TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Abdourahamane DIABY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUO

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2025

DEMANDEUR

EPIC [Localité 5] HABITAT – OPH,

[Adresse 4]

représenté par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [C],

[Adresse 1]

représenté par M^e Abdourahamane DIABY, avocat au barreau de PARIS,

Madame [E] [U] [J] épouse [C],

[Adresse 1]

représentée par M^e Abdourahamane DIABY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10435 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUO

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 22 décembre 1999, l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial (EPIC) [Localité 5] HABITAT -OPH a donné à bail à Monsieur [R] [C] un ensemble immobilier, composé d’un appartement à usage habitation et d’une cave, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 620,22 euros majoré de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, EPIC [Localité 5] HABITAT OHP fait signifier à Monsieur [R] [C] et Madame [E] [U] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 896,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a saisi le juge du contentieux de la protection de [Localité 5], sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail, et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;l’expulsion sans délai de M. et Madame [E] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef ;la condamnation solidaire des époux [C] au paiement de la somme de 8 096,70 euros correspondant aux loyers impayés (mois d’aout 2024 inclus) ;la condamnation solidaire des époux [C] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à libération effective des lieuxla condamnation solidaire des époux [C] au paiement de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation solidaire des époux [C] aux dépens.A l’appui de ses demandes, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont restées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 22 mai 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 10 377, 33 euros (février 2025 inclus), selon un décompte en date du 6 mars 2025. Il précise qu’un versement de 3 000 euros a été effectué en février 2025.

Il a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Les époux [C], représentés par leur conseil, par conclusions écrites soutenues oralement ont sollicité de :

A titre liminaire

Juger EPIC [Localité 5] HABITAT OPH irrecevables en ses demandes pour défaut de respect des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ;

A titre principal

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par exploit d’huissier en date du 24 mai 2024 ; Déclarer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ; Déclarer que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 23 mai 2024 ne peut produire d’effet ; Débouter EPIC [Localité 5] HABITAT de sa demande de résiliation du bail sur le local d’habitation ; Rejeter la demande d’expulsion ;

A titre subsidiaire

Juger que [Localité 5] HABITAT OPH est dès lors mal fondé en son action et qu’il ne peut sérieusement solliciter la condamnation de Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] de la somme de 8 096,70 euros au titre des loyers et charges avec intérêts ; Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] 36 mois de délais de paiement ;

En tout état de cause

Accorder à Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] les plus larges délais à compter de la signification pour quitter les lieux ; Débouter l’ensemble des demandes fins et présentions de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ; Rejeter la demande de 450 euros de [Localité 5] HABITAT au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;

A l’audience, les locataires se sont désistés de leur demande au titre de l’irrecevabilité et de la nullité.

Ils ont reconnu la dette et ont demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir qu’ils avaient repris le paiement intégral du loyer courant et que leur situation financière leur permettait d’honorer un échéancier. Ils ont proposé un étalement de la dette à hauteur de 500 euros par mois.

M. [C] a détaillé sa situation financière, indiquant percevoir une retraite mensuelle de 1 100 euros, bénéficier d’une aide de 200 euros de la Ville de [Localité 5], et que la retraite de Madame [E] [C] s’élève à 500 euros par mois. Il a également informé le tribunal qu’il allait commencer un emploi à mi-temps le 1er avril 2025, lui permettant de percevoir 1 200 euros supplémentaires par mois. Il a expliqué avoir perdu son emploi, subi une suspension de son RSA, et rencontré des difficultés lors de sa demande de retraite.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue le 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile.

Par note en délibéré, la bailleresse a été autorisée à produire un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 11 mars 2025, en conformité avec l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, l’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus. L’article 24 de la même loi prévoit qu’en cas d’impayé, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail du 22 décembre 1999 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales du contrat de bail). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour un montant de 3 896,72 euros. Ce commandement, conforme aux exigences légales, est resté sans effet pendant plus de 6 semaines, de sorte que la clause résolutoire a été acquise le 3 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Les époux [C] sont solidairement tenus au paiement des loyers en vertu des articles 1103 et 1217 du code civil, ainsi que 7 de la loi du 6 juillet 1989. Leur maintien dans les lieux après résiliation du bail justifie une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à libération effective des locaux.

L’EPIC [Localité 5] HABITAT- OPH produit par note en délibéré un décompte actualisé au 31 mars 2025, faisant état d’une dette au 6 mars 2025 une dette à 10 028,05 euros et de 11 166, 41 euros au 31 mars 3025. Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté la somme de 365,72 euros imputée pour des frais.

Les locataires ne contestent pas le montant de la dette.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] au paiement de la somme 9 662,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 pour la somme de 3 896,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire reprend le paiement intégral du loyer courant et respecte un échéancier de remboursement de la dette.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties et de la capacité des locataires à honorer un échéancier, des délais de paiement seront accordés et la clause résolutoire sera suspendue selon les modalités fixées au présent dispositif.

Toute mensualité impayée rendra immédiatement exigible la totalité du solde restant dû et remettra en vigueur la clause résolutoire, entrainant la résiliation définitive du bail et l’expulsion des occupants.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C], parties perdantes supporteront in solidum les charges des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 1999 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [E] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme [E] de 9 662,33 euros (décompte arrêté au 6 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025) avec intérêts au taux légal avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 pour la somme de 3 896,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] à s’acquitter de cette somme [E], outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience en 19 mensualités de 500 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R.824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R.824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code de procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;que Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] soient condamnés à verser solidairement une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 6 mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire ;CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une somme 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [E] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier La juge du contentieux de la protection