TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E2J

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 28 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA FONCIERE DIEULAFOY, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par le cabinet de M^e Laure SAGET, avocat au barreau de Paris, [Adresse 6], Toque R 197

DÉFENDERESSE

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabinet de M^e Evelyne BENOLIEL, avoat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque A66, aide juridictionnelle N°C-75056-2024-027430 du 15 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09899 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6E2J

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/12/2020, la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY a donné à bail à [S] [E] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], gauche face, pour un loyer mensuel initial de 850 euros et des charges provisionnelles de 120 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 15649,49 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 16/10/2024 à personne, la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY a fait assigner [S] [E] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de voir constater la résiliation par acquisition de la clause résolutoire.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 7] le 17/10/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 20/12/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 13/03/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— débouter [S] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de [S] [E] ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [S] [E] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier;

— dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner [S] [E] au paiement d’une somme de 22162,23 euros, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner [S] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi, augmenté de 50% ;

— s’il devait être fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause : dire que [S] [E] pourra s’acquitter de la dette en 3 ans à raison de mensualités de 615,62 euros en sus du loyer courant, et dire qu’à défaut du versement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire et ses conséquences reprendront tous leurs effets ;

— condamner [S] [E] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement.

Elle ne s’oppose pas à la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire.

[S] [E], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit du bail ;

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes.

Subsidiairement et oralement, elle sollicite la fixation de mensualités de paiement progressives sur 36 mois, dans l’attente de la fixation des mesures imposées par la Commission de surendettement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

Le diagnostic social et financier était transmis à la bailleresse au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 13/05/2025 autorisée par la présidente, le conseil de la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY justifiait contradictoirement de la saisine de la CCAPEX.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informée par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 23/07/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 22/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[S] [E] produit la décision de recevabilité à la procédure de surendettement en date du 09/01/2025, rendue ainsi postérieurement à la délivrance du commandement et l’expiration du délai de deux mois. Dans sa décision, la Commission a motivé une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, mais n’a pas rendue de décision à ce stade.

La décision de recevabilité est la première étape vers une seconde décision de rétablissement personnel. Comme l’inscrit la Commission de surendettement dans son courrier du 06/03/2025, à ce stade de la procédure la décision d’effacement n’a pas été rendue et un courrier sera envoyé aux parties concernant la décision de rétablissement personnel, qui pourra alors être éventuellement contestée. A titre indicatif, il convient d’informer la débitrice que l’orientation d’un dossier peut être modifiée si sa situation économique et personnelle évolue.

Il convient enfin de rappeler à [S] [E] qu’en cas de non paiement de ses loyers et de ses charges courants, sa bailleresse pourra solliciter la caducité de la mesure de surendettement et réclamer le paiement de sa créance.

Dans le cadre de la présente procédure, la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY a fait signifier un commandement de payer plus de deux mois avant la décision de recevabilité à la procédure de surendettement. La présente procédure est donc bien fondée.

[S] [E] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22/09/2024 à minuit, soit à compter du 23/09/2024.

[S] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail. Le paiement du loyer a été repris intégralement avant l’audience, et les dispositions de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont donc applicables de plein droit.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [S] [E], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux et des dispositions applicables en matière de surendettement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [S] [E] reste devoir une somme de 21712,22 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 03/03/2025, mars 2025 inclus, hors frais.

La Commission de surendettement n’ayant pas encore rendu de décision d’effacement des dettes, mais seulement une décision de recevabilité à la procédure de surendettement, la dette n’est pas soldée. Par ailleurs, la dette fixée par la Commission de surendettement est arrêtée à la somme de 18993,55 euros.

Il convient en conséquence de condamner [S] [E] au paiement provisionnel de la somme de 21712,22 euros, sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 24 VII 1° de la loi du 6 juillet 1989, et compte tenu des faibles capacités de paiement de la défenderesse, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement avec des mensualités de 80 euros selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [S] [E] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [S] [E] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 22/07/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 23/09/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], 2ème étage, gauche face, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [S] [E] à payer à la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY la somme de 21712,22 euros au titre des loyers et charges dus au 03/03/2025, mars 2025 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [S] [E] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 80 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts, et ce jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai précité;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [S] [E] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;

DIT que la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY pourra alors faire procéder à l’expulsion de [S] [E], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et des dispositions applicables en matière de surendettement ;

CONDAMNE, en ce cas, [S] [E] à payer la SARL LA FONCIERE DIEULAFOY, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE [S] [E] aux dépens de la présente procédure incluant le coût du commandement de payer du 22/07/2024;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection