TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02838 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LVV

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

Madame [F] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDERESSE

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane MARTIANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1459

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02838 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LVV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 26 juillet 2023, M. [E] [R] et Mme [F] [R] (ci-après, les « époux [R] ») ont consenti un bail d’habitation à Mme [V] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], 2ème étage porte face, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 614 euros et d’une provision pour charges de 240 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 113,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [D] le 28 octobre 2024.

Par assignation du 21 février 2025, les époux [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération des lieux,9 194,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2025, les époux [R], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève désormais à 16 131,47 euros, terme d’octobre inclus. Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à tout délai de paiement.

Mme [V] [D], représentée par son conseil, déclare être ophtalmologiste en libéral et avoir fait l’objet d’un redressement judiciaire, ce qui explique ses difficultés financières. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter. Elle précise qu’elle a trouvé un autre logement et qu’elle va donc quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

Les époux [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 113,16 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, Mme [V] [D], qui indique avoir trouvé un nouveau logement, ne forme aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, elle n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les époux [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2025, Mme [V] [D] leur devait la somme de 16 131,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [D] reconnaît cette dette et sera donc condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues, terme du mois d’octobre 2025 inclus, charges et taxes comprises.

Elle sera, en outre, condamnée à verser aux époux [R] une indemnité d’occupation provisionnelle, égale au montant du dernier loyer et des charges tels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

3. Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [V] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement pour régler sa dette. Elle produit, au soutient de sa demande, le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire dont elle fait l’objet, prononcé le 26 septembre 2024, étant précisé que la date de cessation des paiements remonte au 26 mars 2023, soit antérieurement à la conclusion du bail.

Ce seul élément ne permet pas d’apprécier sa situation financière actuelle, en l’absence de toute pièce justificative de ses ressources et de ses charges. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande des époux [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet du 26 juillet 2023 conclu entre M. [E] [R] et Mme [F] [R] d’une part et Mme [V] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], 2ème étage porte face est résilié depuis le 26 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [V] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], 2ème étage porte face ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à M. [E] [R] et à Mme [F] [R] la somme de 16 131,47 euros (seize mille cent trente et un euros et quarante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 9 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse,

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à M. [E] [R] et à Mme [F] [R] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DÉBOUTE Mme [V] [D] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à M. [E] [R] et à Mme [F] [R] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge