TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître [H] [S] COURCEL

— Maître [G] [E]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10755

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFS

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Juillet 2025

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la société Cabinet CHARPENTIER, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDEUR

Maître [W] [Y], Administrateur Provisoire, ès qualités de Mandataire successoral de la succession de Monsieur [L] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10755 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

______________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Jusqu’à son décès le 27 septembre 2012, M. [L] [P] était propriétaire des lots de copropriété n°1, 3, 4, 7, 10, 11, 18, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 37 à 44, 46, 48, 49, 52, 53, 55 et 56 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Par ordonnance du 20 mars 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Me [R] [C] en qualité d’administratrice provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pour une durée de douze mois.

Par une ordonnance rendue en la forme des référés le 5 avril 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris a nommé Me [W] [Y] en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de M. [L] [P]. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018, puis par un arrêt de la Cour de cassation prononcé le 17 octobre 2019.

Par un jugement du 17 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 122 405,99 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10755 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFS

Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 février 2023, condamnant en outre la succession [P] au paiement de la somme de 8 125,26 euros au titre d’un arriéré de charges du 1er avril 2019 au 1er octobre 2019.

La mission de Me [W] [Y] a été prolongée pour une durée d’une année par ordonnance du 11 avril 2019, puis par jugements des 4 juin 2020 et 1er avril 2021.

Par un jugement rendu le 7 juillet 2022 suivant la procédure accélérée au fond, Me [W] [Y] a à nouveau été nommée en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de M. [L] [P], et ce pour une durée de douze mois. Cette décision a été confirmée en appel par un arrêt du 13 avril 2023.

Le 10 octobre 2022 s’est réunie l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, durant laquelle a été désigné un syndic de copropriété.

Par un jugement rendu le 21 septembre 2023 suivant la procédure accélérée au fond, Me [W] [Y] a vu sa mission prorogée pour une nouvelle durée de douze mois.

Par exploit d’huissier signifié le 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] a fait assigner Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 février 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 août 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner Me [W] [Y], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [L] [P], au paiement de la somme de 170 554,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 76.686,85 euros, à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 57.081,43 euros et à compter du 29 août 2024 sur le solde ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Me [W] [Y], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [L] [P], au paiement de la somme de 36 200,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter Me [W] [Y], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [L] [P], de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Me [W] [Y], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [L] [P], au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ;

— condamner Me [W] [Y], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [L] [P], au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 février 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) demande au tribunal de :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de toutes ses demandes fins et conclusions.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 1] au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A titre subsidiaire :

— FIXER à de plus justes proportions le montant de la créance imputé à la succession [P] en déduisant notamment la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR de l’exercice du 1er juillet 2017 ;

— ACCORDER à Maître [Y], ès qualités de mandataire successoral de la succession [P] un délai de dix-huit mois afin de lui permettre d’apurer la dette.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la succession de M. [L] [P] (représentée par son administratrice provisoire) est propriétaire des lots n°1, 3, 4, 7, 10, 11, 18, 19, 20, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 37 à 44, 46, 48, 49, 52, 53, 55 et 56 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des décisions prises le 1er mars 2021 et le 10 octobre 2022 par l’administratrice provisoire de la copropriété, par lesquelles cette dernière a approuvé les comptes des exercices budgétaires courant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2022, et fixé les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 27 mars 2024 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la succession de M. [L] [P] (représentée par son administratrice provisoire), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 170 554,38 euros.

Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) soulève cependant deux contestations.

En premier lieu, elle expose que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas du montant de sa créance, dès lors qu’il ne produirait pas aux débats le relevé annuel des dépenses de la copropriété. Il apparaît toutefois que la copropriété a finalement versé ces documents à l’instance, pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 (pièce n°19).

Par ailleurs, l’administratrice provisoire conteste l’exigibilité des sommes appelées en paiement au titre du fonds pour travaux, en faisant valoir que l’assemblée générale n’avait pas voté ces appels de fonds avant le 10 octobre 2022, alors que les sommes étaient pourtant réclamées depuis 2017.

Toutefois, comme le fait justement valoir le syndicat des copropriétaires, il apparaît tout d’abord qu’aucune somme n’est aujourd’hui réclamée au titre du fonds travaux pour l’exercice 2017/2018. Par ailleurs, les appels de fonds n’ont pas été « votés » lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, mais ratifiés par l’administratrice provisoire le même jour.

C’est également à tort que la défenderesse conteste la validité des décisions adoptées par l’administratrice provisoire de la copropriété, dès lors qu’il est constant, au visa de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.

Il est enfin rappelé qu’en toute hypothèse, une décision d’assemblée générale est exécutoire tant qu’elle n’a pas fait l’objet d’une annulation, si bien que la succession de M. [L] [P] ne peut se prévaloir d’une quelconque irrégularité afin de se soustraire au paiement de sommes réclamées en exécution de décisions devenues définitives.

La créance n’étant pas autrement contestée, il conviendra de condamner Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) au paiement de la somme de 170 554,38 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la succession [P] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que celle-ci a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de mai 2020.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 mai 2019 confirmé par un arrêt du 22 février 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

La responsabilité de la succession [P] (représentée par son administratrice provisoire) est par conséquent engagée à ce titre envers le syndicat des copropriétaires.

Sur le préjudice subi, ce dernier fait valoir que dans la mesure où la succession [P] est propriétaire de la majorité des lots de copropriété, son défaut de paiement a paralysé son fonctionnement et contraint à la désignation d’un administrateur provisoire.

Est versé aux débats un relevé du compte d’administrateur de Me [R] [O], pour la période comprise entre le 20 mars 2019 et le 12 octobre 2022, qui fait figurer le montant des honoraires qu’elle a perçus au titre de sa mission. Le relevé général des dépenses de la copropriété fait par ailleurs mention du règlement d’un solde d’honoraires d’un montant de 2 724,00 euros au profit de l’administratrice.

Au regard de l’importance du nombre de lots détenus par la succession [P], ainsi que du montant et de l’ancienneté de sa dette de charges, il apparaît que le placement et le maintien sous administration provisoire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] présentent un lien de causalité évident avec le défaut de paiement précédemment caractérisé.

Les frais exposés au titre des honoraires de l’administratrice provisoire résultent ainsi de manière directe et certaine de l’inexécution de l’obligation de paiement des charges à laquelle la succession [P] est tenue.

Il conviendra en conséquence de condamner Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 36 200,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

*

Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) sollicite l’octroi de dix-huit mois de délais afin de s’acquitter du montant de la dette.

Au soutien de cette demande, elle fait principalement valoir que la succession qu’elle administre ne dispose pas des ressources financières pour honorer cette condamnation en paiement, dans la mesure où celle-ci est propriétaire de nombreux biens immobiliers générant d’importantes charges et peu de revenus ; que M. [N] [P], légataire universel, n’a pas effectué les démarches nécessaires pour être titré vis-à-vis des tiers et notamment de la copropriété ; qu’alors qu’elle avait obtenu en justice l’autorisation de vendre un lot de copropriété afin de désintéresser le créancier, la décision a été infirmée en cause d’appel, privant ainsi la succession du produit de la vente.

S’il apparaît en effet que la situation patrimoniale de la succession de M. [L] [P] présente une complexité certaine, et s’il est justifié de son impécuniosité au 6 février 2024, il convient de relever que celle-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait pour procéder au règlement de sa dette – l’instance ayant été introduite il y a près de deux ans et demi, outre que la succession avait déjà été condamnée en paiement par un jugement du 17 mai 2019.

Par ailleurs, au regard de l’importance du montant de la dette et de l’existence d’un défaut de paiement persistant depuis près de dix ans, il doit être tenu compte des besoins du créancier, dont la trésorerie a été grandement fragilisée par l’absence de règlement de la succession de M. [L] [P].

Enfin, il n’est pas démontré une impossibilité juridique de procéder à la vente d’un bien appartenant à la succession, dans la mesure où le pourvoi statuant sur l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 avril 2023 n’a pas été produit aux débats (dans le cas où il aurait été rendu).

Pour ces motifs, il conviendra de débouter Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) de sa demande de délais de paiement.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la défenderesse sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 76 686,85 euros, du 28 mai 2024 sur la somme de 57 081,43 euros, et du 29 août 2024 pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance – en ce compris le droit d’engagement de poursuites (article A. 444-15 du code de commerce).

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10755 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFS

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

—  170 554,38 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 76 686,85 euros, du 28 mai 2024 sur la somme de 57 081,43 euros, et du 29 août 2024 pour le surplus ;

—  36 200,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Me [W] [Y] (ès qualité d’administratrice provisoire de la succession de M. [L] [P]) au paiement des entiers dépens de l’instance – en ce compris le droit d’engagement de poursuites ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 23 octobre 2025.

La Greffière Le Président