défenderesse pour quitter les lieux qui a déjà bénéficié de délais de fait et n’a entamé aucune démarches pour se reloger. Ils lui demandent en outre de justifier de son identité.

Mme [M] [N], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions par le greffe qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle demande au juge :

À titre principal,

de déclarer le congé du 2 juin 2023 nul et par conséquent, de débouter M. [T] [S] et Mme [G] [Y] épouse [S] de leurs demandes,de les condamner à verser la somme de 1 800 euros à M^e Sandra [Localité 8] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1985 et de l’article 700 du code de procédure civile. À titre subsidiaire,

de lui accorder un an de délai pour quitter les lieux,de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer actuel et des charges, de débouter les requérants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé que les époux [S] lui ont fait signifier le 2 juin 2023 est nul car ces derniers ne justifient pas de leur intention réelle de reprendre le logement. Ainsi, ils ne produisent pas suffisamment d’éléments attestant de leur état de santé qui les poussent à vouloir se rapprocher un membre de leur famille dont l’identité demeure inconnue, étant rappelé qu’ils lui ont déjà fait délivrer un congé pour les mêmes motifs en 2018 auquel ils ont visiblement renoncé, ce qui démontre que leurs problématiques de santé ne sont qu’un prétexte, au demeurant contradictoire avec le fait de vouloir s’installer, à leur âge, dans un studio parisien alors qu’ils vivent actuellement dans un appartement de 80m² à [Localité 9] et qu’il passent également la moitié de l’année au Maroc. Subsidiairement, elle demande de délais pour quitter les lieux au regard de son âge, de sa santé fragile et de ses faibles revenus rendant particulièrement ardues ses recherches de relogement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que si l’assignation a été délivrée à « Mme [C] [N] », correspondant au nom mentionné dans le bail conclu entre les parties et dans le congé délivré à la preneuse, il n’existe aucun doute quant à l’identité de la défenderesse qui a produit une copie de son passeport mentionnant le nom de « Mme [M] [N] ». Il sera donc retenu le nom de [M] [N] dans la suite des développements.

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans justifier de la nécessité de le faire et sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible. Toutefois, le droit de reprise du bailleur suppose l’habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire ([7] civile 3, 4 Novembre 2003 – n° 02-16.391).

En l’espèce, la forme du congé n’est pas critiquée. Seule est contestée l’intention des demandeurs de s’installer réellement dans le logement et d’en faire leur habitation principale.

Il sera tout de même relevé que les époux [S] ont bien fait délivrer à Mme [M] [N] un congé par un commissaire de justice le 2 juin 2023 ,soit plus de six mois avant l’expiration du bail arrivant à échéance le 30 juin 2024.

Ce congé vise l’article 15 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 et précise le motif sur lequel il est fondé, à savoir la volonté des bailleurs de reprendre personnellement le logement et il est justifié par « leur état de santé nécessitant un rapprochement familial ainsi qu’il résulte des certificats établis par le docteur [F] en date du 11 mai 2023 ».

En l’espèce, les demandeurs entendent rapporter la preuve du caractère réel de leur volonté de reprendre leur bien en produisant notamment les éléments suivants :

le certificat médical du docteur [H] [U] en date du 28 juin 2024, attestant de la nécessité pour M. [T] [S] de se rapprocher de sa famille, la taxe d’habitation dont s’acquitte leur fils des demandeurs, portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 11], des pièces médicales attestant du suivi de M. [T] [S] à l’hôpital ROTSCHILD à [Localité 10].

L’âge des requérants et les problématiques de santé de M. [T] [S] sont ainsi établies, de même qu’il est avéré que la résidence du fils de situe à [Localité 10], [Adresse 6] où se situe également la pharmacie où s’est précisément rendu M. [T] [S] le 22 janvier 2025.

En défense, les arguments soulevés par Mme [M] [N] ne sont pas de nature à remettre en cause la volonté réelle des demandeurs de s’installer dans leur logement à titre de résidence principale, laquelle résulte bien des pièce susmentionnées. En effet, ceux-ci ne portent que sur l’opportunité de leur choix, à l’instar des observations faites sur la taille du logement qui serait inadaptée à des personnes de leur âge ou de celles portant sur le fait qu’ils passent une partie de l’année au Maroc, laquelle ne saurait faire l’objet d’aucune appréciation.

Par ailleurs, le fait que les époux [S] aient déjà signifié à Mme [M] [N] leur intention de reprendre le logement parisien en 2018 pour des raisons identiques et qu’ils aient ensuite renoncé à ce projet ne rend pas illégitime leur volonté de s’y installer réellement, cette fois-ci.

Par conséquent, le congé délivré par M. [T] [S] et Mme [G] [Y] épouse [S] à Mme [M] [N] le 2 juin 2023 sera validé sur le fond.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024 à minuit.

Mme [M] [N], qui ne conteste pas y demeurer, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le cette date et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [M] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter de la date de la présence décision, conformément à la demande, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux..

La demande portant sur les intérêts au taux légal est dans objet, en l’absence de condamnation au paiement d’une somme d’argent.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum aux occupants de bonne foi de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et si les occupants dont l’expulsion a été ordonnée ne sont pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [M] [N] sollicite, à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux au regard de son état de santé depuis l’AVC dont elle a été victime en 2013 et de ses très faibles revenus.

Il convient de constater qu’il n’existe à ce jour aucune dette locative et que les époux [S] n’allègue d’aucune difficulté dans l’exécution du contrat de bail. Par ailleurs, les pièces qu’elle produit démontrent qu’elle souffre de troubles anxio-dépressifs et qu’elle perçoit de faibles revenus.

Toutefois, elle a déjà bénéficié d’un délai de fait d’un an depuis la date d’effet du congé qui lui a été délivré et les pièces qu’elle produit dans le cadre de la présente procédure ne justifient pas que lui soit accordé un délai supplémentaire, alors que les demandeurs justifient de la nécessité de reprendre leur logement compte-tenu de leurs propres problématiques de santé et que de surcroît, Mme [M] [N] verse une demande de logement social faite en 2015 qui n’a pas été renouvelée depuis, n’attestant ainsi d’aucun efforts particuliers en vue de son relogement.

Par conséquent, Mme [M] [N] sera déboutée de sa demande étant rappelé qu’elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de la sommation qui n’est pas un acte utile à la procédure.

Condamnée aux dépens, elle devra verser aux époux [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément aux prévisions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Mme [M] [N] de voir annuler le congé délivré le 2 juin 2023,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [M] [N] par M. [T] [S] et Mme [G] [Y] épouse [S] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 26 juin 2006 à effet au 1er juillet 2006, portant sur un studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024 à minuit,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formée par Mme [M] [N],

ORDONNE à Mme [M] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le studio situé au rez-de-chaussé de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 12], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [M] [N] à verser à M. [T] [S] et Mme [G] [Y] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Mme [M] [N] à verser à M. [T] [S] et Mme [G] [Y] épouse [S] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Mme [M] [N] aux dépens, à l’exclusion du coût de la sommation,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 10],

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08332 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGF