TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03124 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PW7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JGJ, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [G]

née le 17 Décembre 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 06 février 2023, la SCI JGJ a donné à bail à Madame [F] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 850 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SCI JGJ a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024 à Madame [F] [G] pour la somme principale de 2.725,95 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 20 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 28 mai 2025, dénoncé le 02 juin 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCI JGJ a fait assigner Madame [F] [G] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 31 juillet 2025 aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,

Condamner Madame [F] [G] à payer à la requérante la somme provisionnelle de 4.168,59 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés, selon relevé de compte actualisé à la date du 12 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Madame [F] [G] et tous occupants de son chef sans droit ni titre, En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,Condamner Madame [F] [G] à payer à la requérante une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de Madame [F] [G], en un lieu désigné par celle-ci et à défaut, juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meuble ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix de la requérante et aux frais, risques et périls exclusifs de la requise, avec sommation pour cette dernière d’avoir à les retirer,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à la requise,

Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Madame [F] [G] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et juger qu’en pareille hypothèse, elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux,En tout état de cause,

Condamner Madame [F] [G] à payer à la requérante la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [F] [G] à payer à la requérante les entiers dépens de procédure, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025, la SCI JGJ, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant la dette locative à la somme de 5.684,95 euros, décompte arrêté au 11 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

La bailleresse précise que seule l’aide au logement est versée et qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement par la locataire depuis un an.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [F] [G] comparait en personne et explique avoir pris la décision d’arrêter de payer ses loyers en conséquence de l’absence d’eau chaude dans le logement loué.

Elle affirme que le chauffe-eau ne marche plus depuis deux ans, qu’elle a contacté un réparateur qui lui a indiqué qu’il fallait le changer et qu’elle a relancé la bailleresse plusieurs fois à ce propos sans résultat.

Elle indique avoir eu un problème avec sa banque, avoir perdu le RIB de la bailleresse et ne pas avoir obtenu de réponse à ses différentes sollicitations pour obtenir un nouveau RIB.

Elle ajoute avoir déposé une demande de FSL et que la bailleresse ne lui a jamais renvoyé le papier signé alors qu’elle s’était engagée à le faire.

La décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 02 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI JGJ justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer pour un arriéré locatif de 2.725,95 euros, visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [F] [G] le 19 décembre 2024.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 19 février 2025.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Madame [F] [G] fait valoir qu’elle a décidé de suspendre le paiement de ses loyers en raison d’une défaillance dans la fourniture d’eau chaude.

Toutefois, elle ne fournit aucun élément au soutien de son assertion et ne justifie pas avoir envoyé de courriers à la bailleresse pour signaler une défaillance du chauffe-eau.

Elle ne fournit pas plus de justificatifs venant étayer ses affirmations selon lesquelles elle aurait réclamé en vain le RIB de la bailleresse et la SCI JGJ aurait été défaillante pour remplir et signer le dossier FSL.

Ainsi, si Madame [F] [G] affirme qu’elle a cessé de payer les loyers en l’absence de fourniture d’eau chaude par la bailleresse, elle échoue à en rapporter la preuve.

Il en résulte que l’exception d’inexécution est infondée.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 04 juillet 2025 que Madame [F] [G] est débitrice de la somme de 5.684,95 euros.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [F] [G] à payer à la SCI JGJ la somme de 5.684,95 euros à titre provisionnel arrêtée au 04 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [F] [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 930 euros à compter du 20 février 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas révisable selon les dispositions contractuelles. La demande de la bailleresse à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [F] [G] ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que la bailleresse ne sollicite pas davantage.

De surcroit, elle n’a pas repris le versement du loyer résiduel courant avant la date de l’audience et le tribunal ne peut donc pas lui accorder de délais de paiement.

En conséquence, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer et des charges courants avant la date de l’audience, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [F] [G] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI JGJ qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SCI JGJ recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SCI JGJ pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à titre provisionnel à la SCI JGJ la somme de cinq mille six cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-quinze centimes (5.684,95 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 04 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] à payer à titre provisionnel à la SCI JGJ une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de neuf cent trente euros (930 euros), à compter du 20 février 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la SCI JGJ tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit révisable selon les dispositions contractuelles ;

DISONS que l’exception d’inexécution soulevée par Madame [F] [G] est infondée ;

CONDAMNONS Madame [F] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SCI JGJ de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION