TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [Y]-[B]

Monsieur [C] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gabriel LEBRUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08969 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55ON

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

INITIALEMENT EN DATE DU17 JANVIER 2025 PROROGÉE EN DATE DU 4 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [R] épouse [J] demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Gabriel LEBRUN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire K0037

DÉFENDEURS

Madame [L] [Y]-[B]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [C] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de christopher LEPAGE, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08969 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55ON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2018, Mme [P] [R] épouse [J] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [Y]-[B] sur des locaux situés au [Adresse 2], 6ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 650 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [C] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3542,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 novembre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [Y]-[B] le 27 octobre 2023.

Par assignations des 22 et 23 août 2024, Mme [P] [R] épouse [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [Y]-[B], statuer sur le sort des meubles,ordonner la suppression de du bénéfice de la trêve hivernale en cas de réintégration par voie de fait après l’expulsion et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [C] [Y] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4004,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, Mme [P] [R] épouse [J], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à 5152,17 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [Y]-[B], reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 6 mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré en étude à M. [C] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [P] [R] épouse [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3542,02 euros n’a pas été réglée en intégralité par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse indique, à l’audience, que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, de sorte que cette condition est réputée satisfaite.

Mme [L] [Y]-[B], qui règle effectivement, selon le décompte, son loyer chaque mois depuis septembre 2023, est en capacité de poursuivre ces règlements et de consentir un effort conséquent pour apurer la dette puisqu’elle indique gagner environ 4 000 euros par mois.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande qu’elle a formée de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 25 décembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu.

En l’espèce, Mme [P] [R] épouse [J] indique que la dette de loyer s’élève à 5152,17 euros au 3 octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus.

Pour en justifier, elle verse un décompte arrêté au 5 août 2024 et un avis d’échéance concernant le mois d’octobre 2024.

Si Mme [L] [Y]-[B] ne conteste pas cette somme, il convient de relever, en l’absence du codéfendeur, que la somme demandée ne correspond pas au montant figurant sur le dernier décompte arrêté au 5 août 2024 (3640,84 euros) augmenté de deux échéances de loyer (septembre : 739.17 euros et octobre après révision annuelle :752.27 euros), qui ferait un total de 5 132.28 euros.

Il y a donc lieu, en référé, de condamner les défendeurs au paiement de la seule partie de la dette incontestable et correspondant au montant figurant sur le dernier décompte soit 3 640.84 euros, soustraction faite des frais de procédure, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, montant arrêté au 5 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [Y]-[B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [Y]-[B] et M. [C] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [R] épouse [J] le montant des frais irrépétibles qu’elle a du engager. Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des ordonnances de référé est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 1er octobre 2018 entre Mme [P] [R] épouse [J], d’une part, et Mme [L] [Y]-[B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], 6ème étage est résilié depuis le 25 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [L] [Y]-[B] solidairement avec M. [C] [Y] à payer à Mme [P] [R] épouse [J] la somme de 3 640.84 euros (trois mille six cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, montant arrêté au 5 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

DIT que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience est réputée satisfaite,

AUTORISE, en conséquence, Mme [L] [Y]-[B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 606 euros (six cent six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [Y]-[B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 décembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [Y]-[B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [L] [Y]-[B] sera condamnée à verser à titre de provision, solidairement avec M. [C] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, à Mme [P] [R] épouse [J],

CONDAMNE Mme [L] [Y]-[B], solidairement avec M. [C] [Y] à payer à Mme [P] [R] épouse [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [Y]-[B], solidairement avec M. [C] [Y] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023 et de sa dénonciation et celui des assignations des 22 et 23 août 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge