TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ZYLBERWASSER-ROUQUETTE,

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ZYLBERWASSER-ROUQUETTE,

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09593 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LIB

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[11]”, sise [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 13], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la Société FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2390

DÉFENDERESSE

Madame [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LIB

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [G] [O] est propriétaire des lots de copropriété n° 507, 685 et 456 d’un immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9].

Par jugement en date du 13 juillet 2017, Madame [G] [O] a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de:

—  5211 euros pour la période du 1er octobre 2011 au 1er janvier 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016, date de la mise en demeure sur la somme de 1154,79€ à compter du 10 avril 2017, date de l’assignation pour le surplus,

—  80,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros au titre des dommages-intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les dépens, et a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et des frais et à compter du jugement pour les dommages et intérêts.

Par jugement du 19 octobre 2018, Madame [G] [O] a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  4.444,78 euros pour la période du 1er avril 2017 au 1er janvier 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018,

-500 euros au titre des dommages-intérêts,

-900 euros au titre de l’article 700, outre les dépens, et a ordonné la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 21 février 2018,

Par décision du 24 septembre 2019, Madame [G] [O] a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  4.867,97 euros pour la période du 1er avril 2018 au 1er janvier 2019 ( appel 1er trimestre 2019 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2019,

-700 euros au titre des dommages-intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et a ordonné la capitalisation des intérêts dus sur une année entière.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LIB

Par décision du 8 décembre 2021, Madame [G] [O] a notamment été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de :

-13.522 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2020 sur la somme de 10.135 euros et à compter

du 06 octobre 2021 pour le surplus,

-1.500 euros à titre des dommages-intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Madame [G] [O] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 3] à 75016 PARIS a fait assigner Madame [G] [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 27.559,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

— condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 1.682,55 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [G] [O] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Madame [G] [O] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2025 La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LIB

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [G] [O] est propriétaire en copropriété des lots de copropriété n° 507, 685 et 456 d’un immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2021, 5 avril 2022, 10 mai 2022, 30 juin 2022, 16 décembre 2022, 19 avril 2023 et 30 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [G] [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 27.559,85 euros.

Madame [G] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 26 mars 2024, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Décision du 12 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LIB

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.682,55 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 mars 2024 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ou encore les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, Madame [G] [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 227,55 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [G] [O] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Madame [G] [O] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Madame [G] [O] a d’ores et déjà été condamné, par plusieurs jugements du tribunal judiciaire de Paris en dates des 13 juillet 2017, 19 octobre 2018, 24 septembre 2019 et 8 décembre 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Madame [G] [O] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [G] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [O], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Compte tenu aux dépens, Madame [G] [O] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] les sommes de :

—  27.559,85 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

—  227,55 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [G] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droitFait et jugé à [Localité 12] le 12 Juin 2025.

La Greffière La Présidente