TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [H], Madame [E] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier BOHBOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04023 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULA

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [J]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [I] [J]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04023 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 juillet 2006, M. [N] [J] a donné à bail à M. [L] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, M. [N] [J] et M. [I] [J] ont fait délivrer à M. [L] [H] ainsi qu’à Mme [E] [H] un congé pour vendre à effet au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, M. [N] [J] et M. [I] [J] ont fait assigner M. [L] [H] et Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé pour vente signifié le 11 décembre 2023, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, prononcer l’expulsion des locataires, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3066,91 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des taxes et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 7 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [N] [J] et M. [I] [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 4049,56 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2025.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [L] [H] et Mme [E] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés par les demandeurs, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par courrier en date du 29 octobre 2025, le juge a invité le conseil des demandeurs à justifier de la qualité à agir de M. [I] [J] ainsi que de la qualité à défendre de Mme [E] [H].

Par courriel en date du 6 novembre 2025, le conseil des demandeurs a adressé à la juridiction un relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de nu-propriétaire du bien litigieux de M. [I] [J] ainsi qu’un extrait d’acte de naissance de Mme [E] [H], établissant sa qualité d’épouse de M. [L] [H].

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la qualité à agir de M. [I] [J] et la qualité à défendre de Mme [E] [H]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 1751 du code civil,le droit au bail d’un logement utilisé comme résidence par deux époux est réputé appartenir à chacun d’eux, quelque soit leur régime matrimonial, même si le bail a été conclu avant le mariage.

Il est en l’espèce justifié de la qualité de nu-propriétaire du bien litigieux de M. [I] [J], ce qui fonde sa qualité à agir, ainsi que de la qualité d’épouse de M. [L] [H] de Mme [E] [H]. Il est par ailleurs établi que les relevés de compte sont établis au nom de cette dernière, ce dont il se déduit qu’elle réside dans les lieux.

Sa qualité à défendre est ainsi établie.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à M. [L] [H] et à Mme [E] [H] a commencé à courir le 1er juillet 2006 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 1er juillet par périodes de 3 ans suivant les prévisions des parties, pour expirer le 30 juin 2024 à minuit.

Un congé pour vendre leur a été signifié par acte d’huissier délivré le 11 décembre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé des bailleurs a donc été régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de leurs auteurs de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 340 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le congé est ainsi régulier, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024 à minuit.

La demande subsidiaire de résolution judiciaire devenue sans objet ne sera donc pas examinée.

M. [L] [H] et Mme [E] [H] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 juin 2024 à minuit et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai minimal nécessaire pour permettre au défendeur de s’organiser dans cette perspective, il convient d’indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [H] et Mme [E] [H] sont redevables des loyers et charges jusqu’au 30 juin 2024, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte établi par les bailleurs, arrêté au 1er octobre 2025, que la somme due s’élève à 4049,56 euros (mensualité d’octobre 2025 incluse). Cette somme correspond à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04023 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ULA

Pour la somme au principal, M. [L] [H] et Mme [E] [H], non comparants, n’apportent de ce fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 4049,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 pour la somme de 3066,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus en application des article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [L] [H] et Mme [E] [H] seront par ailleurs solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [L] [H] et Mme [E] [H], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, M. [L] [H] et Mme [E] [H] devront verser à M. [N] [J] et à M. [I] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [L] [H] et Mme [E] [H] par M. [N] [J] et M. [I] [J] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 5 juillet 2006 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024,

ORDONNE à M. [L] [H] et Mme [E] [H] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [E] [H] à verser à M. [N] [J] et M. [I] [J] la somme de 4049,56 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 pour la somme de 3066,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [E] [H] à verser à M. [N] [J] et M. [I] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [E] [H] à verser à M. [N] [J] et M. [I] [J] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [E] [H] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,