TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Wilfrield SELLAM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Laurent HAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08129 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XWN

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDERESSE

Société OMEGA TO ALPHA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Wilfrield SELLAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0057

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 prorogé du 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08129 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XWN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la SCI [Adresse 2] a fait assigner la société OMEGA TO ALPHA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] (2ème étage, lot n°6) à [Localité 5] incluant une cave au sous-sol (porte n°12) aux torts de la preneuse,

— ordonner l’expulsion de la société OMEGA TO ALPHA ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner la société OMEGA TO ALPHA à payer la somme de 186 095,46 euros représentant le montant des loyers et charges arrêtés à juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 160 292,22 euros à compter de la sommation du 22 février 2024 et sur le solde à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation d’un montant de 6 000 euros par mois charges en sus à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner la société OMEGA TO ALPHA à payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner la société OMEGA TO ALPHA à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ainsi qu’au coût de la sommation de payer du 22 février 2024.

À l’audience du 2 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 254 256,15 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2025, terme d’avril 2025 inclus et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, la SCI [Adresse 2] expose avoir donné en location à la société OMEGA TO ALPHA un appartement situé [Adresse 2] à Paris (75008) selon bail du 24 novembre 2021.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la locataire, elle prétend que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et qu’elle n’avait donc pas à dénoncer l’assignation à la préfecture ni à saisir la CCAPEX.

Au fond, elle fait valoir que l’absence de règlement des loyers justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire. Elle allègue un préjudice pour perte de trésorerie et résistance abusive. Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’absence de règlement depuis 2022.

La société OMEGA TO ALPHA, représentée par son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement à l’octroi d’un délai de 24 mois pour le règlement de sa dette et a demandé en tout état de cause que l’exécution provisoire soit écartée et que la SCI [Adresse 2] soit condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de sa fin de non-recevoir, la société OMEGA TO ALPHA soutient que le bail a été conclu pour permettre de loger à titre de résidence principale son représentant légal, Monsieur [B] [P] et sa famille et que dès lors, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aurait dû être dénoncée à la CCAPEX et au préfet.

À l’appui de sa demande subsidiaire de délais, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, elle explique avoir pour activité l’isolation de biens immobiliers et avoir subi une baisse importante de son chiffre d’affaires à la suite de la suspension de dispositifs d’aide au financement de travaux (« MaPrimeRenov », « Loc Avantages »etc.) et affirme que la bailleresse ne lui a adressé aucune facture pendant 15 mois. Enfin, elle argue de sa bonne foi en déclarant avoir fait des propositions de règlement échelonné.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le code civil n’imposant aucune formalité pour la conclusion d’un bail, la rédaction d’un écrit n’est pas indispensable à sa formation, ni à la preuve de son existence. L’engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d’un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l’engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l’engagement de ce dernier de payer les loyers. En application des dispositions de l’article 1715 du code civil, le bail verbal se prouve par tous moyens dès lors qu’il a reçu exécution.

En l’espèce, si un bail écrit a été établi, il n’a pas été signé par la société OMEGA TO ALPHA, laquelle cependant ne conteste pas l’existence d’un bail verbal, ni le montant des loyers et charges facturés étant observé que plusieurs règlements ont été effectués. En ces conditions, l’existence d’un bail verbal sera retenue.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En application l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Cependant, la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 2 3° qu’elle n’est pas applicable aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction, ce qui est le cas en l’espèce, puisqu’il est précisé en première page du bail que les locaux ont été loués "pour y loger Monsieur [B] [P] ainsi que les membres de sa famille« , celui-ci déclarant être le représentant légal de la société OMEGA TO ALPHA, et ce »pour les occuper à usage exclusif d’habitation bourgeoise", étant observé qu’en tout état de cause les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales sauf accord exprès des parties (Cass. 3ème civ. 18 mai 2010 n° 09-13.323).

Ainsi, la demande d’expulsion présentée par la SCI [Adresse 2] n’est pas soumise aux formalités prévues par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par la société OMEGA TO ALPHA sera rejetée et l’action en résiliation de bail et en expulsion déclarée recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Eu égard à la variété des manquements susceptibles d’être sanctionnés par la résolution, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de louage est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 du code civil.

En l’espèce, le décompte produit par la SCI [Adresse 2] fait état d’une dette locative de 254 256,15 euros, représentant plus de 40 échéances mensuelles de loyers et charges, soit plus de trois ans d’impayés.

L’absence de transmission des factures de loyer pendant plusieurs mois que la société OMEGA TO ALPHA n’a pas demandées n’est pas de nature à faire échec à son obligation de paiement, alors qu’elle n’est pas censée ignorer le montant des loyers et des charges qu’elle doit acquitter. Enfin, force est de constater que ses propositions de règlement échelonné n’ont été suivies d’aucun effet.

Ce défaut de paiement des loyers quasiment depuis l’origine du bail est une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire à compter de ce jour.

La société OMEGA TO ALPHA devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La société OMEGA TO ALPHA est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, comme déjà indiqué, la SCI [Adresse 2] produit un décompte faisant apparaître que la société OMEGA TO ALPHA est débitrice de la somme de 254 256,15 euros à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à avril 2025 inclus. La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

La société OMEGA TO ALPHA sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 254 256,15 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 160 292,22 euros à compter de la sommation de payer du 22 février 2024 et sur celle de 25 803,24 euros à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 6 603,33 euros (loyer : 6 333,33 euros + provision : 270 euros).

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’importance de la dette et l’absence de règlement, même partiel, depuis la délivrance de l’assignation ne peuvent que conduire au rejet de la demande de délais de paiement formulée par la société OMEGA TO ALPHA.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte de trésorerie et résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de la société OMEGA TO ALPHA dans le paiement des sommes dues, d’autant qu’elle a tardé à l’assigner en paiement, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société OMEGA TO ALPHA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la sommation de payer du 22 février 2024.

Sur la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens peut être condamnée à payer à l’autre partie, tout ou partie des frais non compris dans les dépens. Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, tenue aux dépens, la société OMEGA TO ALPHA sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; qu’il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce aucune circonstance de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société OMEGA TO ALPHA de ses fins de non-recevoir,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 janvier 2010 entre la SCI [Adresse 2] et la société OMEGA TO ALPHA portant sur un logement situé [Adresse 2] (2ème étage) à Paris (75008) incluant une cave au sous-sol (porte n°12) aux torts de la locataire,

ORDONNE en conséquence à la société OMEGA TO ALPHA de restituer les clés du logement à la SCI [Adresse 2] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la société OMEGA TO ALPHA d’avoir restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société OMEGA TO ALPHA à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 254 256,15 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025 incluant la mensualité d’avril 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 160 292,22 euros à compter du 22 février 2024 et sur celle de 25 803,24 euros à compter de la délivrance du 4 juillet 2024,

CONDAMNE la société OMEGA TO ALPHA à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE la société OMEGA TO ALPHA de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société OMEGA TO ALPHA à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la société OMEGA TO ALPHA aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux

de la protection.