COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 04 Juin 2025

N° RG 24/02073 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWDE

Grosse délivrée

à M^e GORLIER

Copie délivrée

à M^e BAINVEL

le

DEMANDERESSE:

Madame [H],[L] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Rozenna GORLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Société ICF SUD EST MEDITERRANEE dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 puis prorogée au 04 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE et Madame [H] [K] le 2 décembre 2019, portant sur un logement sis à [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction et moyennant un loyer mensuel indexé de 449,77 euros ainsi qu’une provision sur charges de 81,33 euros par mois, soit un total mensuel de 531,10 euros.

Se prévalant de dysfonctionnements de la chaudière de l’appartement et de l’inertie de sa bailleresse pour remédier à ces troubles, Madame [H] [K] a, par acte du commissaire de justice en date du 19 avril 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, fait assigner la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 12 septembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719, 1721 et 1231 du code civil de :

juger que la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE a manqué à son obligation de jouissance paisible du logement donné à bail, condamner la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE à effectuer les réparations préconisées par la société ARIACHAUFF dans l’appartement de Madame [H] [K], à savoir créer une installation de chauffage par radiateurs électriques avec chauffe-eau électrique extra-plat, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, se réserver la liquidation de l’astreinte, condamner la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE à indemniser Madame [H] [K] la somme de 300,00 euros mensuels pour le trouble de jouissance subi, à savoir 10 800,00 euros à ce jour (300,00 euros x 36 mois), autoriser Madame [H] [K] à consigner les loyers et les prestations d’aide au logement de la caisse d’allocations familiales à la caisse des dépôts et des consignations jusqu’à ce que les réparations mises à la charge de la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE soient effectives,ordonner l’exécution provisoire, condamner la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE à régler à Madame [H] [K] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Vu les divers renvois contradictoires dont le dernier à l’audience du 25 mars 2025 à 14h00,

A l’audience du 25 mars 2025,

Madame [H] [K], représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle conclut à la confirmation de l’intégralité de ses demandes formulées dans son assignation, exceptée celle au titre du trouble de jouissance qu’elle actualise à la somme de 14 100,00 euros (soit 300,00 euros x 47 mois) et demande en outre :

A titre principal de :

débouter la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE de ses demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire de :

ordonner une expertise judiciaire destinée à évaluer les désordres affectant la chaudière et le système de chauffe ainsi que les travaux nécessaires afin d’y remédier, désigner un expert qu’il plaira au tribunal avec mission habituelle en la matière, mettre la consignation au titre des frais d’expertise à la charge de la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, réserver les dépens.Elle a déclaré à l’audience ne pas avoir de dette de gaz ni d’électricité et vise à ce titre sa pièce 23 de laquelle il ressort qu’elle ne reste devoir aucune somme à ce titre au 10 décembre 2023.

La S.A. ICF SUD EST MEDITERRANE, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [H] [K],condamner Madame [H] [K] à payer à S.A. ICF SUD EST MEDITERRANE la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025 puis prorogé au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation des travaux

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

De surcroît, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement. Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les sanctions applicables si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions relatives au logement décent. Ainsi le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des lieux. Il revient au juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, de déterminer la nature des travaux à effectuer et de fixer un délai pour leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer.

Madame [H] [K] soutient être confrontée depuis son entrée dans les lieux à l’absence de fonctionnement effectif du système de chauffage constitutif du manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué pour lequel elle demande la réalisation de travaux sous astreinte.

Elle explique que chaque hiver depuis son arrivée dans les lieux le système de chauffage tombe en panne, la laissant elle et son fils sans eau chaude ni chauffage pendant plusieurs semaines à ces périodes, la bailleresse tardant à réaliser les réparations nécessaires. Elle indique en outre que lorsque la chaudière fonctionne, la température de la pièce ne dépasse pas les 17 degrés en journée et les 10 degrés le matin.

Elle justifie avoir enjoint à de nombreuses reprises la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE afin qu’elle réalise les travaux nécessaires pour mettre fin aux désagréments liés au dysfonctionnement de la chaudière et avoir été contrainte afin de remédier à l’inertie de la bailleresse de saisir la commission départementale de conciliation dont la séance qui s’est tenue le 19 septembre 2023 a conduit à un accord des parties sur la réalisation d’un contrôle de la chaudière par un expert envoyé par la bailleresse avant la période de chauffe. La demanderesse précise avoir eu connaissance du rapport de l’intervention sollicitée par la bailleresse tardivement le 11 février 2025.

Aux termes de cette intervention réalisée le 28 septembre 2023, la société ARIACHAUFF a relevé les désordres suivants :

« Trouvé manomètre pression zéro à mon arrivée !

Remplissage installation (impossible de remplir à plus de 1 [Localité 6] de pression […]

pression statique eau froide = 1,5 bars : voir détenteur de pression logement/Une pression correcte doit être à environ 3,5 [Localité 6]).

Chaudière perd en pression:

[…]

Suspicion de fuites sur installation non apparentes

Fonctionnement eau chaude sanitaire ok lorsque pression chaudière ok !

Essais fonctionnement chauffage : pas de pression sur l’installation !

et perte de pression

[…]

Le problème vient de l’installation CTA et réseau hydraulique chauffage ».

Il a préconisé afin de remédier à ces désordres de « créer une installation chauffage par radiateurs (1 grand salon/2 chambre/) actuellement cuisine avec convecteur électrique et salle de bain avec sèche serviettes électrique !

Ou passé en tout électrique avec chauffe-eau électrique extra plat »

La S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE ne conteste pas la survenance des problèmes de chaudière mais énonce qu’elle y a remédié. Elle réplique ainsi que la locataire est défaillante dans l’administration preuve du dysfonctionnement allégué puisqu’elle ne produit pas de rapport d’expertise ou de constat de commissaire de justice permettant de justifier de la nécessité des travaux et de leur ampleur. Elle énonce être pour sa part en mesure de prouver qu’elle a fait intervenir une société chaque fois que la locataire le lui demandait et avoir respecté toutes les préconisations de la société intervenue pour mettre fin aux désordres.

Elle produit à ce titre six bons d’intervention de la société PROXISERVE pour des interventions réalisées les 21 janvier 2022, 14 février 2022, 22 janvier 2023, 15 mai 2023, 7, 13 et 15 juin 2023.

Elle considère qu’il est possible que les légers dysfonctionnements de la chaudière soient dus à un défaut d’entretien de la locataire dès lors que les interventions de la société ont parfois révélé qu’elle était encrassée. Sur ce point la juridiction remarque en effet que la locataire ne justifie pas avoir fait réaliser les entretiens annuels de la chaudière alors qu’elle en est responsable. Toutefois, il n’est pas possible d’imputer les dysfonctionnements de la chaudière au défaut d’entretien de la locataire. En effet, il ressort du dossier que la chaudière dysfonctionnait déjà lors de l’arrivée dans les lieux de la locataire et que si un entretien annuel a été réalisé à l’occasion de l’intervention du 15 mai 2023, les problèmes de la chaudière ont persisté, la société PROXISERVE étant intervenue à nouveau le 7 juin 2023 pour réaliser de nouvelles réparations.

Enfin, elle énonce avoir mis fins aux troubles reprochés puisque depuis l’intervention de la société ISERBA en date du 5 février 2024 qui a mis en exergue le caractère conforme de chaudière, Madame [H] [K] ne justifie pas avoir subi de nouveaux désagréments liés au fonctionnement de la chaudière.

Or, la bailleresse échoue à démontrer le bon fonctionnement de la chaudière dès lors qu’elle ne produit pas ce rapport d’intervention daté du 5 février 2024 pourtant mentionné en pièce 16 dans son bordereau.

En tout état de cause, indépendamment de la production de cette pièce 16 ou non, la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE n’est pas fondée à avancer que la demanderesse ne s’est plus plainte du dysfonctionnement de la chaudière puisqu’un rapport d’expertise amiable et contradictoire a été réalisé par un expert de la société SARETEC le 21 janvier 2025 pour le système de chauffage, enonçant la persistance des plaintes de la locataire du fait des désordres constatés sur la chaudière.

L’expert missionné a constaté lors de son arrivée que la chaudière était réglée uniquement sur la fonction eau chaude, Madame [H] [J] lui ayant précisé à ce propos qu’en raison des dysfonctionnements pour le chauffage, elle n’a pas souhaité l’utiliser cet hiver. Il a relevé que la chaudière produit effectivement de l’eau chaude et qu’un capteur semble défaillant puisqu’un panneau de contrôle indique une température improbable de 327,7 degrés. Il a indiqué que le réglage de température de consigne ne peut excéder quatre degrés, et ne pas posséder le manuel d’instruction permettant d’approfondir l’analyse des désordres. Il conclut qu’il est indispensable qu’un technicien intervienne pour diagnostiquer l’intervention complète.

Un protocole d’accord a été conclu entre les parties à l’issue de cette expertise le même jour. Les parties ont convenu au terme de ce protocole que la société ISERBA devra intervenir à avant le 31 janvier 2025 afin d’établir un diagnostic de l’installation de chauffage et d’eau chaude et de déterminer si l’installation est fonctionnelle ou doit être remplacée.

Le compte rendu du rapport d’intervention de la société ISERBA du 30 janvier 2025 est le suivant : « ve-2025 contrôle et réglage de l’installation de chauffage + explication à la loc le bon fonctionnement. Possible de rajouter un RAD dans les coins froids a valider avec SAM

LE PLAFOND EST HAUT on a du male à chauffer ».

Il résulte ainsi de ce qui précède que le dysfonctionnement de la chaudière depuis l’entrée dans les lieux de la locataire et sa persistance au jour de la présente instance est bien établi par la demanderesse et ce d’autant plus que le tribunal relève que la société de dépannage PROXISERVE a conclu à l’issue de son intervention du 7 juin 2023 que si les problèmes de chaudière persistaient après cette intervention, il faudra prévoir son remplacement.

La S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE qui n’a pas réalisé les travaux préconisés par le réparateur intervenu le 7 juin 2023 et ceux préconisés par la société ARIACHAUFF le 28 septembre 2023 alors que de nombreux désordres sont apparus après ces dates a manqué à son obligation de jouissance paisible.

Ainsi, la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE sera condamnée à réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière.

Toutefois, la demande de Madame [H] [J] tendant à la réalisation des travaux conformément aux préconisations de la société ARIACHAUFF intervenue le 28 septembre 2023 sera rejetée, les travaux recommandés, à savoir une installation de chauffage par radiateurs électriques avec un chauffe-eau électrique, étant de trop grande ampleur. En effet, ordonner le changement du système de chauffage apparait disproportionné alors que seul le changement de la chaudière a été préconisé par le réparateur intervenu le 7 juin 2023.

En conséquence, la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE sera condamnée au remplacement de la chaudière conformément aux préconisations de la société PROXISERVE intervenue le 7 juin 2023 dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant 60 jours.

Il sera rappelé que la liquidation de l’astreinte ne peut avoir lieu que lorsque la partie débitrice n’a pas respecté l’obligation qui lui incombait et relève le cas échéant du ressort du juge de l’exécution, en conséquence, la demande de Madame [H] [J] au titre de la liquidation de l’astreinte sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 6b), le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force publique.

Madame [H] [J] se prévaut d’un préjudice de jouissance causé par les désordres affectant l’appartement, qu’elle évalue à la somme de 14 100,00 euros, à savoir 300,00 euros par mois pendant 47 mois, soit pour la période de mai 2021 à mars 2025.

Elle énonce que cette situation, la privant du chauffage et l’obligeant à se laver à l’eau froide, est particulièrement préjudiciable pour elle dès lors qu’elle vit avec un enfant âgé de huit ans.

Elle ajoute que les désordres de la chaudière ont eu pour conséquence un coût important en raison de fortes consommations en gaz et électricité. Elle établit ainsi que suite à sa consommation de gaz d’un montant de 379,27 euros et à sa consommation d’électricité pour 358,96 euros pour la période du 2 mai 2023 au 12 décembre 2023, ses mensualités initialement fixées à 42,00 euros sont passées à 139,55 euros. Elle établit également que sa consommation de gaz pour la période du 1er avril 2023 au 1er mai 2025 s’élève à la somme de 2 793,49 euros.

Il est incontestable que Madame [H] [J] a subi un préjudice de jouissance du fait des désordres occasionnés par le dysfonctionnements de la chaudière, la S.A. ICF SUD EST MEDITERANEE n’ayant pas procédé aux réparations adéquates de la chaudière, le juge de céans lui ayant d’ailleurs ordonné de réaliser ces dernières.

La S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE conteste le quantum de l’indemnisation réclamée en énonçant que le montant mensuel de 300,00 euros est disproportionné et que la durée de 47 mois est injustifiée puisque la chaudière n’a pas été défectueuse de manière continue pendant cette durée.

Elle vise à ce titre un courriel de la demanderesse en date du 23 janvier 2023 produit par cette dernière en pièce 7 aux termes duquel elle a déclaré à la bailleresse que la chaudière tombe en panne chaque hiver à la même période, la laissant ainsi sans chauffage et eau chaude pendant une période de trois mois.

En l’espèce, la défenderesse n’est pas fondée à soutenir que la durée de 47 mois est injustifiée dès lors qu’il ressort du dossier que les désagréments liés à la chaudière ne proviennent pas seulement de ses pannes intempestives mais également de son mauvais fonctionnement de manière générale, la locataire ayant parfois du mal à se chauffer et à avoir de l’eau chaude.

Toutefois, la juridiction considère que le montant de 300,00 euros mensuel réclamé pendant cette durée de 47 mois n’est pas justifié et excessif. En effet, il est constant qu’en vertu du principe de réparation intégrale, les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi par elle sans qu’il n’en résulte ni perte ni profit.

Une indemnité de 100,00 euros par mois sera donc accordée à Madame [H] [J] pendant les trois mois annuels où la chaudière tombe en panne durant l’hiver et une indemnité de 50,00 euros par mois lui sera accordée pour les autres mois où la chaudière fonctionnait mal, le préjudice subi par la locataire étant nécessairement plus important lorsque la chaudière tombe en panne, la privant ainsi de chauffage et d’eau chaude pendant une certaine période, que lorsque la chaudière fonctionne, la locataire pouvant toujours, bien qu’avec difficulté, se chauffer et avoir de l’eau chaude.

En conséquence, la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE sera condamnée à payer à Madame [H] [J] une somme de 3 400,00 euros au titre du préjudice de jouissance (soit la somme de 1 200,00 euros pour les trois mois annuels où la chaudière n’a pas fonctionné en 2022, 2023, 2024 et 2025 pour lesquels l’indemnité mensuelle est fixée à 100,00 euros et

2 200,00 euros pour la période de mai 2021 à décembre 2021 ainsi que pour les mois restant des années 2022, 2023, 2024 et 2025 pour lesquels l’indemnité mensuelle est fixée à 50,00 euros).

En conséquence, la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE sera condamnée à payer à Madame [H] [J] une somme de 3 400,00 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Madame [H] [K] demande à la juridiction d’ordonner la consignation des loyers et des prestations d’aide au logement de la caisse d’allocations familiales à la caisse des dépôts et des consignations jusqu’à ce que les réparations mises à la charge de la S.A. ICF SUD EST MERITERRANEE soient effectives.

Toutefois, la demande de Madame [H] [K] sur ce point sera rejetée, l’astreinte ordonnée par la juridiction pour la réalisation des travaux présentant déjà une mesure comminatoire suffisante.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

La S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Madame [H] [K] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE de remplacer la chaudière conformément aux préconisations de la société PROXISERVE intervenue le 7 juin 2023 dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant 60 jours ;

REJETTE la demande de Madame [H] [K] au titre de la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE à payer à Madame [H] [K] la somme de 3 400,00 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

REJETTE la demande de Madame [H] [K] au titre de la consignation des loyers ;

CONDAMNE la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE à payer à Madame [H] [K] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,