TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurent TRICOT ; M^e Michel LANGA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02027 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E5X

N° MINUTE :

10-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0449

Madame [H] [M], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0449

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Michel LANGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0557

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

Délibéré le 12 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02027 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E5X

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2016, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont donné à bail à Monsieur [Z] [X], pour trois ans renouvelables, un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 8400 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2020 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 1er juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2022, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont par ailleurs donné congé à Monsieur [Z] [X] des lieux loués à effet au 31 juillet 2022, au motif d’une reprise de l’appartement pour y loger leur fille Madame [S] [M].

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont assigné Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation à titre principal du congé reprise, subsidiairement, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat,

— L’expulsion de Monsieur [Z] [X] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,

— Sa condamnation au paiement de la somme de 36225 euros d’arriéré de loyers et de charges, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal depuis le 1er août 2020 sur la somme de 8582,95 euros et depuis l’assignation pour le surplus, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, avec capitalisation des intérêts,

— Sa condamnation à leur verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après un renvoi au cours de l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 5 mai 2025 afin d’assurer un débat contradictoire entre les parties sur leurs prétentions et moyens respectifs.

A l’audience du 5 mai 2025, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur acte introductif et ont actualisé oralement leur créance locative à la somme de 36338 euros au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [Z] [X] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a sollicité oralement le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative. Il s’est désisté des autres prétentions formulées à l’audience du 24 mars 2025. Il a par ailleurs exposé être en attente d’un versement de la CAF pour apurer ladite dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Enfin, en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil relatives à la co titularité du bail entre les époux, il est admis que les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit, opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Autrement dit, il pèse sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur.

En l’espèce, le bail consenti le 1er août 2016 à Monsieur [Z] [X] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er août 2019 jusqu’au 31 juillet 2022. Le congé des bailleurs a été délivré le 18 janvier 2022 à effet au 31 juillet suivant, soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail. Le congé a ainsi été délivré dans les formes requises.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] ont motivé la reprise dans le congé afin de mettre l’appartement à disposition de leur fille, Madame [S] [M], étudiante, née le 20 novembre 2000, qui « n’a pas trouvé de chambre à louer dans le budget correspondant à ses possibilités financières » dans un contexte où les horaires de travail de Monsieur [C] [M], comprenant des départs et des arrivées en pleine nuit, « perturbent souvent le sommeil de sa fille ». Les bailleurs communiquent aux débats des justificatifs de la scolarité de Madame [S] [M] durant l’année scolaire 2021/2022 à l’Université [Localité 5] Dauphine.

Monsieur [Z] [X], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par les bailleurs, en application de l’article 9 du code de procédure civile, n’apporte aucun début de preuve de ce qu’il allègue.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 juillet 2022.

Monsieur [Z] [X] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er juillet 2022 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

MONSIEUR [Z] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] communique un décompte au 30 avril 2025, montrant que Monsieur [Z] [X] est redevable de la somme de 36338 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Il n’y a aucun frais de poursuite au décompte. Monsieur [Z] [X] n’apporte aucun élément pour contester le principe ou le montant de sa dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 36338 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 sur la somme de 8400 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, en ce qu’aucune circonstance ne justifie de dépasser la valeur locative du bien.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 26 novembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] n’apporte aucun élément autre que des allégations pour étayer de la somme dont il sera créancier auprès de la CAF. Son arriéré locatif est en outre très important et le décompte versé par Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] aux débats met en évidence qu’il n’effectue que des versements sporadiques au titre du loyer depuis plusieurs années.

La demande de Monsieur [Z] [X] d’octroi de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [Z] [X] par Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 1er août 2016 concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juillet 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] la somme de 36338 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 sur la somme de 8400 euros et du 26 novembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 26 novembre 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 30 avril 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à Monsieur [C] [M] et Madame [H] [M] une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.