TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [G] [W]

Monsieur [B] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09852 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EQA

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEURS

Madame [G] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09852 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EQA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2014, Madame [Y] [R] aux droits de laquelle vient Madame [S] [X] a donné à bail à Monsieur [B] [H] et à Madame [G] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 513 euros et 56 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, Madame [S] [X] a fait délivrer à Monsieur [B] [H] et à Madame [G] [W] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 5 953,27 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 18 octobre 2024, Madame [S] [X] a assigné en référé Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [H] et de Madame [G] [W] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] aux frais de déménagement des meubles se trouvant dans les lieux et l’autoriser à les faire transporter dans un garde-meuble de son choix aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] à payer à titre provisionnel la somme de 15 972,41 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 24 septembre 2024 (terme de septembre inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation sur le surplus, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, plus les charges, jusqu’à la complète restitution des lieux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

— condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 25 mars 2025, Madame [S] [X] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 17 864 euros selon décompte arrêté au 17 mars 1025, terme de mars 2025 inclus et s’en est rapportée s’agissant de l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [H], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant, en plus du loyer courant, une première mensualité de 5 000 euros, 34 autres mensualités de 343 euros chacune puis une dernière mensualité soldant les sommes dues.

Il expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite de son licenciement économique mais avoir retrouvé un emploi moyennant un salaire de l’ordre de 3 400 euros par mois, tandis que son épouse qui a été en congé parental perçoit une rémunération de l’ordre de 2 200 euros mensuels et ont deux enfants mineurs à charge. Il ajoute avoir repris le paiement des loyers depuis octobre 2024.

Assignée à étude, Madame [G] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

Dûment autorisée, Madame [S] [X] a par note reçue au greffe le 2 juin 2025 produit un décompte actualisé de sa créance pour la somme de 19 685,05 euros, échéance de mai 2025 incluse.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [S] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au cas d’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 5 953,27 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois visé au commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2024.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [S] [X] produit un décompte, par note en délibéré, faisant apparaître que Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] sont redevables de la somme de 19 685,05 euros à la date du 2 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 19 685,05 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 953,27 euros à compter du commandement de payer, et à compter de l’assignation sur la somme de 10 019,14 euros (15 972,41 – 5 953,27 euros) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article X).

Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l’échéance de juin 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 1 821,05 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Ils ont effectué plusieurs règlements en février 2025 pour un montant équivalent à trois mensualités, ce qui témoigne de leur bonne foi. Enfin, ils déclarent des revenus qui devraient leur permettre d’apurer leur dette de façon échelonnée tout en continuant à régler le loyer courant.

Compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion des locataires avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 200 euros à la demande de Madame [S] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2014 entre Madame [Y] [R] aux droits de laquelle vient Madame [S] [X] d’une part, Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] sont réunies à la date du 23 janvier 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] à payer à Madame [S] [X] à titre provisionnel la somme de 19 685,05 euros (décompte arrêté au 2 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 953,27 euros à compter du 22 novembre 2023 et sur la somme de 10 019,14 euros à compter du 18 octobre 2024,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une première mensualité de 5 000 euros, 34 autres mensualités de 420 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [S] [X] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] soient solidairement condamnés à verser à Madame [S] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] à payer à Madame [S] [X] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [G] [W] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection