N° RG 24/00928 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CY3H N° Minute :

POLE CIVIL 1 / LOYERS COMMERCIAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Isabelle BOULISSET (postulant)

— M^e Maxime TAILLANTER

Copie certifiée conforme le

à :

— Expert

— Régie

— Service de contrôle des expertises

DEMANDEURS :

S.N.C. FLOW LYON NORTH, immatriculée au RCS de NANTERRE sous n° 820 881 696, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M^e Isabelle BOULISSET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat postulant, M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant, substitué par M^e Moise

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. BEECOM, immatriculée au RCS de LYON sous N° 537 872 699, dont le siège social est situé au [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par M^e Maxime TAILLANTER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 2954

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

France ROUZIER, Présidente, statuant en qualité de Juge des Loyers commerciaux en application de R213-2 du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2025.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 19 Novembre 2025, indiquée par la Présidente, statuant en qualité de Juge des Loyers commerciaux.

JUGEMENT :

Prononcé le dix neuf Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au Greffe par France ROUZIER, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 04 décembre 2015, la société QUARTZ PROPERTIES a donné en location à la SARL BEECOM des locaux de 1959 m2, à usage commercial, situés [Adresse 3], et ce pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2016 et pour un loyer annuel fixé à la somme de 49 000€ hors-taxes et hors charges, avec indexation.

Par acte du 29 juin 2021, la SNC FLOW [Localité 7] NORTH venant aux droits de la société QUARTZ PROPERTIES a fait signifier un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction.

Aucun accord n’intervenant sur le montant de l’indemnité d’éviction, une instance a été initiée par la SARL BEECOM et par ordonnance du juge des référés du 12 octobre 2023, un expert a été désigné.

Par acte du 24 avril 2024, la SNC FLOW [Localité 7] NORTH a fait signifier l’exercice de son droit de repentir, acceptant la poursuite du bail commercial en cours conformément aux stipulations contractuelles.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 mai 2024.

Par acte du 11 juin 20214, la SNC FLOW [Localité 7] NORTH a fait signifier à la SARL BEECOM une demande de révision du loyer en application de l’article L145-39 du code de commerce, sollicitant de voir fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 160.392 euros HT et HC.

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 juin 2024, la SNC FLOW [Localité 7] NORTH a sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 11 juin 2024 à la somme principale de 162.360 € hors taxes et hors charges par an.

Selon courrier officiel du 29 juillet 2024, la SARL BEECOM s’est opposée à la demande en révision du loyer.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 septembre 2024, la SNC FLOW LYON NORTH a assigné la SARL BEECOM devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône.

À la conférence du 07 novembre 2024, la procédure a fait l’objet d’un renvoi à la mise en état.

Les échanges de mémoire et conclusions se sont poursuivis et le dossier a été fixé à plaider à l’audience du 25 septembre 2025.

À cette audience, la SNC FLOW [Localité 7] NORTH sollicite du juge des loyers commerciaux, au regard de son mémoire en demande du 12 mars 2025, qu’il :

à titre principal, fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 11 juin 2024 à la somme principale de 162.360 € hors-taxes hors charges par an, et condamne la SARL BEECOM au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, désigne un expert judiciaire avec pour mission de déterminer la valeur locative des lieux litigieux.La SNC FLOW [Localité 7] NORTH se fonde sur l’augmentation du loyer de plus de 30% pour solliciter l’application de l’article L145-39 du code de commerce. Elle soutient que seul l’alinéa 6 de l’article 20 du contrat de bail doit être réputé non écrit, s’agissant d’une clause divisible de l’article sur l’indexation, dont elle ne conteste pas le caractère illégal en que l’alinéa fixe un plancher à la baisse du loyer. Elle évoque ensuite le rapport du Cabinet [Z] établi à titre privé le 1er avril 2024 et le rapport d’expertise judiciaire pour solliciter la fixation de la valeur locative à la somme de 82 euros / m2. Elle indique in fine qu’il conviendra de faire application de la fixation par paliers de 10% en application du même article.

La SNC FLOW [Localité 7] NORTH sollicite le bénéfice de ses conclusions numéro 2, reprenant ses demandes contenues dans son mémoire en défense régulièrement notifié, et demande au juge des loyers commerciaux de :

déclarer irrecevable les demandes de la SNC FLOW [Localité 7] NORTH, faute de clause d’échelle mobile licite, à titre subsidiaire, rejeter les demandes de la SNC FLOW [Localité 7] NORTH, à titre infiniment subsidiaire, dire ou ordonner que la variation de loyer qui découle de la révision ne puisse conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du louer acquitté au cours de l’année précédente, en application de L145-39 du code de commerce,condamner la SNC FLOW [Localité 7] NORTH aux dépens et à lui payer une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL BEECOM expose que le bail comprend une clause d’échelle mobile avec un plancher correspondant au montant du loyer du bail initial qui doit être réputée non écrite dans son intégralité, la clause étant manifestement indivisible puisque le bailleur a précisé qu’il n’aurait pas contracté en l’absence de cette clause. La SARL BEECOM expose ensuite que la valeur locative ne peut être de 162.360 €, l’expert judiciaire ayant lui-même retenu une valeur locative de 64.176 euros. Elle rappelle que l’augmentation ne peut écarter le plafonnement légal de 10%.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

La présente décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de fixation du montant du loyer révisé

Selon l’article L145-39 du code de commerce, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il a été jugé, notamment par un arrêt du 30 juin 2021 de la Cour de cassation, que la clause d’échelle mobile ne jouant qu’à la hausse, si elle ne créait pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, faussait le jeu normal de l’indexation, avait mathématiquement pour effet, de par la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence, de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce et, ayant donc pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par ce texte, devait être réputée non écrite (Civ., 30 juin 2021, pourvoi n 19-23.038), et ce en application de la sanction prévue par l’article L145-15 du code de commerce. Ce même arrêt a précisé que sauf indivisibilité de ladite clause caractérisée par le juge du fond, seule la stipulation prohibée devait être réputée non écrite. Par un arrêt du 11 mars 2021, la Cour de cassation a jugé qu’un loyer plancher était contraire aux dispositions de l’article L112-1 du code monétaire et financier.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à l’espèce, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle. L’indivisibilité matérielle peut s’entendre d’un obstacle technique qui rendrait la clause inapplicable du seul fait de sa suppression et l’indivisibilité intellectuelle, de la volonté des parties qui ont donné un caractère déterminant à la clause sans laquelle elles n’auraient pas contracté.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’article 20 du contrat de bail liant les parties prévoit l’indexation du montant du loyer selon une clause d’échelle mobile. L’alinéa 6 prévoit la prise en compte d’une variation de l’indice aussi bien à la hausse qu’à la baisse, puis précise : « mais l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant inférieur à celui de base précisé au présent bail, sous réserve des dispositions de l’article L145-39 du code de commerce ». Cette stipulation prévoit donc un loyer plancher et en application des textes précités, ce plancher limitant la révision à la baisse du loyer contrevient aux dispositions légales et est sanctionné par le caractère non écrit.

Concernant la portée de cette sanction, qui peut s’appliquer soit à la seule stipulation de l’alinéa 6 en cas de divisibilité, soit à l’intégralité de la clause d’indexation en cas d’indivisibilité, il est constant que la stipulation litigieuse de l’article 20 est matériellement divisible puisqu’il n’existe pas d’obstacle technique à l’application de l’article 20, retranché de la seule formule sur le loyer plancher citée au précédent paragraphe. S’agissant de la divisibilité intellectuelle, les parties ont entendu qualifier de condition essentielle et déterminante le principe de l’indexation du loyer selon une clause d’échelle mobile, cette mention figurant en 1ère ligne du premier alinéa de l’article 20. Les parties ont prévu une indexation possible à la baisse et ont simplement entendu limiter la baisse au montant du loyer initial, sans exprimer que cette limitation constituait une condition essentielle et déterminante, de sorte que la stipulation précitée est également intellectuellement divisible. Du tout, il ressort que la portée de la sanction réputant non écrite la stipulation illégale doit être limitée à la mention « « mais l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant inférieur à celui de base précisé au présent bail, sous réserve des dispositions de l’article L145-39 du code de commerce » de l’alinéa 6 de l’article 20, le reste des conditions contractuelles prévues par l’article 20 demeurant applicables.

En conséquence, la présente action en fixation du montant du loyer renouvelé en application de l’article L145-39 du code de commerce est recevable, le bail contenant une telle clause et la variation de loyer supérieure à 25% n’étant pas contestée.

Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

Selon l’article L.145-39 du code de commerce, par dérogation à l’article L.145-38, si le bail est assorti d’une clause d’echelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R 145-20 du code de commerce précise que la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145.60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, réalisée contradictoirement dans le cadre d’une demande liée à l’évaluation de l’indemnité d’éviction, que le local comprend une surface utile brute de 1980 m2. Le loyer annuel initial de 49.000 euros par an HT HC (soit 25 euros / m2) est de 64.175,32 euros (soit 32 euros /m2) au 21 mai 2024, de sorte que le loyer se trouve bien augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement.

L’expert judiciaire détaille en page 28 les locations comparables dans le secteur considéré, pour retenir une valeur locative pour un local similaire ou s’approchant des éléments de confort du local expertisé de 90 euros / m2, soit un loyer annuel de 177.930 euros HT HC.

L’expertise privée réalisée par le preneur retient pour sa part une valeur locative de 55 euros /m2 sur la base d’un tableau n’évoquant aucune situation précise mais la moyenne de 28 références dans le voisinage, non détaillées. L’expert retient encore un abattement de 10% pour des clauses particulières sur la taxe foncière et la mise en conformité à la charge des preneurs pour proposer un loyer annuel de 98.010 euros HT HC.

Il ressort sans ambiguïté de l’ensemble de ces expertises que le montant du loyer actuel est inférieur à la valeur locative réelle du local, l’estimation la plus basse étant de 98.010 euros pour un loyer de 64.175,32 euros.

Néanmoins, au regard de la disparité dans les évaluations, l’analyse d’un expert judiciaire spécialement désigné pour évaluer la valeur locative du bien apparaît nécessaire et sera ordonnée, aux frais du bailleur qui a intérêt à voir fixer ce montant révisé à la hausse. Il sera sursis à statuer sur la demande principale dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés. Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en fixation du montant du loyer révisé présentée par la SNC FLOW [Localité 7] NORTH en application de l’article L145-39 du code de commerce,

Avant dire droit,

ORDONNE une expertise judiciaire sur la valeur locative des locaux commerciaux et désigne en qualité d’expert :

Madame [L] [U]

ACE VALORISATION

[Adresse 5]

Mobile : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 6]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* fournir les éléments sur les travaux effectués,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 11 juin 2024, au regard des usages observés dans la branche d’activité et le secteur considérés,

* Le cas échéant, tenter de concilier les parties sur une valeur locative,

* Du tout, dresser rapport ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » les parties dans les dires déposés ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation ;

DIT que la SNC FLOW LYON NORTH devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 4000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que dans les TROIS MOIS de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

RAPPELLE, conformément à l’article R 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

RÉSERVE les dépens ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signe par le président et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Président