TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/58466 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NMG

N° : 10

Assignation du :

05 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.N.C. ALTA MONTPARNASSE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS – #D102

DEFENDERESSE

S.A.S. RP en son siège social [Adresse 1] et en ses lieux loués enseigne RP PARFUM

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Louise BOYER, avocat au barreau de PARIS – T03

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SNCF Gares & Connexions a confié la réalisation, la commercialisation et la gestion des espaces commerciaux de la gare Montparnasse à la société Alta Montparnasse, aux termes d’une convention d’occupation temporaire du domaine public constitutive et non constitutive de droits réels signée le 20 décembre 2016.

En application de cette convention, la société Alta Montparnasse a, les 16 janvier et 2 février 2023, consenti à la SAS RP un contrat de sous-occupation portant sur le commerce B18 d’une surface de 81 m² situé au niveau B de la gare Montparnasse à [Localité 8], moyennant le paiement d’une redevance fixe de 93 150 € hors charges et hors taxes, exceptionnellement réduite sur une période de vingt-quatre mois, ainsi qu’au paiement d’une redevance variable additionnelle le cas échéant.

Des redevances étant demeuré impayées, la société Alta Montparnasse a délivré au preneur, par acte d’huissier du 14 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 112 913,17 € au titre des redevances et taxes impayées, du coût de l’acte, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat, la société Alta Montparnasse, a, par exploit délivré le 5 décembre 2024, fait citer la SAS RP devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention,

— ordonner si besoin l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 107 431,81 euros au titre de l’arriéré échu au 18 novembre 2024, avec intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de trois points sans que ce taux puisse être inférieur à 1,5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur, ainsi qu’au paiement de la somme de 22 503,21€ à titre de provision à valoir sur la pénalité contractuelle,

— la condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance fixe indexée en vigueur à l’époque considérée majorée de 50 % par jour de retard, outre charges et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit de la convention, le 29 octobre 2024,

— lui dire acquis, à titre provisionnel, le dépôt de garantie détenue par elle,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût de la délivrance de l’assignation et de la signification de l’ordonnance.

A l’audience, la demande de renvoi formulée par la défenderesse a été rejetée et l’affaire, plaidée.

La requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 144 807,14 €, premier trimestre 2025 inclus.

En réponse aux arguments soulevés par la défenderesse, la requérante ne conteste pas la réalité des courriers électronique dont se prévaut la défenderesse démontrant sa volonté de libérer les lieux. Elle expose qu’il s’agit d’une convention d’occupation du domaine public et que le code de la commande publique ne s’applique pas à elle, dès lors qu’elle est une personne privée. Elle précise que l’historique de l’abattement pratiqué est produit et détaillé en page 16 de la convention et au terme du décompte, tout comme le caractère refacturable des charges, stipulé en pages 31 et 32 du contrat.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à titre subsidiaire, sollicite qu’y soit prévue une clause de déchéance.

En réponse, la défenderesse sollicite, à l’oral, le rejet des prétentions adverses à titre principal et à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur vingt-quatre mois, sans que ces délais n’aient un caractère suspensif de la clause résolutoire. Elle sollicite le rejet des différentes pénalités.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse expose qu’elle compte libérer les lieux et qu’il ne s’agit que d’une question d’organisation. Elle indique ne pas contester la réalité des impayés mais conteste, d’une part, le montant de la redevance indexée, estimant qu’il n’est pas démontré que l’indexation aurait été bien calculée, et d’autre part, le montant des charges forfaitaires révisables ainsi que celui du fonds marketing et de la taxe sur les locaux commerciaux, outre leur caractère refacturable.

Elle rappelle que le contrat prévoyait un abattement de la redevance applicable pendant une durée de vingt-quatre mois et qu’en l’absence de procès-verbal de livraison, la requérante ne démontre pas que cet abattement a été effectué.

Enfin, elle soulève la nullité de la convention de sous-occupation sur le fondement de l’article L.2122-1-1 du code de la commande publique, en l’absence de mise en concurrence et de non respect des obligations de publicité par la requérante lors de la passation du contrat de sous-occupation.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les articles 1103 et 1224 du code civil disposent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 29.1 de la convention stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de redevance au titre de la redevance fixe ou additionnelle, de toutes sommes dues par l’effet du réajustement du dépôt de garantie, des charges ou accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous frais, et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le sous-occupant à l’occupant, le contrat de sous-occupation sera résilié si quinze jours après un commandement de payer visant la clause résolutoire, il n’a pas été satisfait à ce commandement.

Le commandement de payer du 14 octobre 2024 vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la volonté de l’occupant de s’en prévaloir. Il précise le délai de quinze jours pour en régulariser les causes et contient un décompte locatif permettant au sous-occupant d’en contester éventuellement les termes.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le sous-occupant des lieux sur le montant sollicité au terme du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Au cas présent, la défenderesse oppose la nullité du contrat de bail en raison du non respect du code de la commande publique.

Ce moyen ne peut prospérer dès lors, d’une part, qu’il n’est pas démontré que la société Alta Montparnasse serait un pouvoir adjudicateur ou une entité adjudicatrice, soumis aux dispositions de l’ordonnance n°2009-515 du 7 mai 2009 relative aux procédures de recours applicables aux contrats de la commande publique, et d’autre part, que le bénéficiaire du contrat, en l’espèce la défenderesse, serait susceptible de se prévaloir d’un intérêt lésé (article 5 de l’ordonnance précitée) à l’éventuelle violation des obligations de publicité et de mise en concurrence, dans la mesure où elle est signataire de la convention et est donc la principale bénéficiaire du contrat.

La contestation n’apparaît pas sérieuse et sera pour cette raison, écartée.

Il est également soutenu par la défenderesse que les franchises et abattements n’auraient pas été appliqués et que le calcul de l’indexation de la redevance n’est pas justifié.

En l’espèce, l’article 10.E.1. du contrat prévoit qu’à titre exceptionnel, le montant annuel de la redevance fixe dûment actualisé et indexé dans les conditions des articles 16.1.2 et 16.1.3 du contrat de sous-occupation sera réduit de :

« – 27 110 € hors taxes pendant une période de douze mois commençant à courir à compter de la date d’entrée en vigueur de la Redevance du Commerce définie au point 3. ci-après,

—  12 530 € hors taxes pendant une période de douze mois courant à compter du 1er anniversaire de la date d’entrée en vigueur de la Redevance du Commerce définie au point 3. ci-après »

L’article 10.E.3 stipule que l’occupant consent au sous-occupant à titre exceptionnel une franchise totale de redevance pour une période prenant fin à la première des deux dates entre :

— l’ouverture au public du Commerce

— et l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de prise d’effet du contrat de sous-occupation.

Il ajoute que « En tout état de cause, le Sous-occupant sera effectivement tenu de payer la Redevance à compter de la fin de cette période de franchise ».

L’article 10. C de la convention stipule que la prise d’effet du contrat est fixé à la date de livraison du commerce.

Au contraire de ce que soutient la défenderesse, la requérante justifie que la coque avec mobilier lui a été livrée suivant état des lieux d’entrée signé par les parties le 27 septembre 2023.

Il n’est pas justifié de la date d’ouverture du commerce au public. Et en tout état de cause, la lettre de mise en demeure adressée par la société Alta Montparnasse le 29 février 2024 démontre que le commerce n’était toujours pas ouvert au public à cette date.

Dès lors, et en vertu de l’article 10.E.3 précité, la franchise a pris fin le 27 octobre 2023, date qui coïncide avec l’expiration des travaux d’aménagement de la coque évalués à un mois.

Le décompte locatif débute, en ce qui concerne la redevance fixe, au 1er janvier 2024. Aucune redevance variable n’a été appliquée.

L’article 16.1.2 de la convention stipule que « la Redevance fixe sera actualisée entre la date de signature du Contrat de sous-occupation et la date de livraison du Commerce au Sous-occupant, sans aucune formalité ni demande, en fonction de la variation de l’indice BT 01 publié mensuellement par l’INSEE ; l’indice de référence étant le dernier indice publié le jour de la signature du Contrat des sous-occupation, et l’indice de comparaison, le dernier indice publié à la date de prise d’effet du Contrat de sous-occupation ».

L’actualisation de la redevance fixe doit être calculée avec les références suivantes :

— dernier indice publié le jour de la signature du contrat de sous-occupation les 16 janvier et 2 février 2023 : 127,2 publié le 14 janvier 2023,

— dernier indice publié à la date de prise d’effet du contrat de sous-occupation le 28 octobre 2023 : 130,6 publié le 14 octobre 2023.

L’actualisation de la redevance doit être calculée ainsi :

93 150 x 130,6

127,2

soit la somme de 95 639,85 euros, correspondant à une échéance par quart de 23 909,97 euros, échéance qui a bien été facturée pour ce montant par la requérante, de sorte que l’actualisation de la redevance est exacte. Aucune indexation de la redevance n’a été appliquée par la société Alta Montparnasse dans le décompte annexé au commandement. En conséquence, il n’y a pas lieu de répondre au moyen tiré d’une erreur de calcul d’indexation à ce stade.

Il résulte du décompte que l’abattement de 27 110 euros a bien été appliqué, par quart à hauteur de 6777,50 euros jusqu’à l’échéance du 3ème trimestre 2024.

En effet, le décompte annexé au commandement de payer permet de constater que sur l’échéance du 4ème trimestre 2024, les premier et second abattements n’ont pas été appliqués au prorata, de sorte que la somme sollicitée au terme du commandement doit être réduite, respectivement de 1915,38 euros, correspondant à l’abattement trimestriel de 6777,50 euros calculé sur la base du nombre de jours jusqu’au 27 octobre 2024 (expiration de la période du premier abattement), selon le calcul suivant : (6777,50€ / 92 jours) x 26 jours, et de 2247,32 euros, correspondant à l’abattement trimestriel de 3132,50€ calculé sur la base du nombre de jours compris entre le 27 octobre 2024 (commencement de la période du second abattement) et le 31 décembre 2024, selon le calcul suivant : (3132,50€ / 92 jours ) x 66 jours.

Il s’ensuit que la somme sollicitée au terme du commandement doit être réduite de 4162,70€.

En ce qui concerne les charges, l’article 17 de la convention stipule que le sous-occupant devra régler sa quote-part de la dépense supportée par l’occupant dans toutes les charges communes de l’ensemble immobilier dont dépend le commerce, la quote-part étant calculée au prorata de la surface avec un coefficient de pondération de 1 (article 17.1.3), pondération non appliquée pour le Fonds Marketing.

L’article 17.1.2 rappelle de façon non exhaustive les charges récupérables sur le preneur. L’article 17.2 stipule que le sous-occupant devra acquitter tous les impôts et taxes relatifs au commerce mis à disposition (impôts locaux, contribution économique territoriale, etc.).

Enfin, l’article 17.1.3 stipule que l’occupant établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges communes à répartir entre les sous-occupants. Les acomptes trimestriels de charges pourront être appelés soit sur la base du budget annuel réel ou prévisionnel de l’année civile précédente, soit sur la base du budget provisionnel arrêté pour l’année civile en cours et établi en début d’année. L’occupant pourra en tout état de cause ajuster en cours d’année les provisions en résultant s’il apparaissait que ce budget est inférieur à la réalité (provision sur charges réelles).

Enfin, les comptes seront arrêtés une fois l’an et répartis entre les sous-occupants en faisant apparaître les montants hors taxes et TVA que le sous-occupant pourra récupérer après paiement intégral des sommes appelées.

Force est de constater en l’espèce que la requérante n’a pas communiqué le budget prévisionnel permettant de justifier des provisions sur charges, ni l’arrêt des comptes de l’année précédente permettant de donner une indication sur les charges forfaitaires appelées. Le calcul du Fonds Marketing n’apparaît pas non plus justifié et la taxe foncière ainsi que son calcul au prorata de la surface du commerce ne sont ni annexés au commandement ni versés aux débats.

Il apparaît donc que les provisions sur travaux, sur charges forfaitaires, sur charges réelles, le fonds marketing, la taxe foncière ainsi que la régularisation des charges ne sont pas justifiés et doivent être déduits des causes du commandement à hauteur de 22 736,27 euros.

Enfin, l’article 17.3 stipule que le sous-occupant devra rembourser à l’occupant, aux mêmes périodicités et dans les mêmes conditions que la redevance fixe, les honoraires dus au mandataire chargé de la gestion locative des emplacements et fixés à 5 % hors taxes du montant total hors taxes de la redevance fixe, actualisée et indexée.

Les honoraires GL doivent donc être calculés ainsi : (95 639,85€ (redevance actualisée) – 27 110 (abattement)) x 5 % : 3426,49€, soit par quart, la somme de 856,62€ qui est bien la somme facturée au preneur jusqu’au 4ème trimestre 2024 où elle est fixée à 987,37€, résultat du calcul suivant : (23 909 – 1915,38€ (prorata du premier abattement jusqu’au 26 octobre 2024 inclus) – 2247,23€ (prorata du second abattement applicable à compter du 27 octobre 2023) x 5 % = 987,37€.

Le calcul des honoraires GL est exact et leur exigibilité dans le commandement est bien fondée.

Si des sommes ne sont pas justifiées, il n’en demeure pas moins que le commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables, soit en l’espèce, à hauteur de 85 617,06 euros (112 516,03€ – 4162,70€ [abattements] – 22 736,27€ (charges non justifiées], que la défenderesse n’a pas régularisé dans le délai de quinze jours suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte que la convention de sous-occupation s’est trouvée résiliée à compter du 30 octobre 2024.

En conséquence de la résiliation de la convention de sous-occupation, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 30 octobre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des redevances.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif de l’occupant par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable de la redevance et des honoraires GL justifiés.

En effet, si la convention stipule qu’en cas de résiliation, l’indemnité d’occupation due par le sous-occupant sera égale à la dernière redevance majorée de 50%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande de majoration se heurte à une contestation sérieuse.

De surcroît, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la clause pénale, à la majoration du taux d’intérêt et à la conservation du dépôt de garantie, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer un avantage excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil à l’occupant et dès lors d’être modéré, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

La somme au 4ème trimestre 2024, compte tenu des développements précédents, doit être fixée à 85 617,06€. Les sommes suivantes doivent y être ajoutées :

—  26 179,61€ au titre de l’échéance du 1er trimestre 2025, se décomposant ainsi : (23 909,97€ – 3132,50€ [abattement]) + 1038,87€ [Honoraires GL]+ 4363,27€ [TVA],

—  729,79€ au titre du rappel de redevance pour le 4ème trimestre 2024, après indexation calculée ainsi 23909,97€ x 136,72 [dernier indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE le 25 septembre 2024] / 131,82 [dernier indice des loyers commerciaux publié le 30 septembre 2023 avant l’entrée en vigueur de la redevance le 27 octobre 2023], conformément à l’article 16.1.3 de la convention, soit un nouveau loyer indexé de 24800,63€. Cela représente une différence de 629,27 pour le 4ème trimestre 2024 non appelée au titre de la période échue entre le 27 octobre et le 31 décembre 2024, selon le calcul suivant : 24800,63€ – 23 909,97€ = 9,68€ x 65 jours, soit 629,27€. Doit y être ajouté l’honoraire GL de 5 % de 31,46€ et la TVA sur le tout de 132,13€, ce qui représente un rappel au titre du 4ème trimestre 2024 de 792,79€ (629,27€ + 31,46€ + 132,13€).

—  1077,70€ au titre du rappel de redevance pour le 1er trimestre 2025 qui est exactement calculé à 890,66€ ainsi que les honoraires GL de 44,53€ et une TVA de 187,04€. Les rappels de provisions sur fonds ne sont pas justifiés et ne seront pas retenus,

—  890,66€ au titre du rappel dépôt de garantie.

Dès lors, la somme s’élève à 114 494,82€ (85 617,06€ + 26 179,61€ + 729,79€ + 1077,70€ + 890,66€), dont doivent être déduits les versements effectués postérieurement au 4 octobre 2024 à hauteur de 7084,22€.

Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 107 410,60 euros à titre de provision à valoir sur les redevances, charges, taxes et indemnités d’occupation échues au 9 février 2025, premier trimestre 2025 inclus. Comme il a été dit précédemment, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts conventionnels.

Aucun élément ne permet de faire droit à la demande de délais de paiement, les paiements effectués par la défenderesse n’ayant pas permis de faire diminuer la dette ce qui rend peu vraisemblable sa capacité à respecter des délais par la suite. Sa demande au titre de l’article 1343-5 du code civil sera rejetée.

Sur le surplus des demandes

Aucune raison d’équité ne justifie de faire droit à la demande au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin d’énumérer la liste des actes compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ;

Disons que la SAS RP devra libérer le commerce B18 d’une surface de 81 m² situé au niveau B de la gare Montparnasse à [Localité 8] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SAS RP à payer à la société Alta Montparnasse :

* à compter du 30 octobre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant de la redevance, majorée des taxes, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 107 410,60 euros à titre de provision à valoir sur les redevances, charges, taxes et indemnités d’occupation échues au 9 février 2025, premier trimestre 2025 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, de majoration de l’intérêt légal, de clause pénale et de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS RP au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN