MINUTE N° : 25/00232

JUGEMENT

DU 29 Août 2025

N° RG 25/02527 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWCW

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6]

ET :

[T] [Z]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 29 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6], sis [Adresse 5], repésenté par la société CITYA [Localité 8] BERANGER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL de la SCP REFERENS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [Z] est propriétaire des lots n°561 et 830 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Le 2 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL CITYA [Localité 8] BERANGER a donné assignation à M. [T] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44 du Code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 514, 699, 700,750-1 et 825 du Code de procédure civile, et de la jurisprudence et les pièces versées aux débats :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 5 836,72 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025 qui porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;la somme de 45,60 euros au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;Dire que les intérêts dûs pour une année entière porteront également intérêts ;condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 962 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 1er avril 2025 la somme de 5 836,72 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 25 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1/01/2022 au 31/12/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 1er avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 5 836,72

Frais sollicités 45,60

TOTAL 5 882,32

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [T] [Z] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 1er avril 2025 à hauteur de la somme de 5836,72 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 14 mai 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [T] [Z] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 836,72 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée (lettre du 20/03/2024 non versée aux débats). M. [T] [Z] ne saurait en conséquence être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45.60 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Les conditions de l’article 1343-2 du Code civil n’étant pas remplies, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée.

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 24 février 2024 RG N°24/00139), M. [T] [Z] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [T] [Z] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1962 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne M. [T] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] les sommes suivantes :

5.836,72 € (CINQ MILLE HUIT CENT TRENTE-SIX EUROS SOIXANTE-DOUZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 1er avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande formée au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamne M. [T] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [T] [Z] aux dépens ;

Condamne M. [T] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1.962,00 € (MILLE NEUF CENT SOIXANTE-DEUX EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD