Min N° 25/00893

N° RG 25/01897 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD56J

Société HABITAT 77

C/

Mme [O] [I]

M. [L] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [L] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M. BOULLE Pierre lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition.

DÉBATS :

Audience publique du : 10 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [O] [I] et Monsieur [L] [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2009, ayant pris effet rétroactivement au 05 novembre 2002, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 7] a donné à bail à M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] (ci-après, les époux [I]) un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 354,65 euros, des charges locatives, outre un dépôt de garantie de 247,58 euros.

Invoquant des impayés, l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne a, par acte de commissaire de justice du 05 janvier 2024 fait signifier aux époux [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 418,43 euros dont 2 278,75 euros au titre des loyers et charges, de juin 2023 à décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 14 avril 2025, l’E.P.I.C. HABITAT 77, venant aux droits de l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne, a fait assigner les époux [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

– condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 7 439,90 euros au titre des loyers et charges impayés ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion des époux [I] et de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandent d’avoir à libérer les lieux ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local de leur choix, aux frais, risques et périls des locataires, sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner solidairement les époux [I], à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision en cas de résiliation judiciaire, et jusqu’à leur départ définitif, à leur payer une indemnité d’occupation égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

– condamner in solidum les époux [I] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 10 septembre 2025, l’E.P.I.C. HABITAT 77, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 9 365,46 euros selon décompte arrêté au 29 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Les époux [I] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

L’article 474 du code de procédure civile prévoit qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à étude, les époux [I] n’ont pas comparu ni n’étaient représentés lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’E.P.I.C. HABITAT 77 justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 14 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La société HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 220 du même code, les époux sont tenus solidairement de leur dettes de loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 16 mars 2009, le commandement de payer délivré le 05 janvier 2024 et le décompte de la créance actualisé au 29 août 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. Outre le fait que les locataires sont mariés, le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires dans son en-tête.

Le bailleur invoque une dette locative de 9 365,46 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements des locataires.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 184,96 euros, le 15 mai 2025, ont été imputés aux locataires.

Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Dans ses conditions, la dette locative est justifiée pour un montant de 9 180,50 selon décompte arrêté au 29 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, et il convient de condamner solidairement les époux [I] à payer à l’E.P.I.C. HABITAT 77 cette somme.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mars 2009 comporte, en sa page 3, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, bien que l’assignation fasse mention d’une demande d’expulsion relative au défaut de production par les locataires de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, aucun commandement de produire ladite attestation n’a été transmis aux défendeurs. Il convient donc d’apprécier la résiliation du contrat de bail uniquement sur la demande relative au non-paiement des loyers.

Par actes délivré le 05 janvier 2024, l’E.P.I.C. HABITAT 77 a fait commandement aux époux [I] de payer la somme de 2 278,75 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 06 mars 2024.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les époux [I] étant occupants sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’E.P.I.C. HABITAT 77 sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, les époux [I] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 417,89 euros au 26 août 2025) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 05 janvier 2025 et de l’assignation du 14 avril 2025, mais sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C. HABITAT 77 sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputée contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’E.P.I.C. HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2009 entre l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 7] , aux droits duquel vient l’E.P.I.C. HABITAT 77, d’une part, et M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 06 mars 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’E.P.I.C. HABITAT 77, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] à payer à l’E.P.I.C. HABITAT 77 à compter de la date de résiliation du bail une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (soit 417,89 euros au 26 août 2025) et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] à verser à l’E.P.I.C. HABITAT 77 la somme de 9 180,50 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décopte arrêté au 29 août 2025, échéance d’août 2025 incluse) ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [I] et Mme [O] [V] épouse [I] aux dépens le cout du commandement de payer du 05 janvier 2025 et de l’assignation du 14 avril 2025 ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

Le greffier Le juge des contentieux et de la protection