TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 21/06255

N° Portalis 352J-W-B7F-CULSC

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [V] [F] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E963

DÉFENDEURS

S.A.R.L. MRZ

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

S.A.R.L. 2M CONSEIL

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0460

Décision du 22 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/06255 – N° Portalis 352J-W-B7F-CULSC

Maître [N] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

*********

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Adélie LERESTIF, greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du13 Février 2025 tenue publiquement devant Jérôme HAYEM et Claire ISRAEL, en formation double juges rapporteurs, Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Le 4 avril 2018, [Y] [U] et [V] [F] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont confié à la société MRZ un mandat de recherche sans exclusivité d’un bien immobilier, moyennant une commission de 8,40 % TTC du prix du bien, frais d’agence inclus.

Le mandat de recherche mentionnait aussi que « Le MANDATAIRE s’engage à conseiller le MANDANT afin que les prestations du bien immobilier répondent au mieux au cahier des charges défini avec lui et précisé en ANNEXE 1 du présent mandat, étant expressément convenu que le MANDANT reconnaît sur ce point au mandataire une seule obligation de moyen et en aucune façon une obligation de résultat, de sorte que le MANDATAIRE ne garantit ni la rentabilité locative du bien, ni la durée de mise en œuvre de l’opération, de l’acquisition et de mise en location dans son ensemble. »

Le même jour, les époux [U] et la société 2M CONSEIL ont conclu un contrat de « conseil en aménagement intérieur » aux termes duquel cette dernière devait les « assister dans la conception et le suivi des travaux de rénovation, d’aménagement et/ou de décoration pour permettre d’exploiter au maximum le potentiel du bien immobilier à acquérir dans un objectif locatif », moyennant une rémunération de 8,40 % TTC du coût des travaux.

Ce contrat mentionnait aussi que la société 2M CONSEIL :

« – ouvre un dossier et examine le descriptif du bien immobilier à acquérir selon cahier des charges précisé en ANNEXE 1 du présent contrat ;

— établit une projection financière sur la base des prix d’acquisition optimal et maximal figurant dans le descriptif du bien immobilier à acquérir selon cahier des charges précisé en ANNEXE 1 du présent contrat. Cette projection constitue une estimation et n’est pas contractuelle ; ».

L’annexe I, commune au mandat de recherche et au contrat de conseil en aménagement intérieur, s’intitulait « Descriptif du bien à acquérir selon questionnaire de recherche », et montrait qu’était recherché par les demandeurs un bien en grande couronne de la région parisienne, pour de la location commerciale ou meublée, pour un budget d’un million d’euros avec une rentabilité souhaitée de 7 % et plus.

La société MRZ a présenté aux époux [U] un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9] (Seine-et-Marne), composé d’un bâtiment principal et d’une dépendance. Il est constant que son propriétaire avait effectué des travaux dans le bâtiment principal pour le diviser physiquement en quatre unités d’habitation, dont deux étaient déjà louées, et que la dépendance située à l’arrière avait été transformée en maison restant à aménager.

La société 2M CONSEIL a établi un plan d’investissement avec un coût de 716.600 euros, se décomposant ainsi :

— achat du bien : 530 000 euros,

— frais d’acquisition : 44 250 euros,

— plans : 3 000 euros,

— travaux : 70 000 euros,

— ameublement : 17 000 euros,

— honoraires : 52 080 euros.

L’avis de valeur émis par la société MRZ évaluait quant à lui les revenus locatifs mensuels du bien envisagé entre 3 930 euros et 4 200 euros.

Par acte authentique du 26 octobre 2018, les époux [U] ont acquis le bien précité à M. [R], au prix de 530 000 euros.

Se prévalant de la découverte de coûts non prévus, d’un retard de livraison, et de l’impossibilité de louer l’un des logements de ce bien immobilier avec pour conséquence une rentabilité moindre que celle espérée, et par exploit d’huissier en date du 10 mars 2021, [V] [F] et [Y] [U] ont fait assigner la société MRZ, la société 2M CONSEIL et Maître [N] [Z], notaire, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la réparation de leurs différents préjudices.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action des époux [U] à l’égard de Maître [N] [Z].

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, les époux [U] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1231 et s., 1240 et s. 1991 et s. du code civil

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER in solidum, la société MRZ, la société 2M CONSEIL, à verser à M. et Mme [J] la somme de 181.809,91 € en indemnisation de leurs préjudices matériels et financiers certains, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021;

CONDAMNER in solidum, la société MRZ, la société 2M CONSEIL, à verser à M. et Mme [J] la somme de 334 001,76 euros à titre d’indemnisation intégrale de leur préjudice consécutif à la perte de chance certaine d’avoir pu réaliser un investissement à la rentabilité annoncée, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021

CONDAMNER in solidum, la société MRZ, la société 2M CONSEIL, à verser à M. et Mme [J] la somme de 20.000 € en indemnisation de leur préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum, les sociétés MRZ et 2M CONSEIL, à permettre à l’ensemble des visiteurs de leur site Internet la lecture de l’intégralité du jugement à intervenir par le moyen d’un lien hypertexte dans une bannière exclusivement dédiée devant figurer sur la page d’accueil du site Internet « investissement-locatif.com » pendant une durée de trois mois, ces dispositifs d’accès et de lecture devant être créés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte provisoire de 5.000 € par jour de retard et pendant une durée de six mois.

DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles

CONDAMNER in solidum, la société MRZ, la société 2M CONSEIL à verser à M. et Mme [J] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum, la société MRZ, la société 2M CONSEIL aux entiers dépens de l’instance ; »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, la société MRZ demande au tribunal de :

« Vu les articles 1992 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER Madame [V] [F], épouse [U] et Monsieur [I] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Décision du 22 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/06255 – N° Portalis 352J-W-B7F-CULSC

LES CONDAMNER à verser à la société MRZ [Localité 11] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître François BLANGY. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er octobre 2023, la société 2M CONSEIL demande au tribunal de :

« Vu les articles 1230 et suivants du Code civil,

Vu le contrat de conseil en aménagement en date du 4 avril 2018,

Débouter Madame [V] [F], épouse [U] et Monsieur [I] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [V] [F], épouse [U] et Monsieur [I] [U] au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [V] [F], épouse [U] et Monsieur [I] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mario Gonzalez, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024.

A l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025. Le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande des époux [U] en paiement de dommages et intérêts

Sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, les époux [U] sollicitent du tribunal la condamnation de la société 2M CONSEIL et la société MRZ à leur payer des dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel et financier, de leur préjudice de perte de chance d’avoir pu réaliser un investissement à la rentabilité annoncée et de leur préjudice moral.

Ils estiment qu’alors que tout professionnel concourant à une opération d’investissement immobilier est tenu, à l’égard de ses clients, d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques du produit proposé et les risques susceptibles de compromettre la rentabilité escomptée, les défenderesses ont manqué à leur obligation de conseil sur les problématiques techniques identifiables qui affectaient le bien proposé comme la rentabilité annoncée.

Ils reprochent aux sociétés 2M CONSEIL et MRZ différentes fautes affectant la rentabilité attendue pour l’opération proposée, de 7% et plus par an selon l’annexe I commune aux deux contrats, et entre 6,58 % et 7,03 % par an selon la projection financière de 2M CONSEIL, et en particulier :

— de n’avoir prévu aucun travaux pour deux des appartements déjà loués au jour de l’achat, lesquels se sont avérés insalubres, comme le montre la description faite par le nouveau gestionnaire en décembre 2019 et le compte rendu des services d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 9],

— de ne pas s’être assurées que les quatre logements envisagés pour le bâtiment principal pouvaient être habités, alors d’une part que le plan local d’urbanisme (PLU) impose la création d’une place de stationnement par logement et d’autre part que l’une des unités d’habitation envisagées était en réalité en sous-sol et non en rez-de-jardin, ce qui a conduit la ville de [Localité 9] à refuser son affectation en local d’habitation,

— de ne pas avoir identifié certains coûts, en n’intégrant au projet ni la taxe d’aménagement pour 12 143 euros, ni les travaux de mise en conformité électrique pour 22 000 euros, ni les travaux d’un coût de 36 000 euros exposés pour les deux appartements insalubres,

Sur leurs préjudices, ils sollicitent :

— au titre du préjudice matériel et financier, la somme totale de 181 809,91 euros, , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021, se décomposant ainsi :

* la somme de 112 999,41 euros en raison du surcoût des travaux qui n’avaient pas été identifiés dans le projet, avec des travaux de raccordement électrique, de remise en état des deux appartements insalubres et de ceux vandalisés faute d’être occupés par des locataires,* la somme de 34 560 euros au titre de la perte locative résultant du retard de seize mois dans la livraison des travaux, conséquence de l’impréparation des défenderesses qui n’avaient pas anticipé l’absence de raccordement électrique du bâtiment principal,

* la somme de 34 160,50 euros au titre des travaux inutiles réalisés dans l’appartement en sous-sol ne pouvant être loué, ce dont ils n’ont été informés qu’une fois ces travaux accomplis,

— au titre du préjudice de perte de chance de réaliser un investissement à la rentabilité annoncée, la somme de 334 001,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021, en ce que la combinaison du surcoût d’investissement de 112 999,41 euros et des revenus locatifs moindres de 40 764 euros qu’attendus aboutit à une rentabilité de 4,88 % par an alors qu’elle aurait dû être comprise entre 6,58 % et 7,03 %,

— au titre du préjudice moral, la somme de 20 000 euros, compte tenu des déconvenues subies, du stress engendré et du fait d’avoir loué des appartements en réalité insalubres.

La société MRZ s’oppose à la demande des époux [U] en paiement de dommages et intérêts.

Elle estime qu’elle n’avait pas à prévoir de travaux pour les deux appartements déjà loués, les époux [U] n’ayant pas souhaité qu’ils soient pris en compte dans le plan d’investissement et n’ayant pas pris la peine de les visiter puisque leur rentabilité économique était acquise. Elle considère qu’en l’absence d’arrêté, l’insalubrité n’est pas prouvée, alors qu’un de ces logements ne présente que des problèmes électriques et que l’humidité de l’autre appartement résulte de sa suroccupation.

Elle prétend aussi ne pas avoir commis de faute par absence de vérification de la légalité de la division de l’immeuble, soutenant qu’il n’a jamais été prétendu que la maison était divisée en quatre logements, mais toujours indiqué qu’il existait trois appartements et qu’un quatrième était envisageable, ce qui ressort aussi de l’acte de vente. Elle considère que la légalité de la division était acquise compte tenu de l’arrêté de permis de construire du 28 mai 2015 délivré sur la base d’une demande comportant le bon nombre de logements et du fait que le rez-de-jardin ne peut être qualifié de sous-sol en présence d’ouvertures, de sorte que les refus opposés par la mairie de [Localité 9] étaient injustifiés et pouvaient être contestés par les demandeurs.

La société MRZ soutient ne pas avoir commis de faute dans l’identification des coûts liés à la taxe d’aménagement, à l’insalubrité des deux appartements loués et à la conformité des installations électriques, lesquels n’ont selon elle jamais fait partie de son mandat. Elle considère que les dégradations locatives, ou liées au squat, ne peuvent lui être reprochées.

Sur les préjudices, elle observe que :

— les différents préjudices ne sont pas en lien avec les fautes reprochées, mais sont la conséquence de risques pesant sur tout bailleur, alors que la rentabilité proposée n’avait aucune valeur contractuelle,

— l’impossibilité de louer un des appartements n’est pas indemnisable, puisque les décisions de la mairie de [Localité 9] pouvaient être contestées,- de nombreux postes ne sont justifiés par aucune pièce s’agissant de la somme de 112 999,41 euros qui est sollicitée au titre des surcoûts non prévus,

— de nombreux postes n’ont aucun lien avec les fautes reprochées (cession du mobilier par un locataire, dette de l’ancien propriétaire auprès d’EDF, stockage des meubles après le vandalisme),

— les frais de raccordement collectif pouvaient être prévus par les époux [U], puisque sans certificat de conformité il était impossible de procéder au raccordement électrique,

— les travaux ont été achevés dans le délai de six mois, ayant été livrés le 11 juillet 2019, et le retard de deux ans dans la mise en location à cause des problèmes de raccordement électrique est imputable à la société ENEDIS et à la position erronée de la mairie de [Localité 9],

— le préjudice moral n’est pas indemnisable, ce type d’opération comportant toujours un risque.

La société 2M CONSEIL s’oppose elle aussi aux demandes des époux [U] en paiement de dommages et intérêts.

Elle rappelle que le contrat qu’elle a conclu avec les époux [U] n’est pas un mandat, ni n’a pour objet la mise en location du bien, l’optimisation fiscale ou l’obtention d’autorisations administratives.

Elle considère qu’elle n’a commis aucune faute en ne prévoyant pas de travaux dans les deux appartements loués, non visés à la projection financière souhaitée par les époux [U] qui n’ont jamais demandé de les y inclure, et dont la rénovation aurait été incompatible avec la clause selon laquelle les biens demeuraient inoccupés le temps des travaux. Elle soutient que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucun arrêté de péril ou d’insalubrité et que le vendeur avait déclaré n’avoir aucun litige avec ses locataires.

Elle considère que sa mission ne comprenait pas l’obtention des autorisations d’urbanisme, puisque le contrat mentionne qu’il appartenait aux époux [E] d’obtenir «toutes les autorisations requises par les administrations (permis de construire, déclaration de travaux…)». Elle estime toutefois avoir vérifié la légalité de la division de l’immeuble, le vendeur ayant transmis la demande de permis de construire ayant donné lieu à l’arrêté du 28 mai 2015, laquelle fait référence à trois habitations et à un local à aménager au niveau du bâtiment principal et à une construction nouvelle, soit après travaux un total de quatre logements, outre trois places de stationnement non couvertes et une quatrième place matérialisée par le garage de la maison. Selon elle, l’analyse faite par la mairie de [10] sur le fait que le rez-de-jardin est en réalité un sous-sol pouvait être contestée devant le tribunal administratif compte-tenu de l’existence d’une porte et d’ouvertures sur l’extérieur pour ce local.

La société 2M CONSEIL conteste toute faute dans l’identification des coûts, puisque concernant la taxe d’aménagement, sa mission n’a jamais compris l’optimisation fiscale de l’investissement et que l’insalubrité des deux appartements ne peut lui être reprochée faute d’être dans le périmètre de sa mission.

La société 2M CONSEIL conteste également les préjudices allégués, estimant que le surcoût des travaux et le paiement la taxe d’aménagement ne sont pas en lien avec sa mission de conception du projet de rénovation, de suivi des travaux et d’ameublement. Elle observe en tout cas que les travaux de raccordement électrique, de rénovation et de remise en état ne sont pas justifiés, seul un tableau récapitulatif étant produit à l’exclusion de toute facture. Selon elle, le fait que les biens aient été vandalisés résulte d’un défaut de garde de la part des demandeurs postérieurement à la livraison des travaux. Elle estime que le retard dans la livraison des travaux de raccordement entraînant une perte de loyers est le fait d’ENEDIS, et non le sien puisque les chantiers qu’elle supervisait étaient terminés dans un délai de six mois. Concernant les travaux prétendument inutiles, les demandeurs ne prouvent pas, selon elle, que cet appartement est vide, et ce préjudice prétendu ne résulte que de leur choix de ne pas contester la décision de la mairie de [Localité 9], alors qu’ils peuvent en tout cas obtenir une place de stationnement supplémentaire, même en dehors de la parcelle, et que ce local peut a minima servir de lieu de stockage. Selon elle, la perte de gain financier n’est pas justifiée, tout investissement de cet ordre comportant un aléa, la rentabilité n’ayant jamais eu de valeur contractuelle.

Enfin, la société 2M CONSEIL estime que le préjudice moral n’est pas justifié, observant avoir toujours accompagné les demandeurs et tenté de trouver des solutions.

Sur ce,

Selon l’article 1991 du code civil, « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte d’une part du contrat de mandat liant les époux [U] à la société MRZ que cette dernière avait une obligation de moyens de présenter à ses mandataires un bien susceptible de permettre d’obtenir la rentabilité attendue de 7% par an figurant à l’annexe I commune aux deux contrats.

Il résulte d’autre part du contrat de «conseil en aménagement intérieur » liant les époux [U] et la société 2M CONSEIL que celle-ci avait une obligation «d’assistance avant l’acquisition du bien immobilier», et qu’elle devait ainsi les conseiller dans la réalisation des travaux et établir une projection financière pour obtenir la rentabilité attendue de 7% par an figurant à l’annexe I commune aux deux contrats. Il s’agissait là aussi d’une obligation de moyens.

Si ces contrats mentionnent que le taux de rentabilité figurant à l’annexe I n’est pas garanti, il résulte toutefois de l’obligation de moyens pesant sur les sociétés MRZ et 2M CONSEIL qu’il leur appartenait de tout mettre en œuvre pour tenter de l’obtenir.

Sur la faute

Les époux [U] reprochent à faute aux sociétés MRZ et 2M CONSEIL d’avoir manqué à leur obligation de moyens de tout mettre en œuvre pour obtenir la rentabilité attendue, et font état de différents manquements.

Sur le fait de ne pas avoir vérifié l’état des deux appartements déjà loués

Il est constant que les sociétés MRZ et 2M CONSEIL n’ont pas vérifié l’état des deux appartements déjà loués au moment de la vente. Les sociétés MRZ et 2M CONSEIL devant tout mettre en œuvre pour obtenir la rentabilité attendue, en proposant respectivement un bien et une projection financière adéquats, il leur appartenait de prendre en compte dans le montant de l’investissement le coût prévisible des travaux pour l’ensemble du bien proposé, peu important que deux des logements génèrent déjà des revenus locatifs.

Or, il résulte du compte rendu de visite du 5 juillet 2019 et du courriel du gestionnaire en date du 12 décembre 2019, qu’environ un an après la vente :

— l’appartement loué à Monsieur [B] présente des problèmes de conformité électrique, compte tenu de la présence « de fil électrique avec dominos au niveau du compteur électrique de l’appartement », « d’un câble électrique au-dessus de la porte d’entrée du logement », « de fil électrique non protégé au niveau du compteur », et des radiateurs non fonctionnels,

— l’appartement loué à la famille [M] ne comporte pas de compteur électrique ni de VMC et n’a qu’un seul radiateur, et présente des problèmes de moisissures et d’humidité, avec des infiltrations et un trou dans le mur.

La nature de ces différents désordres, avec par exemple pour l’appartement de la famille [M] des éléments manquants tels qu’un compteur électrique ou une VMC (l’absence de cette dernière démontrant d’ailleurs que l’humidité ne peut s’expliquer par la seule suroccupation du bien), comme leur constat peu de temps après la vente, établissent suffisamment qu’ils étaient antérieurs à la vente. Il appartenait donc aux société MRZ et 2M CONSEIL de tenir compte, pour respectivement proposer un bien et une projection financière permettant d’atteindre la rentabilité espérée, des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, peu important l’absence d’arrêté d’insalubrité.

Sur le fait de ne pas d’être assuré que le bien désigné comme un « local » pouvait être habité

Les époux [U] reprochent aussi aux défenderesses de ne pas avoir proposé un bien permettant d’atteindre la rentabilité attendue faute de pouvoir louer l’ensemble de ses unités.

Il résulte de l’avis de valeur établi par la société MRZ que celle-ci a estimé la valeur locative mensuelle totale du bien proposé à 4 010 euros, en visant cinq logements susceptibles d’être loués, dont un « appartement de type F2 à rénover : louable 750 € ».

Par ailleurs, le plan d’investissement émis par la société 2M CONSEIL mentionne également « quatre appartements de type F2 et une maison ».

Il s’ensuit que l’une et l’autre des défenderesses ont présenté l’immeuble principal comme entièrement louable, en ce compris le local situé « en rez-de-jardin ».

Si les défenderesses se prévalent de l’arrêté de permis de construire du 28 mai 2015, il en résulte toutefois que la mairie de [Localité 9] s’est limitée à autoriser un quatrième logement par l’aménagement de la dépendance annexe, ce dont il se déduit que seuls trois logements étaient autorisés dans le bâtiment principal. Or, il n’est pas contesté que l’article UD12 du PLU alors applicable dispose que : «Lorsque les travaux concernent l’aménagement, avec extension ou non d’une construction existante, entraînant ou non un changement de destination, il n’est pas exigé la réalisation de place de stationnement automobile, sous réserve que :

— La surface de plancher créée par les travaux soit inférieure ou égale à 80 m², Ou que

— Le projet ne crée pas plus d’un nouveau logement, Ou que

— Lesdits travaux ne suppriment pas de places existantes qui permettent de répondre au nombre exigible. »

Le projet proposé aux époux [U] portait sur cinq logements, avec ainsi deux logements supplémentaires, ce qui conduisait nécessairement en vertu de l’article UD12 susvisé à ne pouvoir être dispensé de la création de places de stationnement supplémentaires. Alors que la notice explicative annexée à la demande de permis de construire ne prévoyait que quatre places de stationnement, les sociétés MRZ et 2M CONSEIL ne pouvaient donc ignorer qu’une place de stationnement était manquante, puisque le projet proposé concernait in fine cinq logements, par la création de deux logements supplémentaires, soit d’une part la maison et d’autre part, le local au rez-de-jardin.

Il résulte donc de ce qui précède que les sociétés MRZ et 2M CONSEIL ne se sont pas assurées que le bien désigné comme local pouvait être loué, le fait que les époux [U] n’ignoraient pas qu’il s’agissait d’un local à aménager tel que le rappelle l’acte de vente étant indifférent, puisqu’il appartenait aux sociétés défenderesses de mettre tout en œuvre pour proposer un bien et un plan d’investissement de nature à atteindre la rentabilité espérée.

Sur le fait d’avoir omis certains coûts de l’opération

Il n’est pas contesté que les sociétés MRZ et 2M CONSEIL n’ont pas intégré dans le coût de l’opération la taxe d’aménagement ainsi que les travaux nécessaires à la remise en état des appartements déjà loués et des travaux de raccordement électrique. La taxe d’aménagement devait être intégrée au coût de l’opération, non pas pour des raisons d’optimisation fiscale, mais en ce qu’il s’agit d’une charge obligatoire susceptible d’affecter a rentabilité. Il en est de même des travaux de raccordement électrique et de remise en état des biens loués. En revanche, compte tenu de leur imprévisibilité, les travaux consécutifs aux actes de vandalisme ne pouvaient être pris en compte par les sociétés MRZ et 2M CONSEIL.

Il résulte de ce qui précède que les différents manquements imputables aux sociétés MRZ et 2M CONSEIL ont eu pour effet de majorer les coûts nécessaires à la mise en location des biens et de minorer les revenus pouvant en être tirés.

S’agissant du surcoût exposé, il est évalué à la somme totale de 112 999,41 euros par les époux [U]. Toutefois, certaines des factures portent en totalité ou en partie sur la remise en état des biens à la suite des actes de vandalisme. A défaut de pouvoir déterminer le coût réel exposé par les époux [U] à la suite des actes de vandalisme faute de ventilation dans ces factures avec les travaux qui aurait dû être prévus, il n’y a pas lieu de les prendre en compte au titre des surcoûts qui auraient dû être prévus par les défenderesses. Il n’y a pas non plus lieu de tenir compte du stockage des meubles après les dégradations, du rachat des meubles au locataire ou de la dette du précédent propriétaire auprès d’EDF, lesquels ne concernent pas des surcoûts devant être anticipés par les défenderesses.

Il est donc justifié par les demandeurs que le surcoût résultant des travaux omis et de la taxe d’aménagement omis par les défenderesses est de 81 230 euros, étant observé qu’il s’agit d’une estimation a minima puisqu’ont été exclues du calcul les factures correspondant en totalité ou en partie aux frais consécutifs au squat et au vandalisme.

Au final, les travaux, l’ameublement et la taxe d’aménagement ont donc coûté a minima 188 310 euros, au lieu des 87 000 euros prévus au plan d’investissement, soit plus du double.

Les époux [U] ont a minima assumé un investissement total de 803 235 euros. La rentabilité escomptée étant, au regard de l’annexe I commune aux deux contrats, de 7% par an, le revenu annuel devait être de 56 226,45 euros au moins.

Or, ce montant est bien supérieur à l’hypothèse haute du plan d’investissement de la société 2M CONSEIL, évaluée à 50 400 euros de revenus annuels, ou à l’avis de valeur proposé par la société MRZ mentionnant un prix total de location de 4 010 euros mensuels, soit 48 120 euros annuels, alors même que ces projections ont été effectuées sur la base de la mise en location de cinq logements et que finalement, seuls quatre logements pourront être loués.

Il s’ensuit que :

— la société MRZ a commis, en raison des manquements susvisés, une faute contractuelle en ne mettant pas tout en œuvre pour proposer aux époux [U] un bien à la rentabilité attendue,

— la société 2M CONSEIL a également commis, en raison des manquements susvisés, une faute contractuelle en ne mettant pas tout mis en œuvre pour proposer aux époux [U] un plan d’investissement avant l’acquisition permettant d’atteindre la rentabilité attendue et ne les a pas éclairés sur les travaux nécessaires.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de surcoût des travaux et d’absence de prise en compte de la taxe d’aménagement

S’agissant d’abord du préjudice résultant du surcoût des travaux et de la non prise en compte de la taxe d’aménagement pour un total de 112 999,41 euro, il apparaît d’une part qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable, car ces travaux pour lesquels le paiement de la taxe d’aménagement était indispensable, ont amélioré la valeur du bien. De manière surabondante, il est observé que cette dépense n’est pas en lien avec le fait pour les sociétés 2M CONSEIL et MRZ de ne pas avoir prévu le surcoût des travaux et la taxe d’aménagement et de ne pas avoir présenté un bien permettant d’atteindre la rentabilité escomptée faute d’avoir tenu compte de ce surcoût.

En effet, si ces manquements n’avaient pas été commis, les époux [U] n’auraient pas acquis le bien ou ne l’auraient acquis qu’à un coût moindre, mais ils auraient en tous cas dû payer le surcoût des travaux et la taxe d’aménagement pour pouvoir louer le bien. Il n’existe donc aucun lien de causalité entre ce préjudice et les fautes retenues des sociétés MRZ et 2M CONSEIL.

Par conséquent, la demande des époux [U] en paiement de dommages et intérêts au titre du surcoût des travaux et de la non prise en compte de la taxe d’aménagement sera rejetée.

Sur le préjudice résultant du coût des travaux inutiles

Concernant le préjudice résultant du fait d’avoir exposé un coût de 34 160,50 euros pour des travaux inutiles portant sur le local ne pouvant être loué, il n’est pas prouvé que les époux [U] pourraient construire une place de parking sur la parcelle, ou en acquérir une en dehors, aux fins de pouvoir louer ce local. Ces travaux, dont l’objectif était de pouvoir louer ce bien pour en tirer des revenus, ont donc été inutiles et occasionnent aux époux [U] un préjudice équivalent à leur coût. Ces derniers justifient d’un devis en date du 17 octobre 2019, pour un montant de 34 160,50 euros. Il n’est pas contesté que ces travaux ont été exécutés, et payés par les époux [U] au travers des différents acomptes réglés à la société AE DECORATION. Ce préjudice est en lien direct avec les fautes des sociétés MRZ et 2M CONSEIL, lesquelles n’ont pas alerté les époux [U] sur l’impossibilité de louer le local, affectant la rentabilité escomptée. Par conséquent, les sociétés MRZ et 2M CONSEIL seront condamnées in solidum à payer aux époux [U] pris ensemble la somme de 34 160,50 euros au titre du préjudice matériel résultant du coût des travaux inutiles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021.

Sur le préjudice de perte locative

Les époux [U] réclament la somme totale de 34 560 euros, correspondant à l’impossibilité de louer la totalité des unités d’habitation du bien compte tenu du retard dans l’exécution des travaux. Cependant, le fait pour les sociétés MRZ et 2M CONSEIL de n’avoir pas anticipé certains des travaux nécessaires à la mise en location du bien n’est pas en lien de causalité avec la durée de ces travaux. En effet, en l’absence de faute des sociétés défenderesses, les époux [U] n’auraient pas acquis le bien, ou ne l’auraient acquis qu’à moindre coût, mais les travaux étaient en tous cas nécessaires à la mise en location du bien. Il s’ensuit que les fautes des sociétés MRZ et 2M CONSEIL sont sans lien avec le préjudice de perte locative consécutif à la durée des travaux.

Par conséquent, la demande des époux [U] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte locative sera rejetée.

Sur le préjudice de perte de gain financier

Les époux [U] sollicitent la somme de 334 001,76 euros au titre du préjudice de perte de chance certaine d’avoir pu réaliser un investissement à la rentabilité annoncée. Toutefois, il apparaît qu’en l’absence de faute des demandeurs, les époux [U] auraient soit décidé de ne pas acquérir le bien, soit de l’acquérir à un prix moindre. Il s’ensuit qu’ils n’auraient jamais obtenu la rentabilité escomptée, dès lors que location du local situé au rez-de-jardin était impossible en l’absence de place de stationnement de sorte que les fautes des sociétés MRZ et 2M CONSEIL ne sont pas en lien de causalité avec ce préjudice.

Par conséquent, la demande des époux [U] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de gain financier sera rejetée.

Sur le préjudice moral

Les fautes des sociétés MRZ et 2M CONSEIL ont causé aux époux [U] du stress et des tracas, leur occasionnant un préjudice moral, lequel sera justement réparé par le paiement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.

Par conséquent, les sociétés MRZ et 2M CONSEIL seront condamnées in solidum à payer aux époux [U] pris ensemble la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral.

Sur la demande des époux [U] de publication du jugement

Les époux [U] sollicitent la condamnation des défendeurs à publier le présent jugement dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard pendant six mois, sur leur site internet, dans une bannière dédiée sur la page d’accueil. Ils font valoir que les agissements de la société 2M CONSEIL et de la société MRZ, en contradiction avec les informations fournies sur leur site internet, justifient cette publication.

La société 2M CONSEIL s’oppose à la demande de publication du jugement et expose que les demandeurs ne visent aucun texte l’autorisant expressément.

La société MRZ s’oppose à cette demande, qui n’est selon elle pas justifiée, alors que la condamnation des défendeurs suffirait à réparer le préjudice des demandeurs s’il était retenu.

Sur ce, Il est constant qu’un préjudice peut être réparé par le paiement d’une somme d’argent, ou en nature, par l’exécution d’une obligation de faire.

En l’espèce, le préjudice moral des époux [U] est suffisamment réparé par l’allocation du paiement d’une somme d’argent à titre de dommages et intérêts, de sorte que la demande de publication du jugement est injustifiée et sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, la société MRZ et la société 2M CONSEIL seront in solidum condamnées aux dépens. Il n’y a donc pas lieu à distraction des dépens au profit de leurs conseils.

Les demandes respectives des sociétés MRZ et 2M CONSEIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La société MRZ et la société 2M CONSEIL seront in solidum condamnées à payer aux époux [U] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [Y] [U] et [V] [F] épouse [U] de condamner in solidum la société MRZ et la société 2M CONSEIL à leur payer la somme de 112 999,41 euros de dommages et intérêts au titre des surcoûts des travaux non identifiés dans le projet ;

Condamne in solidum la société MRZ et la société 2M CONSEIL à payer à [Y] [U] et à [V] [F] épouse [U] pris ensemble la somme de 34 160,50 euros de dommages et intérêts au titre des travaux inutiles dans le local ne pouvant être habité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2021 ;

Rejette la demande de [Y] [U] et [V] [F] épouse [U] de condamner in solidum la société MRZ et la société 2M CONSEIL à leur payer la somme de 34 560 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte locative ;

Rejette la demande de [Y] [U] et [V] [F] épouse [U] de condamner in solidum la société MRZ et la société 2M CONSEIL à leur payer la somme de 334 001,76 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de réaliser un investissement à la rentabilité annoncée ;

Condamne in solidum la société MRZ et la société 2M CONSEIL à payer à [Y] [U] et à [V] [F] épouse [U] pris ensemble la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

Rejette la demande de [Y] [U] et de [V] [F] épouse [U] de condamner la société MRZ et la société 2M CONSEIL à publier dans un délai d’un mois et sous astreinte sur leur site internet pendant une durée de trois mois la présente décision ;

Condamne in solidum la société MRZ et la société 2M CONSEIL aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens ;

Rejette les demandes formées par la société MRZ et la société 2M CONSEIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MRZ et la société 2M CONSEIL in solidum à payer à [Y] [U] et à [V] [F] épouse [U] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 22 Mai 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM