TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09473 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BK5

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09473 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BK5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2003, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,37 euros outre une provision pour charges mensuelle de 94,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3541,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de coordination de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Z] le 25 octobre 2022.

Par assignation du 6 septembre 2024, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée en conséquence à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Z] avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier si besoin et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges,

—  8632,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2024 mais aucun diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2025, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au mois de janvier 2025 inclus s’élève désormais à 11301,14 euros. Elle ne se prononce pas quant au plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire proposés par la défenderesse.

Mme [B] [Z] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Elle precise avoir repris le paiement intégral du loyer.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action de la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 octobre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3541,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2022.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souve-raine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2025, Mme [B] [Z] lui devait la somme de 11301,14 euros.

Mme [B] [Z] reconnaît cette dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au décompte actualisé et à l’absence d’opposition de la bailleresse, la reprise du paiement du loyer est réputée satisfaite. Les revenus du foyer de Mme [B] [Z] lui permettent raisonnablement de payer la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il convient d’accorder à cette dernière des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Une astreinte n’apparaît pas nécessaire au regard de l’intervention de la force publique.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, au regard de sa situation économique, elle ne sera pas condamnée à verser d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 septembre 2003 entre la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS d’une part et Mme [B] [Z] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 19 décembre 2022,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 11301,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [B] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2022,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [Z] sera condamnée à verser à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses autres demandes,

DEBOUTE la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de ses autres demandes,

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge