TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Manuel BISE-BLAINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05701 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPJ

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le 10 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [L]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel BISE-BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B780

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05701 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2024, M. [H] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [Z] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1500 euros, outre une provision mensuelle sur charges d’électricité de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4608,87 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Z] le 19 mars 2025.

Par assignation du 5 juin 2025, M. [H] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à M. [J] [Z] , et encore plus subsidiairement, que toute suspension des effets de la clause résolutoire soit assortie d’une clause de déchéance du terme, et en conséquence être autorisé à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’au transport et au sequestre de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé majoré des charges, jusqu’à libération des lieux,7648,87 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus, sauf à parfaire,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, M. [H] [L] a par ailleurs sommé M. [J] [Z] d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative dans un délai d’un mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025, à laquelle M. [H] [L] a deposé des conclusions, signifiées au défendeur le 5 septembre 2025, aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2025, s’élève désormais à 13 096,31 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une condition de recevabilité de sa demande, M. [H] [L] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 28 mars 2024 stipule que la clause résolutoire est “sans objet”; toutefois, le contrat de bail ayant été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, d’ordre public, il y a lieu de considérer, en application des dispositions précitées, qu’il contenait nécessairement une clause résolutoire.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant au locataire un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 4608,87 euros lui a été signifié 18 mars 2025.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 4608,87 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [J] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 septembre 2025, M. [J] [Z] lui devait la somme de 13 096,31 euros, dont il convient de déduire la somme de 48,87 euros facturée au titre d’une régularisation sur charges effectuée au mois de janvier 2025, dont il n’est pas justifié. M. [J] [Z] est ainsi redevable de la somme de 13 047,44 euros au titre de son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtée au 2 septembre 2025.

M. [J] [Z], non comparant, n’apportant de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7648,87 euros à compter du 5 juin 2025, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [L] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le commandement de payer du 18 mars 2025, mais exclueront le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’assurance du logement, cette dernière ayant été délivrée postérieurement à l’introduction de l’instance, et ne comportant pas l’avertissement qu’à défaut de production de l’attestation d’assurance, le locataire s’exposait à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [H] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2024 entre M. [H] [L], d’une part, et M. [J] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 30 avril 2025,

ORDONNE à M. [J] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [H] [L] la somme de 13 047,44 euros (treize mille quarante sept euros et quarante quatre centimes) au titre de son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7648,87 euros à compter du 5 juin 2025, et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [J] [Z] à verser à M. [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 30 avril 2025 et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [J] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 et celui de l’assignation du 5 juin 2025, mais excluant la sommation d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance,

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [H] [L] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge