TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/56347 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YGY

N° : 1-CH

Assignations du :

12 et 17 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mars 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSES

La société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne “SELESTIM”, SARL

[Adresse 7]

[Localité 9]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne “SELESTIM”, SARL

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0378

DEFENDERESSE

La société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, SAS dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son établissement secondaire le CABINET FONCIA IMMOBILIER IDF ES QUALITE D’ETABLISSEMENT SECONDAIRE DE LA SOCIETE FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 13], soumis au statut de la copropriété, avait pour syndic, la société SAS FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, et ce, jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2024 aux termes de laquelle la société SARL DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER a été désignée pour exercer cette fonction.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité et la société SARL DAUMESNIL & CIE ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE afin qu’elle soit condamnée sous astreinte à leur communiquer divers documents, et ce, au visa des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité et la société SARL DAUMESNIL & CIE sollicitent du juge des référés notamment de :

— ordonner à la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à remettre à la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, sous astreinte journalière de retard, dans un délai de sept jours à compter de la signification de l’ordonnance, les pièces suivantes:

— Partie sociale :

— le registre du personnel,

— l’attestation d’habilitation BS électrique de Mme [C] et de la remplaçante Mme [K],

— l’aptitude donnée par la médecine du travail pour les salariés, [C] et [K],

— l’attestation sociale de cotisations à jour à fin mai 2024 : URSSAF, PREVOYANCE, MUTUELLE, AGEFOS,

— les bulletins d’adhésion au contrat [Localité 11] PREVOYANCE et [Localité 11] SANTE,

— les bulletins de salaires de JUILLET et AOUT de Mme [K],

— le pack FONCIA charges sociales,

— URSSAF DSN : il manque février à septembre 2024 et mars 2017,

— Retraite : il manque de février à septembre 2024,

— Pour la déclaration de taxe sur les salaires 2024 (délai fiscal au 31 janvier 2025) : éléments nécessaires à la déclaration de taxe sur les salaires jusque 09/2024 en ce compris la rémunération de Mme [K] précitée,

— Pour la déclaration OPCO 2024 (délai social 31 mars 2025) : la masse salariale+l’effectif moyen jusque 09/2024,

— Etat des charges 2016 à 2023 et Journal de paie de 2016 à 2023 et DSN 01 02 04 05 2023 (ces fichiers sont illisibles informatiquement, il convient de les adresser en format exploitatble, non corrompu informatiquement),

— Partie juridique :

— les PV d’AG de 2014 à 2021 et 2023,

— les dossiers notariés de mutations,

— Travaux APIC/[P] : PV de réception de travaux signé + attestation d’assurance des prestataires et attestation d’assurance dommage ouvrage,

— Référé préventif SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL : aucune convocation ni feuilles d’émargements du syndic fournis,

— Aucun dire ni conclusion juridique fournis,

— Aucun aucun mail a minima, sur les défauts visibles à l’oeil nu relatif à l’étanchéité mitoyenne avec le SDC 12 [Adresse 10],

— SINISTRE CPSL IMMO : convocations, et avis de classement, annoncés non fournis…

— les archives antérieures à 2016 sont manquantes. Aucun plan de l’immeuble, relatifs à l’état descriptif de division et lots actuels n’est fourni,

— Partie comptable et bancaire :

— l’extrait de compte du copropriétaire SCI CPSL IMMO complet : débiteur permanent depuis 2021 et les relances ou procédures associées pour impayés,

—  2024 : la balance, les annexes complètes à la date de fin du mandat au 17/05/2024 (sans ces éléments la reprise comptable est impossible),

—  2023 : la balance et les factures,

—  2017 : la totalité des factures

CONDAMNER la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard tant que l’intégralité des documents n’auront pas été remis, et ce à partir du septième jour après la signification de l’ordonnance,

DIRE ET JUGER que l’astreinte de 500 euros par jour de retard courra durant un délai de deux mois, et qu’elles pourront en solliciter la liquidition,

DIRE ET JUGER que les pièces et archives listées devront être remises sous bordereau récapitulatif, conformément aux dispositions du décret du 27 mai 2004,

DIRE ET JUGER que ce sera à la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE de se rendre dans les locaux du nouveau syndic pour lui remettre l’intégralité des pièces sollicitées,

CONDAMNER la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à leur payer à chacune la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNER la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à leur payer à chacune la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE aux dépens,

CONDAMNER la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à leur rembourser les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale qu’ils seraient amenés à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées électroniquement le 6 février 2025 et soutenues oralement à l’audience, la société SAS FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE sollicite du juge des référés de :

“Vu les éléments qui précèdent,

Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judicaire de PARIS de :

DEBOUTER, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER aux entiers dépens.”

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 et de celles de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé au dernier état des écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé qu’un certain nombre de pièces sollicitées, le sont par voie d’acronymes, certaines sont complétées par des points de suspension et d’autres sont imprécisément explicitées.

En outre, les demandes de “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que la juridiction saisie n’est pas tenue d’y répondre.

Sur les communications de pièces demandées

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, s’il existe un délai quant à la communication des pièces par l’ancien syndic, il n’en est rien quant à l’action susceptible d’être engagée par le nouveau syndic à l’encontre de l’ancien.

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et/ou le nouveau syndic. Il est rappelé, à ce titre, que l’article 18-2 de la loi qui permet au nouveau syndic et au président du conseil syndical d’agir pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’exclut pas que le syndicat peut agir aux mêmes fins.

En l’espèce, il convient de reprendre les pièces sollicitées par le syndicat des copropriétaires et le nouveau syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER.

Sur la partie sociale

Les parties demanderesses sollicitent la communication du registre du personnel. La société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE indique ne pas être en mesure de le communiquer car “ses prédécesseurs” n’ont pas dû l’établir.

En l’espèce, le registre du personnel est relatif à la gestion du personnel de l’immeuble et par suite doit être communiquée au sens des dispositions précitées. Toutefois, la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE indique ne pas être en mesure de le communiquer, ce qui constitue une carence fautive. Par suite, en l’absence de l’existence de cette pièce, la demande de communication de cette pièce sera rejetée.

Concernant l’attestation d’habilitation dite “BS électrique” de la salariée de l’immeuble Madame [C] et de sa remplaçante Madame [K], les demanderesses échouent à démontrer que lesdites habilitations sont obligatoires au vu des fonctions exercées par ces dernières.

Concernant les aptitudes données par la médecine du travail pour les salariées de l’immeuble que sont Mesdames [K] et [C], il sera relevé que la partie défenderesse indique être dans l’impossibilité de procéder au versement de ces pièces, faute de les avoir retrouvées. Dès lors qu’elles concernent la gestion des salariées de l’immeuble, elles auraient dû être conservées puis transmises. Toutefois, la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE ne saurait être condamnée au versement de pièces qu’elle n’a pas, par sa carence fautive, conservée. Cette demande sera rejetée.

Concernant la délivrance d’attestations sociales “de cotisations à jour” à la fin de mai 2024 concernant l’URSSAF, la PREVOYANCE, la MUTUELLE et AGEFOS, les parties demanderesses n’indiquent pas en vertu de quelles dispositions lesdites attestations doivent lui être communiquées, dès lors qu’il n’est pas contesté que les déclarations idoines ont été effectuées.

S’agissant des bulletins d’adhésion au contrat [Localité 11] PREVOYANCE et [Localité 11] SANTE, la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE indique ne pas être en mesure de les communiquer.

Malgré cette carence fautive, elle ne saurait être condamnée à procéder à la communication de pièces qu’elle n’a pas. Cette demande sera rejetée.

S’agissant des bulletins de salaires de juillet et d’août de Madame [K], ces derniers constituent immanquablement des pièces utiles à transmettre pour la gestion salariale de l’immeuble. La société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE sera condamnée à les remettre.

S’agissant de la transmission du “pack FONCIA charges sociales”, cette demande sera rejetée en raison de son caractère imprécis. En effet, cette demande est relative à un ensemble de pièces dont l’identification est, à ce stade, impossible et par suite empêche d’ordonner toute injonction à les communiquer.

Concernant l’ “URSSAF DSN”, les déclarations URSSAF sont essentielles et relatives à la gestion salariale de l’immeuble. La société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE sera condamnée à communiquer lesdites déclarations pour les mois de février à septembre de l’année 2024. En revanche, la demande relative au mois de mars 2017 sera rejetée, en ce que la société défenderesse n’est pas en mesure de la produire.

Concernant la pièce “Retraite : il manque de février à septembre 2024", l’imprécision de la dénomination et de l’étendue des pièces à communiquer empêche d’ordonner toute injonction de communiquer.

S’agissant de la déclaration de taxes sur les salaires 2024 (délai fiscal au 31 janvier 2025), ces éléments sont nécessaires pour la gestion des salariés de l’immeuble, en sorte que la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE sera tenue de les communiquer; il en sera de même, pour les mêmes raisons, de la déclaration OPCO de l’année 2024 (délai social au 31 mars 2025).

Concernant, enfin, l’état des charges 2016 à 2023 et le journal de paie pour les années 2016 à 2023 et “DSN 01 02 04 05 2023”, il sera relevé qu’ils ont été transmis le 28 novembre 2024 par la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE mais que toutefois, les fichiers en cause sont inexploitables. Il convient, en conséquence, compte tenu de la nature desdites pièces d’en ordonner, à nouveau, la communication.

Sur la partie juridique

En l’espèce, les parties demanderesses sollicitent la communication des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2014 à 2021 et de l’année 2023. Par courriel en date du 6 février 2025, lesdites pièces leur ont été adressées par la partie défenderesse. Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Concernant les dossiers notariés de mutations, cette demande, par son imprécision, sera rejetée. Au surplus, la partie défenderesse allègue qu’aucune mutation n’est intervenue au cours des dix dernières années.

Concernant les travaux APIC/[P], les parties demanderesses sollicitent le procès-verbal de réception de travaux signé ainsi que l’attestation d’assurance des prestataires et l’attestation d’assurance dommage ouvrage.

La société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE n’est pas en mesure de produire lesdits documents qui concernent des travaux sur les parties communes. La partie défenderesse, malgré sa carence, ne saurait être enjointe à produire lesdits documents qu’elle n’a pas.

La demande de communication de pièces sera rejetée.

Concernant le “référé préventif SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL” ; “aucune convocation ni feuilles d’émargements du syndic fournis”, la demande telle que formulée est beaucoup trop imprécise pour qu’il soit fait droit à la demande de communication de pièces.

Concernant le “SINISTRE CPSL IMMO”, la partie défenderesse justifie avoir versé les documents en sa possession. La demande de communication de pièces, au surplus imprécise quant à son étendue, sera rejetée.

S’agissant de la communication des “archives antérieures à 2016 sont manquantes. Aucun plan de l’immeuble, relatifs à l’état descriptif de division et lots actuels n’est fourni”, cette demande, par sa formulation vague et imprécise, empêche d’ordonner toute injonction à communiquer ; et ce d’autant plus que la partie défenderesse précise ne pas être en possession d’archives antérieures à l’année 2016.

Sur la partie comptable et bancaire

Les parties demanderesses sollicitent la communication “du compte du copropriétaire SCI CPSL IMMO complet : débiteur permanent depuis 2021 et les relances ou procédures associées pour impayés”. Il convient de relever que la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à communiquer, notamment le 4 février 2025, les dix dernières années des comptes des copropriétaires de l’immeuble. Elle indique qu’il n’est pas établi que procédures ou relances soient en cours à l’encontre de ce copropriétaire. Par suite, elle ne saurait être condamnée à la production de ces procédures ou relances putatives.

Concernant l’année 2024, il est sollicité “la balance et les annexes complètes à la date de fin du mandat au 17/05/2024” ; cela étant posé, dès lors que les annexes doivent être établies à l’issue de chaque exercice comptable et en l’absence d’identification précise des annexes sollicitées, cette demande sera rejetée ; en revanche, la balance comptable à la date de cessation de ses fonctions par la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE sera ordonnée.

Concernant l’année 2023, la communication de la balance et des factures idoines sera ordonnée dans les termes du dispositif, dès lors qu’il s’agit de pièces relatives à la gestion.

Concernant l’année 2017, la communication de la totalité des factures ne saurait être ordonnée, dès lors que la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, en raison de sa carence, n’est pas en mesure de les retrouver.

Sur les modalités des communications de pièces telles qu’ordonnées

Afin d’assurer la pleine exécution de la présente ordonnance dans un court délai, dès lors que l’absence des pièces cause des difficultés courantes dans la gestion de la copropriété en cause, elles seront ordonnées sous astreinte et dans les conditions définies au dispositif de l’ordonnance.

Toute demande plus ample ou contraire, formée à ce titre, sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de provision

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, au vu des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, qui n’a pas remis les documents sollicités, certes dont une partie a été effectuée en cours d’instance, et ce, à l’issue de sa mission le 17 mai 2024 a porté atteinte au fonctionnement de la copropriété.

Cela constitue une faute engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, ouvrant droit à l’allocation de dommages-intérêts par application de l’article 18-2 dernier alinéa in fine de la loi du 10 juillet 1965, qu’il convient de fixer à la somme de 800 euros.

La société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER ne justifiant pas d’un préjudice personnel distinct de celui du syndicat des copropriétaires verra sa demande indemnitaire rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie succombante, la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE sera condamnée aux dépens en application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à la somme de 2.800 euros au syndicat des copropriétaires et au syndic de copropriété, pris ensemble.

Enfin, la prétention formée, au visa des dispositions dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, et ce, au titre des frais d’exécution, sera rejetée, en ce qu’elle est, à ce stade, purement hypothétique.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SAS FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à remettre à la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeublesitué au [Adresse 4] à [Localité 13], les pièces suivantes :

les bulletins de salaires des mois de juillet et août de Madame [K] ;

les déclarations URSSAF – DSN pour les mois de février à septembre de l’année 2024 ;

la déclaration de taxes sur les salaires 2024 (délai fiscal au 31 janvier 2025) ;

l’état des charges 2016 à 2023 et le journal de paie pour les années 2016 à 2023 et “DSN 01 02 04 05 2023” ;

la balance comptable pour l’année 2024 à la date de cessation de ses fonctions par la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE ;

la balance comptable et l’ensemble des factures relatives à l’année 2023,

Disons que cette condamnation est prononcée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ladite astreinte provisoire ayant vocation à courir pendant une durée de 100 jours,

Condamnons la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] ;

Condamnons la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE à payer la somme de 2.800 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et à la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, pris ensemble, et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE aux dépens ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire;

Fait à [Localité 12] le 20 mars 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI