TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00574 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWDB

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [B], né le 28 Juin 1986 en ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-002046 du 23/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [Y] [U], auditrice de justice, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 30 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 17 janvier 2023, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [W] [B] un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 481,28 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [W] [B] le 6 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’une attestation d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 mai 2024 puis a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, la SA d’HLM NEOLIA a repris les termes de ses conclusions récapitulatives et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation au 7 janvier 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 17 janvier 2023,

En conséquence,

— Constater que Monsieur [W] [B] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [B] de l’appartement qu’il occupe au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [W] [B] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle de 563,26 € par mois (loyer net logement 330,63 € + provision sur charges de 232,63 €) or APL et RLS et ce à compter du 7 janvier 2024 c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,

— Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,

— Enjoindre à Monsieur [W] [B] de justifier de l’assurance locative,

— Condamner Monsieur [W] [B] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 5338,46 € due au 29 janvier 2024 et à l’échéance de loyer de décembre 2023 au titre de loyers et charges, indemnité d’occupation comprenant les 176,81 € de frais de commandement imputés le 26 novembre 2023 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner Monsieur [W] [B] à payer à la société NEOLIA une somme de 900€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

La SA d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, réitère ses prétentions en précisant être opposée à toute demande de délais de paiement au motif que le locataire est en situation d’impayé depuis son entrée dans les lieux et agit de mauvaise foi. Concernant l’assurance, elle relève que cette dernière n’a pas été transmise dans le délai imparti du commandement de payer.

Monsieur [W] [B] représenté par son conseil, reprend ses conclusions datées du 29 octobre 2024 dans lesquelles il demande de :

— Lui accorder des délais de paiement sur une période de trente-six mois aux fins d’apurement de la dette locative,

— Dire et juger qu’il réglera une somme de 187,81 € au titre de l’apurement de la dette locative en sus du loyer courant pendant le délai imparti,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés,

— Débouter la demanderesse de ses prétentions,

— Débouter la demanderesse de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des frais et dépens de la présente procédure.

Il sollicite des délais de paiement exposant avoir rencontré des difficultés financières suite au non paiement des indemnités journalières mais que, suite à un rappel effectué par la caisse primaire d’assurance maladie, avoir versé la somme de 3362 € le 1er octobre 2024. Il ajoute avoir entrepris des démarches pour percevoir les allocations logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 29 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 janvier 2023 contient une clause résolutoire en son titre 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2023 pour la somme en principal de 3489,39 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2024. Si un versement de 3362 € a été effectué par le locataire, il convient de relever que ce dernier est intervenu le 1er octobre 2024 soit plus de dix mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [W] [B] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

La demande de justification d’une assurance est devenue sans objet par suite de la résiliation du bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (à titre informatif 563,26 euros : loyer net logement 330,63 € + provision sur charges de 232,63 € au titre du mois de décembre 2023), et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire sollicite la suspension de la clause résolutoire. Néanmoins, il n’est pas justifié d’une reprise du versement du loyer courant avant la date d’audience. En effet, il ressort du décompte produit daté du 22 janvier 2025 et non contesté que depuis le mois d’octobre 2024, à l’exception d’un premier versement de 3362 € le 1er octobre 2024 et d’un second le 18 octobre 2024, tous les prélèvements effectués par Monsieur [W] [B] ont fait l’objet d’un rejet.

Dès lors, en application des dispositions précitées, la demande de suspension de la clause résolutoire présentée par Monsieur [W] [B] est rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SA d’HLM NEOLIA produit un décompte arrêté à la date du 22 janvier 2025 démontrant que Monsieur [W] [B] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 7617,23 euros terme de janvier 2025 inclus.

Monsieur [W] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Monsieur [W] [B] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 7617,23 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] a sollicité des délais de paiement sur une durée de trois ans. Néanmoins, il n’est pas justifié d’une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience du 30 janvier 2025. Le décompte produit démontrant un rejet de tous les versements effectués par le locataire depuis le 16 octobre 2024. Ainsi au regard de l’importance de la dette locative et d’une absence de reprise de paiement du loyer courant malgré deux versements effectués en octobre 2024, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Dès lors, Monsieur [W] [B] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA d’HLM NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2023 entre la SA d’HLM NEOLIA et Monsieur [W] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;

REJETONS la demande de suspension de la clause résolutoire présentée par Monsieur [W] [B] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [B] au montant du loyer et de la provision sur charges dus au jour de la résiliation (à titre informatif 563,26 euros : loyer net logement 330,63 € + provision sur charges de 232,63 € au titre du mois de décembre 2023) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [B] à payer à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [B] à verser à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 7617,23 € (sept mille six cent dix-sept euros et vingt-trois centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté à la date du 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [B] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA d’HLM NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,