N° RG 25/06228 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWYJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/06228 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWYJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Célia HAMM

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Maître Célia HAMM de l’AARPI TALARIS AVOCATS

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 20

DEFENDERESSE :

Madame [E] [T] [X]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Célia HAMM de l’AARPI TALARIS AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 38

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juin 2018, Monsieur [K] [Q] a consenti à Madame [E] [T] [X] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 495.00 euros outre la somme de 77.00 euros au titre des provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [K] [Q] a fait signifier à Madame [E] [T] [X] le 9 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4112.00 euros.

Par acte délivré le 6 juin 2025, Monsieur [K] [Q] a fait assigner Madame [E] [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [K] [Q], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Juger ses demandes recevables et bien fondées,

— Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusif de la locataire,

En tout état de cause :

— Juger que Madame [E] [T] [X] est occupante sans droit ni titre du logement,

— Juger qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,

— Ordonner l’expulsion de Madame [E] [T] [X] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Dire que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Supprimer le délai de deux mois fixé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Madame [E] [T] [X] à lui payer la somme 6046.03 euros arrêté au 31 mai 2025,

— Condamner Madame [E] [T] [X] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 600.00 euros par mois à compter du 9 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés avec intérêts au taux légal à chaque échéance mensuelle,

— Condamner Madame [E] [T] [X] à lui payer la somme de 1440.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [E] [T] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de dénonciation dudit commandement,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir,

Monsieur [K] [Q] expose que Madame [E] [T] [X] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer si bien qu’elle s’estime fondée, en vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 à voir constater ou prononcer la résiliation du bail. Elle précise que dette locative s’élève au 21 mars 2025 à la somme de 2600.14 euros. Elle actualise la dette locative à la somme de 6055.03 euros, échéance de novembre 2025 incluse, et précise que le plan d’apurement mi en place est respect à 5.00 euros près. Elle s’oppose au maintien dans les lieux de Madame [E] [T] [X]. Elle sollicite la suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution en considérant que Madame [E] [T] [X] fait preuve de mauvaise foi en laissant la dette locative s’aggraver.

Madame [E] [T] [X], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

A titre principal :

— Lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative sur 3 années, en sus des loyers courants,

— Réserver les effets de l’expulsion pour le cas où une seule mensualité ne serait pas honorée,

A titre subsidiaire :

— Lui accorder les plus larges délais pour lui permettre de se reloger,

En tout état de cause :

— Débouter Monsieur [K] [Q] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Madame [E] [T] [X] expose avoir rencontré des difficultés financières lors de l’incarcération de son époux au mois de septembre 2024, seul revenu du couple. Elle précise n’avoir disposé un temps que d’allocations familiales pour survivre aves ses deux enfants âgés de 2 et 3 ans. Elle sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en précisant percevoir actuellement le RSA ainsi que diverses aides de la CAF pour un montant de 1549.38 euros. Elle soutient qu’un échéancier a été récemment mis en place avec le bailleur et entériné par la CAF à raison de mensualités de 170.00 euros et qu’un dossier FSL est en cours. Elle sollicite, à titre subsidiaire, des délais de grâce pour se reloger.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 10 juin 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 6 juin 2025 par voie électronique du 10 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [E] [T] [X] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié à la locataire 9 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4112.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 décembre 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce si Monsieur [K] [Q] produit un décompte actualisé de la dette locative au 25 novembre 2025 duquel il ressort que Madame [E] [T] [X] reste redevable, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 6055.03 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Madame [E] [T] [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’elle reconnait.

Elle sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [K] [Q] la somme de 6055.03 euros, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à défaut d’autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il est produit le plan d’apurement de la dette locative signé le 16 septembre 2025 par les parties à raison de mensualités de 177.39 euros sur 36 mois transmis à la Caisse d’Allocations Familiales le 30 octobre 2025.

Par ailleurs il ressort du décompte précité que Madame [E] [T] [X] a repris le règlement de loyers courants et réglé les premières échéances du plan précité à quelques euros près s’en tenant au montant indiqué aux termes des conclusions de son conseil, soit la somme mensuelle de 170.00 euros.

Madame [E] [T] [X] justifie également percevoir un revenu mensuel de 1549.38 euros selon attestation de paiement de la CAF du 18 septembre 2025 dont la somme de 316.37 euros au titre du RSA.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [E] [T] [X] à hauteur de 170.00 euros par mois, en sus du loyer courant, la défenderesse sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi de Madame [E] [T] [X] ne sera pas retenue dans la mesure où en dépit de ses difficultés financières, la défenderesse a pu reprendre le règlement des loyers courants et respecté un plan d’apurement si bien que la dette locative n’a pas augmenté depuis l’acte introductif d’instance et la demande de suppression du délai de deux mois, prévu à l’article précité sera rejetée.

Si bien qu’à défaut pour Madame [E] [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [Q] faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation :

Cette indemnité sera fixée à la somme de 600.00 euros à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail étant rappelé que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [E] [T] [X] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6055.03 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 9 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [T] [X], parties perdantes, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’acte de dénonciation dudit commandement, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [E] [T] [X], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [K] [Q] la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [K] [Q] à l’encontre de Madame [E] [T] [X] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 8 juin 2018 entre Monsieur [K] [Q] et Madame [E] [T] [X] concernant le logement sis [Adresse 6] à [Localité 6] sont réunies à la date du 9 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNE Madame [E] [T] [X] à payer à Monsieur [K] [Q] la somme de 6055.03 euros (six mille cinquante-cinq euros et trois centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

AUTORISE Madame [E] [T] [X], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités de 170.00 euros (cent soixante-dix euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [E] [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [Q] faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [E] [T] [X] sera condamnée à verser à Monsieur [K] [Q], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 600.00 euros (six cent euros) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [E] [T] [X] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6055.03 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 9 décembre 2024 à minuit ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois, visé à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de Monsieur [K] [Q] tendant à l’expulsion de Madame [E] [T] [X] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [E] [T] [X] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Madame [E] [T] [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de l’acte de dénonciation dudit commandement;

CONDAMNE Madame [E] [T] [X] à payer à Monsieur [K] [Q] la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE