TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWS

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 mai 2025

DEMANDERESSES

Madame [X] [P] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [F] épouse [P], demeurant [Adresse 6], représentées par le cabinet de M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C 916

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/05/2019, [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] ont donné à bail à [N] [G] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], 1er étage porte droite, pour un loyer mensuel initial de 1285 euros et des charges provisionnelles de 85 euros par mois.

Par acte sous seing privé signé le 21/05/2019, [W] [G] se portait caution solidaire pour une durée maximale de 6 ans.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/07/2024 et dénoncé à la caution solidaire le 08/08/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3019,68 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 12/11/2024 à étude et 14/11/2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] ont respectivement fait assigner [N] [G] et [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;

— autoriser en conséquence l’expulsion de [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux loués soit dans l’immeuble soit dans un garde-meuble au choix des requérantes, aux frais risques et périls des requis ;

— condamner solidairement [N] [G] et [W] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 6039,36 euros, dette locative arrêtée au terme de septembre 2024 inclus, outre les intérêts légaux sur la somme de 3019,68 euros à compter du commandement de payer du 24/07/2024 et sur le solde à compter de la présente assignation ;

— condamner solidairement [N] [G] et [W] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 01/10/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer contractuel ;

— condamner [N] [G] et [W] [G] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer du 24/07/2024, de l’acte de dénonciation à caution.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 7] le 15/11/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 13/03/2025.

Les bailleresses, représentées par leur conseil, actualisent la demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10555,32 euros. Elles maintiennent l’ensemble des autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et s’opposent aux demandes reconventionnelles au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement et l’octroi de délais pour quitter les lieux.

[N] [G], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur une période de 36 mois. Subsidiairement, il demande des délais de paiement de 2 ans et un délai de grâce pour quitter les lieux.

Il indique avoir repris le paiement du loyer depuis le commandement de payer, mais ne pas avoir réglé le dernier loyer courant. Il travaille dans le domaine du télémarketing en tant qu’auto-entrepreneur et déclare des revenus entre 2500 et 3000 euros par mois. Il vit seul dans le logement. Il indique que depuis juillet 2023, il trouve des souris dans son logement.

[W] [G], régulièrement avisé, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et les bailleresses sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Les bailleresses, personnes privées, sont dispensées de la saisine de la CCAPEX. Elles sont donc recevables en leur action, l’assignation ayant été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 24/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[N] [G] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24/09/2024 à minuit, soit à compter du 25/09/2024.

[N] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’octroi de délais de paiement suspensifs est conditionné à la reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience. Or, il ressort du décompte produit par les bailleresses, et des preuves de paiement apportées par [N] [G], que les loyers de février et mars 2025 n’ont pas été réglés.

Les bailleresses s’opposent à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

S’agissant de la présence de nuisibles dans le logement, si le défendeur produit une photographie et un mail envoyé le 03/07/2023 au gestionnaire locatif, ISR26, pour informer de la présence de souris dans le logement, il n’est produit aucune mise en demeure aux bailleresses ou de constat récent venant prouver une indécence actuelle du logement.

La demande de [N] [G] sera dès lors rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [N] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Les bailleresses seront autorisées à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleresses, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[N] [G] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du 01/10/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

[W] [G], caution solidaire de [N] [G] en vertu de l’acte de cautionnement signé le 21/05/2019, sera condamné solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 01/10/2024 et jusqu’au 21/05/2025 inclus, date de la fin de son engagement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du décompte produit que [N] [G] reste devoir une somme de 10555,32 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 07/03/2025, mois de mars 2025 inclus, hors frais.

[W] [G], en sa qualité de caution solidaire par engagement du 21/05/2019, a été avisé de la dette locative par acte de dénonciation du 08/08/2024.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [N] [G] et [W] [G] au paiement provisionnel de la somme de 10555,32 euros, selon décompte arrêté au 07/03/2025, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Sur la demande reconventionnelle au titre des délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [N] [G] justifie d’une affiliation en tant qu’auto-entrepreneur depuis le 31/07/2022. Il déclare un revenu mensuel de 3000 euros. Il ressort du décompte locatif et des preuves de paiement de certains loyers produites par [N] [G] à l’audience qu’il est en capacité de régler les loyers. [N] [G] justifie également d’une demande amiable d’échéancier de paiement.

Les demanderesses, qui s’opposent à cette demande, ne produisent pas d’élément sur leur situation.

Par conséquent, la demande de [N] [G] sera accordée, et des délais de paiement sur une durée de 2 ans seront fixés selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle au titre des délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Les demanderesses, personnes privées, s’opposent à la demande d’octroi de délais.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que [N] [G] règle de manière irrégulière son loyer de 1509 euros, alors même qu’il déclare à l’audience des revenus mensuels entre 2500 et 3000 euros. Sur sa situation, il ne produit aucune pièce de nature à informer sur sa situation financière, sa stabilité professionnelle, et des recherches de logement.

Compte tenu de l’absence d’élément sur la situation personnelle, financière, sociale du défendeur, et à défaut de preuve de difficultés de relogement, la demande d’octroi d’un délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par les demanderesses et en équité, il y a lieu de prononcer la condamnation de [N] [G] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de condamner [W] [G] au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de condamner [N] [G] et [W] [G] aux dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 24/07/2024 et de sa dénonciation à la caution le 08/08/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 25/09/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 5], 1er étage porte droite, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] à faire procéder à l’expulsion de [N] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

REJETTE la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [N] [G] à [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] à compter du 01/10/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE solidairement [W] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 01/10/2024 et jusqu’au 21/05/2025 inclus ;

CONDAMNE solidairement [N] [G] et [W] [G] à payer à [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] la somme provisionnelle de 10555,32 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 07/03/2025, terme de mars 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [N] [G] à s’acquitter de la dette de 10555,32 euros par 23 mensualités de 439 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

AUTORISE [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [N] [G] à défaut de local désigné;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 7] de la présente décision ;

CONDAMNE [N] [G] à verser à [X] [P] épouse [Y] et [O] [F] épouse [P] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [N] [G] et [W] [G] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 24/07/2024 et de la dénonciation à caution le 08/08/2024 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection