TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/56303 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NJD

N° : 10-CH

Assignations du :

16 Août 2023

21 Août 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 avril 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS – #C1260

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 7] IES

[Adresse 1] (siège social)

[Adresse 3] (pour signification)

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS – #C1869

DÉBATS

A l’audience du 08 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 7] IES est propriétaire du lot n° 96, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété, dont la description est la suivante aux termes du règlement de copropriété :

« Un studio sis au rez-de-chaussée du bâtiment C, porte droite au fond de la cour, comprenant : cuisine et chambre ;

Droit d’utilisation des water-closets communs situés au rez-de-chaussée du bâtiment B ».

Reprochant à la SCI [Adresse 7] IES d’avoir posé une serrure sur la porte des water-closets communs, en s’appropriant ce local et en empêchant l’accès aux autres occupants de l’immeuble, sans l’autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] a, par exploit délivré le 16 et 21 août 2023, fait citer cette dernière devant le président de ce tribunal, statuant en référé.

A l’audience du 15 septembre 2023, l’affaire a été renvoyé pour réplique du demandeur aux conclusions de la défenderesse et les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur de justice.

A l’audience du 8 mars 2024, l’affaire a été plaidée.

Dans le dernier état de ses écritures déposées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— « déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence.

— condamner la SCI [Adresse 7] IES à enlever, sous astreinte de 400 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’intégralité des objets déposés dans le local situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble et à remettre en leur état initial les parties communes de l’immeuble ;

— à défaut d’exécution spontanée de l’ordonnance à intervenir par la SCI [Adresse 7] IES, dans un délai de 8 jours à compter du prononcé :

— autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], accompagné de l’entreprise du choix du syndicat des copropriétaires et si nécessaire, d’un serrurier avec l’assistance également de la force publique si besoin est, à procéder à l’enlèvement de l’intégralité des objets se trouvant dans le local au rez-de-chaussée du bâtiment B, et à la suppression des branchements installés par la SCI et ce aux frais de la SCI [Adresse 7] IES,

— interdire à la SCI [Adresse 7] IES toute nouvelle installation d’appareils lourds, tels que des machines à laver ou à sécher dans ce local, partie commune et toute installation de branchements électriques ou autres,

— condamner la SCI [Adresse 7] IES à rembourser au syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’avancer pour débarrasser le local situé au rez-de-chaussée du bâtiment B et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la réception des factures correspondantes et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard,

— se déclarer incompétent sur les demandes de condamnations de la SCI [Adresse 7] IES du fait de l’existence de contestations sérieuses,

— qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI [Adresse 7] IES et l’inviter à se pourvoir au fond,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de condamnation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à justifier des assignations engagées contre les autres copropriétaires

DEBOUTER la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de provision de 5 000 euros pour ses heures dans une laverie,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de versement d’une provision de 1 734,45 euros pour ses frais de laverie,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de provision de 353 euros pour perte de jouissance,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de provision de 15 000 euros pour préjudice moral,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de remise en état en

WC sous astreinte,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de sa demande de remise de clé d’accès au cagibi, sous astreinte,

— débouter la SCI [Adresse 7] IES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI [Adresse 7] IES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [Adresse 7] IES aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat en date du 13 février 2023 de la SCP BENHAMOUR & SADONE, commissaire de justice ».

En réponse, aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI [Adresse 7] IES demande, au visa des articles 6-3 , 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« -juger la SCI [Adresse 7] IES recevable et bien-fondée en son action et en ses demandes ;

En conséquence,

— à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à remettre en état le XC commun/cagibi du rez-de-chaussée et à en donner les accès à la SCI [Adresse 7] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à remettre en état l’ensemble des WC communs du bâtiment A et B et figurant dans le règlement de copropriété comme tels ;

— en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à justifier des assignations engagées contre les autres copropriétaires usant d’un WC commun/cagibi ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser une provision de 1 737,45 euros à la SCI [Adresse 7] pour préjudice pour ses frais de laverie ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser une provision de 15 000 euros à la SCI [Adresse 7] pour son préjudice équivalant à la perte de 312 heures dans une laverie ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser une provision de 353 euros à la SCI [Adresse 7] pour préjudice pour son préjudice de perte de jouissance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser une provision de 15 000 euros à la SCI [Adresse 7] pour préjudice moral ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à remettre la clef d’accès du cagibi à la SCI [Adresse 7] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 5 000 euros à la SCI [Adresse 7] IES en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

Le requérant fonde ses prétentions tant sur les dispositions de l’article 834 que sur celles de l’article 835 du code de procédure civile, tout en se prévalant de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le requérant ne caractérise pas l’urgence nécessaire à l’application des dispositions de l’article 834 susvisé. La demande est dès lors mal fondée de ce chef.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

Aux termes de l’article 9 de la loi susvisée, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes, de solliciter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble, relatif aux « parties communes » stipule que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment : (…) les cabinets d’aisance et salles de douche à usage collectif ».

Le constat d’huissier établi le 13 février 2023 permet de constater que les appareils électroménagers suivants sont installés en rez-de-chaussée au pied de l’escalier B de l’immeuble [Adresse 4] : un lave-linge de marque Miele, un sèche-linge de marque MIELE positionné sur le lave-linge, deux aspirateurs, un chariot de marché, un escabeau et des produits d’entretien sur une étagère haute.

Affirmant avoir pris attache dès le départ avec le gestionnaire de l’immeuble, qui lui a donné son accord, la SCI [Adresse 7] IES ne conteste pas avoir installé sa machine à laver et son sèche-linge dans les water-closets communs, dont elle revendique un droit d’usage exclusif tout en indiquant que l’utilisation de ces locaux est partagée avec M. [B], propriétaire du lot n°97 situé au même étage et ajoutant qu’en application constante de l’article 6-3 susvisé, la fermeture des parties communes à jouissance privative est autorisée.

Contrairement à ce qu’elle affirme, les échanges avec le gestionnaire de l’immeuble, dont le courriel aux termes duquel celui-ci indique « non nous n’avons pas les plans des canalisations. Votre arrivée d’eau et vos évacuations d’eau sont privatives mais nous pouvons demander un devis au plombier de l’immeuble si vous souhaitez », ne suffisent pas pour établir l’accord pour l’installation et le fonctionnement des électroménagers, les termes de ce message, au demeurant équivoques, ne valant pas autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale.

Il résulte des mentions du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 25 mai 2023, qu’aux termes du compte-rendu de sa mission par le conseil syndical, « il est rappelé que la SCI [Adresse 7] IES occupe le débarras du rez-de-chaussée de manière illégale. Une machine à laver et une machine sèche-linge ont été constatés à l’intérieur. Il a été demandé à la représentante de la SCI de les enlever. Cela n’a pas été fait ».

En l’absence d’une autorisation des copropriétaires pour procéder à l’installation d’une machine à laver et d’un sèche-linge dans le local litigieux, qui relève des parties communes aux termes du règlement de copropriété susvisé, l’installation et le fonctionnement de ces machines est, par ce simple fait, à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

Il résulte en outre des écritures de la SCI [Adresse 7] IES que celle-ci ne conteste pas avoir procédé au raccordement de l’électricité et de l’alimentation en eau dans ce local.

Le raccordement d’un lot à l’alimentation commune d’eau ne saurait être empêché par l’assemblée générale des copropriétaires, chaque propriétaire ayant le droit d’aménager ses locaux afin d’y introduire le confort nécessaire à leur habitation ou en l’espèce, à l’exploitation des lieux, dans le respect de la destination de l’immeuble. Toutefois, la réalisation de ce raccordement, suppose l’autorisation de l’assemblée générale si elle conduit à porter atteinte aux parties communes, comme c’est le cas en l’espèce.

La défenderesse, à qui incombe la preuve, ne justifie pas d’une autorisation de l’assemblée générale, à son profit ou à celle de son auteur, étant au surplus relevé qu’elle n’apporte pas la preuve de la conformité des installations électriques aux normes de sécurité. Dès lors, le trouble manifestement illicite est démontré par cette seule absence d’autorisation de l’assemblée générale, les arguments tirés en défense des voies de fait reprochés au syndicat des copropriétaires, de la jouissance exclusive du local, de la violation de domicile, de la rupture d’égalité entre les copropriétaires et la volonté de nuire du syndicat, non démontrées au demeurant, étant à cet égard inopérants.

Il est soutenu par la défenderesse que l’enlèvement des machines litigieuses contraindrait les occupantes de l’appartement lui appartenant, à savoir sa gérante et sa fille, de laver leur linge en dehors de leur domicile, faute de place pour les installer à l’intérieur de l’appartement, ce qui n’est démontré par aucun élément objectif versé aux débats.

Dès lors, en l’absence de disproportion manifeste entraînée par la suppression de ces installations, celles-ci devront être déposées, s’agissant de la seule mesure qui fasse cesser le trouble manifestement illicite résultant de leur mise en place et de leur fonctionnement.

Compte tenu de la résistance de la défenderesse malgré les mises en demeure dont le requérant justifie, cette condamnation sera assortie d’une astreinte.

A défaut d’exécution dans le délai prévu au dispositif, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire enlever les installations litigieuses, aux frais exclusifs de la défenderesse, sans qu’il y ait lieu à ce stade, de prononcer une condamnation au paiement sous astreinte de ce chef à l’encontre de la demanderesse, demande qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 7] IES

La SCI [Adresse 7] IES sollicite à titre subsidiaire, le rétablissement de l’ensemble des WC communs du bâtiment A et B figurant dans le règlement de copropriété, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de décision à intervenir.

Elle n’apporte toutefois à l’appui de cette demande aucun élément permettant d’établir d’une part, que l’ensemble des WC ont été déposés, et, d’autre part, que le syndicat des copropriétaires se trouverait à l’origine de la dépose de l’intégralité des WC, ou à tout le moins de celui du local litigieux.

Les éléments ainsi allégués ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Aucun moyen de droit ou de fait vient fonder en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à justifier sous astreinte des assignations engagées contre les autres copropriétaires usant d’un WC commun/cagibi, de sorte que cette demande sera rejetée.

La SCI [Adresse 7] IES se prévaut en outre d’un préjudice subi au titre des frais de laverie, perte de jouissance et préjudice moral dû à la rupture d’égalité et la volonté de nuire du syndicat des copropriétaires.

Etant elle-même à l’origine d’un trouble manifestement illicite lié à l’installation et le fonctionnement sans autorisation des machines à laver et à sécher dans un lot commun à usage privatif non exclusif, et à défaut de rapporter des éléments rendant plausible la réalité des préjudices allégués et leur imputabilité au syndicat des copropriétaires, la défenderesse succombe à démontrer l’existence des préjudices allégués et sera déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse, succombant aux demandes principales, doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable en outre de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Enjoignons la SCI [Adresse 7] IES, dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, de :

— enlever l’intégralité des appareils électroménagers déposés dans le local situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble et supprimer le raccordement de la canalisation d’eau et d’électricité en remettant le local en son état antérieur aux travaux ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, La SCI [Adresse 7] IES sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de quatre mois ;

Disons qu’à défaut d’exécution spontanée de l’ordonnance à intervenir par la SCI [Adresse 7] IES, dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] sera autorisé, accompagné de l’entreprise de son choix et d’un serrurier avec l’assistance également de la force publique si besoin est, à procéder à l’enlèvement de l’intégralité des objets se trouvant dans le local au rez-de-chaussée du bâtiment B, et à la suppression des branchements installés par la SCI et ce aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 7] IES avancés par le syndicat des copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu au référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

Déboutons la SCI [Adresse 7] IES de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

Condamnons la SCI [Adresse 7] IES aux dépens ;

Condamnons la SCI [Adresse 7] IES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 12 avril 2024.

La Greffière,La Présidente,

Célia HADBOUNCristina APETROAIE