TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03514 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RHV

N° MINUTE :

5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP

Société Anonyme à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Kosma A.A.R.P.I. en la personne de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0517

DÉFENDERESSE

Madame [C] [F]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03514 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RHV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2009, la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA ELOGIE-SEMP, a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 371,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.348,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [F] le 18 décembre 2024.

Par assignation du 31 mars 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [F], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−7.529,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 juin 2025, la SA ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 février 2025, s’élève désormais à 14.618,69 euros. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que Mme [F] a déjà été assignée en acquisition de clause résolutoire en raison d’impayés de loyers récurrents et des délais ont déjà été accordés ; il n’y a par ailleurs à ce jour aucune régularisation de SLS.

La demanderesse ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [C] [F] expose qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux ; qu’elle a payé le loyer courant le matin même, qu’elle espère un retour à bonne fortune par le truchement d’un héritage, qu’elle a eu a faire face à des frais inhabituel ( honoraires de vétérinaire ) ; qu’elle a repris une activité professionnelle dans l’hôtellerie avec un contrat à durée indéterminé depuis janvier 2025, qu’elle propose de régler sa dette locative en 36 mensualité et sollicite dans ces conditions la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.348,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

Au regard des impayés locatifs récurrents, des délais précédemment accordés, de l’absence de production aux débats de justificatifs probants de la situation réelle de Mme [F], il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, Mme [C] [F] lui devait la somme de 14.618,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7529,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus sans qu’il y ait lieu d’accorder des délais de paiement, la preuve du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience n’étant pas apportée, pas plus que l’assurance que la locataire soit en situation de régler au sens de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2009 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [C] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] est résilié depuis le 18 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [C] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [C] [F] au paiement à titre de provision à la SA ELOGIE-SIEMP d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [C] [F] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 14.618,69 euros (quatorze mille six cent dix-huit euros et soixante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7.529,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [C] [F] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024 et celui de l’assignation du 31 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge