TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [N]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [N]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10413 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAX

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Jean Charpentier Agence Beaumarchais

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1689

DÉFENDEURS

Madame [X], [S] [I]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [T] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représentés

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffier,

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [M] et Mme [X] [I] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°30 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 juin 2024 et remise au destinataire le 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [M] de payer la somme de 8 245,94 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés les 6 et 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner M. [T] [M] et Mme [X] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 mars 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable,

— condamner conjointement et solidairement M. [T] [M] et Mme [X] [I] au paiement de la somme de 9 258,73 euros, au titre des charges de copropriété incluant l’appel de charges et fonds de travaux du 3e trimestre 2024,

— condamner conjointement et solidairement M. [T] [M] et Mme [X] [I] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner conjointement et solidairement M. [T] [M] et Mme [X] [I] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL [N] & TESSIER ;

— condamner conjointement et solidairement M. [T] [M] et Mme [X] [I] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [T] [M] et Mme [X] [I] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes à l’égard de Mme [X] [I]

Si le syndicat des copropriétaires forme des demandes à l’égard de Mme [X] [I] aux termes de son assignation, aucune pièce la concernant n’est versée aux débats, en particulier aucune mise en demeure ni décompte, appels de charges et relevés de compte individuel qui sont tous au seul nom de M. [T] [M].

Toutes les demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de Mme [X] [I] seront donc rejetées.

II. Sur les demandes à l’égard de M. [T] [M]

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [M] est propriétaire du lot n°30 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 10] en indivision avec Mme [X] [I].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2020, 9 mars 2021, 20 avril 2022, 9 octobre 2022, 6 juillet 2022, 11 juillet 2023, 20 décembre 2023, et 10 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds des trois premiers trimestres 2024 faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 5 juin 2024 faisant état d’un solde débiteur de 8 245,94 euros incluant une reprise de solde antérieur de l’ancien syndic à hauteur de 7 787,86 euros au 31 décembre 2023 ;

La reprise de solde est justifiée par les extraits du grand livre du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 15 janvier 2024, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales antérieures au 1er janvier 2024 communiqués par le demandeur.

Le demandeur a en outre inséré dans son dossier de plaidoiries un décompte actualisé au 11 juillet 2025, les appels de fond 2025 et des justificatifs de paiements postérieurs à l’assignation. Ces pièces non numérotées ne font cependant l’objet d’aucun bordereau et il n’est pas justifié de leur communication au défendeur. Il n’en sera donc pas tenu compte.

Il résulte de ce qui précède que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [M] est débiteur de 8 245,94 euros.

M. [T] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 5 juin 2024.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [M] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [T] [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 7 juin 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [M], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [T] [M] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [T] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  8 245,94 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 5 juin 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne M. [T] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL [N] & TESSIER de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente