TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/16462

N° Portalis 352J-W-B7H-C3R6K

N° MINUTE :

Assignation du :

18 décembre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

La SCI LMS,, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Pascal GENNETAY de la SCP W2G, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #PB22

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société OPTIMMO GESTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 24 juin 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 septembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes du règlement de copropriété établi le 8 mars 2005 et publié au 7ème bureau des hypothèques de Paris le 12 avril 2005 volume 2005P n° 2531, suivi d’une attestation rectificative en date du 19 avril 2005 publiée au 7ème bureau des hypothèques de Paris le 25 avril 2005 volume 2005P n° 2892, les lots n° 4 et 6 sont respectivement constitués d’apparemment situés au 1er étage et « l’immeuble ne comprend pas de balcons et/ou de terrasses ».

Le modificatif au règlement de copropriété du 1er août 2008 publié le 23 septembre 2008 volume 2008 P n° 5985 a :

— modifié la consistance des lots n° 4 et 6 afin d’y inclure, s’agissant du lot n° 4, « la jouissance privative d’une terrasse attenante d’une superficie de 26,33 m² » et, s’agissant du lot n° 6, « la jouissance privative d’une terrasse attenante d’une superficie de 15,50 m² », en précisant que « la quote-part des parties communes générales afférentes à chacun de ces lots n’est pas modifiée. Une copie du plan de division du premier étage est demeurée annexée aux présentes après mention » ;

— modifié le 8° de la section II du chapitre IV de la deuxième partie du règlement ainsi qu’il suit : « 8° Balcons-terrasses : l’immeuble comprend des balcons et terrasses. Balcons : les balcons constituent des parties privatives. Terrasses : les terrasses constituent des parties communes dont la jouissance exclusive est concédée aux copropriétaires (…) » .

— dressé un nouvel état descriptif de division

La société LMS a acquis le lot n° 6 le 1er août 2008. Ce bien est géré par la société SOGEDIF.

Par courriel du 11 juillet 2018 adressé au syndic (« Hello syndic »), la société SODEDIF a demandé au syndic de s’assurer que les panneaux de bois séparant les deux terrasses à jouissance privative avaient bien été replacés, après travaux de ragréage du sol de la terrasse, à l’emplacement désigné par les plans du règlement de copropriété, soit « au niveau de la fenêtre et non avant celle-ci » car la société LMS lui avait signalé que le propriétaire de l’appartement « mitoyen » aurait demandé à l’entreprise intervenante de reposer la séparation à son désavantage. La société SOGEDIF a relancé le syndic par courriels du 30 juillet et du 31 août 2018. Par courriel du 17 octobre 2018, la société SOGEDIF a adressé au syndic, suite à l’entretien téléphonique mené le jour même, le plan du règlement de copropriété, pour faire valoir de nouveau le fait que la séparation n’avait pas été replacée au bon endroit et demander son remplacement aux frais exclusifs du propriétaire concerné.

Le 28 janvier 2019, M. [Y] a acquis le lot n° 4.

Par courriel du 2 juin 2022, la société SOGEDIF a exposé au nouveau syndic, la société OPTIMMO GESTION, que la séparation entre les deux terrasses à usage privatif avait été déplacée au désavantage de la société LMS eu égard au plan du règlement qu’elle transmettait. Elle a communiqué son bulletin de vote par correspondance pour l’assemblée générale du 14 juin 2022 avec la précision suivante : « résolution n° 22 : merci d’informer la copropriété que la clôture séparative entre les deux terrasses privatives ne se trouvent pas à l’emplacement prévu par le RCP (cf. plan de la copropriété établi par un géomètre) et qu’il convient de la remettre au bon emplacement à l’issue des travaux (d’étanchéité) s’ils sont votés et dès à présent, s’ils ne sont pas votés ».

Par courriel du 23 mars 2023, le syndic a exposé à la société SOGEDIF que « sur le plan en notre possession, la terrasse est séparée comme ceci (+/-) : 62,5 % / 37,5 %. Je demanderai à la société mandatée de remettre la séparation dans cette proportion ».

Par courrier du 20 octobre 2023, la société SOGEDIF a mis en demeure le syndic de « se mettre en conformité avec le règlement de copropriété ».

Par courrier du 10 novembre 2023, le syndic a exposé au conseil de la société LMS qu’il allait, suite à une réunion du 8 novembre 2023 avec M. [Y], « procéder à des recherches quant à l’ancienneté de l’installation de la palissade, qui semble supérieure à cinq ans ».

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 décembre 2023, la société LMS a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 15ème aux fins de demander au tribunal, principalement et au visa du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 15ème et des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15.600 €, à parfaire au jour de la décision à intervenir, en réparation du préjudice de jouissance résultant de la privation d’une partie de sa terrasse en méconnaissance du règlement de copropriété,

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de remettre en l’état l’emplacement de la haie séparative litigieuse, conformément aux plans annexés au règlement de copropriété, en assortissant ladite injonction d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/05004.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 15ème a assigné en intervention forcé M. [M] [R] [V] [Y] devant le tribunal de céans afin de demander, dans l’hypothèse où le tribunal donnerait raison à la SCI LMS, la condamnation de M. [M] [Y], d’une part, à exécuter la décision que le tribunal pourrait rendre quant au déplacement de la haie séparative et, d’autre part, à le garantir de toute condamnation tant en principal qu’accessoire (astreinte, dépens, indemnité au titre de l’article 700 et autres dommages-intérêts) qui pourrait être prononcée à son encontre.

L’affaire, enregistrée sous le n° RG 24/05004, a été jointe à l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/16462 par mention aux dossiers en date du 28 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées le 16 avril 2025, M. [M] [Y] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 143 et suivants du code de procédure civile,

Dire et juger que Monsieur [Y] est recevable et bien fondé en ses conclusions d’incident ;

Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Se rendre sur place,

Rechercher par tous moyens l’emplacement originel du brise-vue, en relevant notamment les traces des rivets anciens figurant encore sur le sol de la terrasse, qui permettaient de tenir les piètements du brise-vue, tel qu’il était positionné avant les travaux de 2018,

Figurer sur le plan qui sera dressé, le tracé de la séparation, telle qu’elle résulte de l’emplacement des rivets anciens soutenant le brise-vue avant travaux ;

Mesurer l’intégralité de la surface de la terrasse, en prenant en considération l’ensemble des décrochements, débarras et autre surfaces même minimes ;

Sur la base de cette mesure intégrale de la surface de la terrasse, proposer sur le plan qui sera dressé, un partage qui corresponde aux droits exacts de chacune des parties, savoir 15,5 m² au bénéfice de la SCI LMS et 26,33 m² au bénéfice de Monsieur [Y] ;

Toujours sur la base de cette mesure intégrale de la surface de la terrasse, si elle était inférieure à 41,83 m², proposer un partage de cette surface qui respecte le ratio 15,5 / 26,33

Vérifier dans ce cas si l’emplacement initial de la séparation, tel qu’il résulte de l’emplacement des anciens rivets correspond au ratio des surfaces de chacun ou au ratio des tantièmes de chacun des appartements constituant les lots 4 et 6 ;

Réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées le 6 juin 2025, la société LMS demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 138 du code de procédure civile, les articles 263 et suivants du code de procédure civile, les pièces versées aux débats

Débouter M. [M] [Y] de sa demande d’expertise judiciaire, celle-ci étant inutile,

Ordonner à M. [M] [Y] qu’il produise l’acte notarié et les annexes, qu’il a signé lors de l’acquisition de son lot en date du 28 janvier 2019,

Réserver les frais et dépens.

Par message électronique notifié le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires expose ne pas conclure sur l’incident soulevé et s’en remettre à justice, considérant d’une part que le litige oppose principalement deux copropriétaires sur une question de jouissance de quelques m² et, d’autre part, qu’un expert ne pourrait « faire mieux » que le géomètre intervenu à sa demande au début de la procédure.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience sur incident du juge de la mise en état du 24 juin 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

M. [M] [Y] expose que :

— la séparation des deux terrasses, mentionnée sur le plan de 2004, est illogique ; il est peu envisageable que cette séparation ait pu être placée un jour à cet endroit car elle donne une vue aux occupants du lot n° 6 sur l’intérieur de la salle de bain du lot n° 4, elle prive le lot n° 4 de l’accès au siphon d’évacuation et elle se trouverait au milieu d’un ancien coffrage ;

— son vendeur atteste du fait que l’emplacement actuel correspond à l’emplacement initial de la clôture ;

— des photographies réalisées en 2023 confortent le fait que l’emplacement actuel correspond à l’emplacement initial en montrant les traces des rivets anciens de sorte que le déplacement de la séparation en 2018 a été réalisé dans un sens favorable à la société LMS ;

— le plan de 2004 lui est inopposable puisqu’il n’est pas démontré qu’il a été publié.

Il soutient qu’une mesure d’expertise est nécessaire pour les motifs suivants :

— le tribunal ne pourra se satisfaire des plans de 2004 et de 2024, plans nécessairement faux pour être l’un et l’autre en contrariété avec les titres de copropriété et le règlement de copropriété qui retiennent, seul fait certain, des superficies respectives des terrasses de 26,33 m² et de 15,50 m² ;

— le plan de 2024 ne permet pas de déterminer avec certitude la surface attribuée à M. [Y] (surface de 2 m² du débarras comprise ou non dans la surface de 23,70 m² déterminée comme la surface de la terrasse actuellement occupée par M. [Y]).

— ne pas procéder à cette expertise reviendrait à « laisser la porte ouverte à des discussions infinies puisque, si l’on faisait droit à la demande actuelle de la SCI LMS, cela reviendrait à lui accorder la jouissance de plus de surface que ce à quoi son titre de propriété et le règlement de copropriété lui donnent droit, et que, dans le même temps, regarde l’incertitude qui pèse sur l’intégration de la surface du débarras, si on venait à restituer purement et simplement 0,5 m² à la SCI LMS, Monsieur [Y] aurait, (toujours en fonction de l’incertitude pesant sur la surface du débarras) soit, moins de droits, soit plus de droits… ».

La société LMS soutient, au visa de l’article 263 du code de procédure civile, que l’expertise sollicitée n’est pas nécessaire pour trancher le litige dès lors que :

— le plan annexé au règlement de copropriété et le plan réalisé en 2024 par le cabinet GEOALLIANCE concordent quant au positionnement de la haie délimitatrice de la terrasse ; l’acte modificatif du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires indique qu’un plan est annexé au règlement de copropriété ;

— M. [Y] n’a produit aucun élément de nature à démontrer que la haie actuelle est sur la limite de son lot de sorte qu’il fait valoir au fond, la prescription acquisitive ; il ne produit pas davantage les annexes qu’il a nécessairement signées lors de l’acquisition de son lot ;

— M. [Y] « se livre à des calculs d’apothicaires sur les surfaces mentionnées sans tenir compte du fait que ces calculs comportent une marge d’erreur », étant en tout état de cause considéré que la surface actuellement occupée par M. [Y] est supérieure à celle précisée dans l’attestation qu’il produit pour être de 27,40 m² et que celle de la SCI LMS est inférieure pour être de 15 m² ;

— l’expertise serait inutile car l’expert disposerait des mêmes éléments que ceux fournis par les parties.

***

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment en son alinéa 1, paragraphe 5° que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toute mesure d’instruction, même d’office.

Les articles 10, 143 et suivants du code de procédure civile et notamment son article 146, ainsi que les articles 262 à 272 dudit code énoncent que le juge peut ordonner toute mesure d’instruction nécessaire à la solution du litige ; toutefois, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, M. [Y] fait à juste titre valoir l’absence d’évidence de l’opposabilité, à son encontre, du plan intitulé « 1er étage » établi « en décembre 2004, n° 3898.P » par M. [I] [D], géomètre-expert, en relevant que le règlement de copropriété ne mentionne pas ledit plan au sein de la liste des annexes (page 4 du règlement de copropriété). En outre, si le modificatif au règlement de copropriété du 1er août 2008 publié le 23 septembre 2008 volume 2008 P n° 5985 mentionne, s’agissant de la modification de la consistance des lots n° 4 et 6 qu’une « copie du plan de division du premier étage est demeurée annexée aux présentes après mention », cette mention ne précise ni la date dudit « plan de division du premier étage », ni son auteur, ni aucun autre élément permettant de retenir qu’il serait évident que le plan mentionné dans le modificatif du 1er août 2008 corresponde au plan du « 1er étage » précité de décembre 2004. En tout état de cause, il est constant que le modificatif du 1er août 2008 précité, publié et ayant valeur contractuelle, mentionne précisément les surfaces de chacune des terrasses à jouissance privative des deux lots (26,33 m², s’agissant du lot n° 4, 15,50 m², s’agissant du lot n° 6), références qui priment sur tout plan antérieur qui pourrait être discordant.

Néanmoins, M. [Y] n’établit pas que la désignation d’un géomètre-expert, dans le cadre d’une expertise judiciaire, serait nécessaire, au plan technique, pour trancher le litige, dès lors que :

— si M. [Y] a des doutes sur la lecture qui peut être faite du plan établi à la demande du syndic par le cabinet GEOALLIANCE en février 2024 (pièce n° 7 de M. [Y]), il est libre de demander des précisions audit cabinet afin de lever toute question sur l’inclusion ou non de la surface du débarras (2m²) situé sur la terrasse à jouissance privative de son lot dans la surface de 23,7 m² désignée par le plan de février 2024 comme correspondant à la « situation ancienne », étant toutefois relevé qu’en l’état des annotations du plan, la surface dudit débarras ne parait manifestement pas incluse dans la surface précitée de 23,7 m²,

— si M. [Y] conteste les mesures faites en 2024, il peut de lui-même solliciter de nouvelles mesures auprès d’un géomètre, en proposant à toutes les parties d’être présentes lors des prises de mesure ; de telles mesures, objectives, ne justifient pas à elles seules de requérir un géomètre en qualité d’expert judiciaire ;

— surtout, si la surface totale des deux terrasses mesurée par le cabinet GEOALLIANCE en février 2024 (pièce n° 7 de M. [Y]), de 42,40 m² (en retenant, en l’état des éléments produits et avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état que la surface du débarras situé sur la terrasse à jouissance privative du lot n° 4 n’est manifestement pas incluse dans la surface de 23,7 m² désignée par le plan de février 2024 comme correspondant à la « situation ancienne »), excède la somme des surfaces des deux terrasses mentionnées dans le modificatif (41,83 m²), ce seul différentiel de 0,57 cm n’impose pas de recourir à une expertise technique puisque le modificatif au règlement de copropriété du 1er août 2008 expose clairement et précisément les surfaces de chacune des terrasses, superficies au demeurant reprises à l’identique au sein des attestations de propriété respectives de la société LMS (pièce n° 2 de la société LMS) et de M.[Y] (pièce n° 1 de M. [Y]), de sorte que l’établissement du calcul mathématique simple des surfaces respectives des deux terrasses, eu égard à la surface réelle des lieux, peut être réalisé par les parties, dans le respect du ratio de 15,50/26,33 ramené en pourcentage de la surface totale (pour lot n° 6 : [15,50 x 100] / 41,83 ; pour le lot n° 4 : [26,33 x 100] / 41,83), sans qu’il soit besoin de solliciter les compétences techniques d’un géomètre expert dans le cadre d’une expertise judiciaire.

Par ailleurs, si les termes de la mission d’expertise sollicitée par M. [Y] paraissent également porter sur la caractérisation d’éléments au soutien de la prescription acquisitive invoquée au fond, le constat de l’emplacement des rivets anciens, eu égard aux traces laissées sur le sol de la terrasse, ne requiert pas de recourir aux compétences d’un géomètre expert dans le cadre d’une expertise judiciaire. Il peut être réalisé, à la diligence de M. [Y], par un commissaire de justice.

M. [Y] sera débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

2 – Sur la demande de production par M. [Y] de l’acte et des annexes, qu’il a signé lors de l’acquisition de son lot en date du 28 janvier 2019

L’article 788 du code de procédure civile dispose que “le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.”

L’article 11 du code de procédure civile permet au juge d’enjoindre, au besoin à peine d’astreinte, un élément de preuve détenu par une partie.

En l’espèce, la demande de la société LMS vise à démontrer que « M. [Y] ne pouvait ignorer que la haie séparative sur la terrasse a nécessairement été déplacée et qu’il empiète sur la terrasse de la SCI LMS » eu égard au plan de l’immeuble dont il aurait eu connaissance.

Eu égard aux motifs précédemment adoptés et dès lors que la société LMS ne démontre pas avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état que le plan intitulé « 1er étage » établi « en décembre 2004, n° 3898.P » par M. [I] [D], géomètre-expert, aurait été annexé au règlement de copropriété publié en 2005 et correspondrait, par ailleurs, au plan annexé au modificatif de 2008 (qui n’est pas produit), il y a lieu de rejeter la demande de production de pièces.

3- Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Il convient de renvoyer l’affaire à la mise en état du 16 décembre 2025 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait noir en marge) : i) du syndicat des copropriétaires au plus tard le 1er octobre 2025 ; ii) de M. [Y] au plus tard le 27 octobre 2025, ce dernier étant invité à préciser la prescription acquisitive invoquée (décennale ou trentenaire) ; iii) de la société LMS au plus tard le 27 novembre 2025,

— avis des parties sur la clôture par message RPVA au plus tard le 11 décembre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejetons la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. [M] [Y],

Rejetons la demande de la société LMS visant à voir « ordonner à M. [M] [Y] qu’il produise l’acte notarié et les annexes, qu’il a signé lors de l’acquisition de son lot en date du 28 janvier 2019 »,

Réservons les dépens de l’incident,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 16 décembre 2025 à 10 h00 pour :

— conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait noir en marge) : i) du syndicat des copropriétaires au plus tard le 1er octobre 2025 ; ii) de M. [Y] au plus tard le 27 octobre 2025, ce dernier étant invité à préciser la prescription acquisitive invoquée (décennale ou trentenaire) ; iii) de la société LMS au plus tard le 27 novembre 2025,

— avis des parties sur la clôture par message RPVA au plus tard le 11 décembre 2025.

Faite et rendue à Paris le 11 septembre 2025

La Greffière La Juge de la mise en état