TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Bénédicte DE GAUDRIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raphaëlle-Anne FERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08264 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2G5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bénédicte DE GAUDRIC, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Q], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaëlle-Anne FERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0872

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08264 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2G5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2016 à effet du 1er août 2016, Mme [D] [Q] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [I] [N] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 820 euros et d’une provision pour charges de 30 euros outre un dépôt de garantie de 1000 euros.

M. [I] [N] [B] a libéré les lieux au 3ème trimestre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, M. [I] [N] [B] a assigné Mme [D] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, outre le rejet des demandes de celle-ci, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  17085 euros (16065 + 850 +170) à titre de dommages-intérêts pour le non respect de son obligation de délivrance,

—  1053,03 euros en restitution des sommes indument conservées,

—  10000 euros au titre de son préjudice moral,

—  3000 euros au titre de la mauvaise foi de la bailleresse,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 18 décembre 2025 M. [I] [N] [B], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande outre le rejet des demandes de Mme [D] [Q], sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  17085 euros (16065 + 850 +170) à titre de dommages-intérêts pour le non respect de son obligation de délivrance,

—  1053,03 euros en restitution des sommes indument conservées, et à titre subsidiaire 1026,38 euros,

—  1000 euros au titre du dépôt de garantie,

—  6000 euros au titre de son préjudice moral,

—  3000 euros au titre de la mauvaise foi de la bailleresse,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DE GAUDRIC.

Mme [D] [Q], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes d’indemnisation du trouble de jouissance s’étendant du 18 juillet 2016 au 23 mars 2022,

— Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral et d’une mauvaise foi,

— Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de rappels d’indexation de loyer et rappels de charges,

— A titre subsidiaire : débouter M. [I] [N] [B] de ses demandes,

— En tout état de cause : condamner [I] [N] [B] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 27 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, au visa de ces articles et de la jurisprudence de la Cour de cassation, Mme [D] [Q] soutient que les demandes de M. [I] [N] [B] antérieures au 3 juin 2022 sont irrecevables car prescrites, ce que ce dernier conteste.

Il convient d’examiner la prescription pour chaque demande de M. [I] [N] [B].

Sur l’obligation de délivrance

C’est à la date de signature du bail, soit le 18 juillet 2016, que M. [I] [N] [B] était en mesure de savoir que le diagnostic technique ne lui avait pas été remis, étant précisé que cette obligation du bailleur était rappelée u contrat de bail qu’il a signé. Le délai de prescription a donc commencé à courir à compter du 18 juillet 2016.

S’agissant du défaut de conformité électrique du logement, M. [I] [N] [B] expose que c’est à l’occasion de la panne du lave-linge le 18 février 2021 qu’il en a eu connaissance. Par ailleurs, il situe la fin de son préjudice au 22 mars 2022. Le délai de prescription a par conséquence commencé à courir à compter de cette dernière date.

S’agissant de l’exposition à des produits dangereux, M. [I] [N] [B] les situe au mois d’octobre 2018. Le délai de prescription a donc commencé à courir au plus tard à compter du 31 octobre 2018.

S’agissant de l’obligation de ne pas occuper le logement pendant des travaux dans les parties communes et de rénovation de l’appartement, en l’absence de toute précision de date et de nature par le demandeur, il convient de considérer qu’il fait référence aux travaux du mois d’octobre 2018 dans les parties communes et dans son appartement ayant pris fin le 22 mars 2022. Au surplus, si Mme [D] [Q] évoque des travaux de de peinture, il s’avère que ceux -ci ont eu lieu au cours de l’année 2021 (facture du 1er mars 2021 pièce n°2 de la défenderesse). Le délai de prescription a par conséquent commencé à courir au plus tard le 22 mars 2022.

Enfin, s’agissant de l’absence d’eau chaude, M. [I] [N] [B] la situe du 28 décembre 2021 au 26 janvier 2022. C’est par conséquent à compter de cette dernière date que le délai de prescription a commencé à courir.

C’est à tort que M. [I] [N] [B] soutient que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en considérant, sans autre démonstration, qu’il s’agit d’un préjudice personnel lié à la personne même du demandeur – et non de désordres relatifs au logement – soumis au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil alors même qu’il fonde ses demandes sur l’obligation du bailleur de délivrance d’un logement décent en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit donc bien d’une action dérivant d’un contrat de bail soumise au délai de prescription triennal.

Il s’ensuit que l’action de M. [I] [N] [B] formée par assignation du 3 juin 2025 en paiement de la somme de 17085 euros à titre de dommages-intérêts pour le non-respect de l’obligation de délivrance, soit plus de trois ans après les différents points de départ de la prescription triennale examinés ci-dessus, est prescrite et que les demandes sont irrecevables.

De même, par voie de conséquence, ses demandes en réparation de son préjudice moral, liées à son préjudice de jouissance et en indemnisation de son préjudice résultant de la mauvaise foi de la bailleresse sont également irrecevables.

Sur la demande en paiement de la somme de 1053,03 en restitution des sommes indument perçues

M. [I] [N] [B] soutient que Mme [D] [Q] a obtenu indument les sommes suivantes demandées par courrier du 10 février 2022 pour la TOEM 2018 pour un montant de 130 euros, le rappel de révision de loyer 2020 pour un montant de 66,83 euros, le rappel de révision de loyer 2021 pour un montant de 117,82 euros ; par courrier du 5 mai 2023 pour un rappel de révision de loyer depuis juillet 2021 pour la somme de 302,70 euros ; par mail du 25 octobre 2023 pour un rappel de révision de loyer 2022 pour un montant de 373,44 euros et un rappel de révision de loyer pour les mois d’août et septembre 2023 pour un montant de 62,24 euros.

L’exécution d’un contrat de bail – dont relèvent le paiement des charges et la révision du loyer – est soumis au délai de prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et non au délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil. Ce délai est par conséquent de trois ans contrairement à ce que soutient le demandeur.

M. [I] [N] [B] ne peut invoquer l’arrêt de la Chambre sociale de la Cour de cassation du 6 janvier 2000 n°97-15.528) : en effet l’article 2244 du code civil applicable aux faits de l’espèce et en particulier à une mise en demeure du 17 mai 1995, disposait alors qu’une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire, interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir.

Or, l’article 2244 du code civil dispose dorénavant que le délai de prescription est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée. Il s’ensuit qu’une simple mise en demeure, qui n’est ni une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ni un acte d’exécution forcée, ne peut interrompre le délai de prescription au sens de l’article 2244 du code civil.

— Sur les charges

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce jour est celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu (Civ. 3e, 9 nov. 2017, no 16-22.445).

Aux termes de ses écritures, M. [I] [N] [B] explique que c’est à la date de réception du décompte adressé par Mme [D] [Q] qu’il a pu constater le refus de rembourser les sommes trop payées.

L’action en restitution des charges payées à la suite du courrier de Mme [D] [Q] du 10 février 2022, soit la somme de 130 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2018, est par conséquent prescrite et la demande est irrecevable.

— S’agissant de la révision du loyer

En application des dispositions susvisées, l’action de M. [I] [N] [B] en restitution du paiement du rappel de révision de loyer 2020 pour un montant de 66,83 euros et du rappel de révision de loyer 2021 pour un montant de 117,82 euros sollicités par courrier du 10 février 2022 de Mme [D] [Q] est prescrite et la demande irrecevable.

Sur la demande en restitution de l’indu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

M. [I] [N] [B] soutient que les sommes de 302,70 (rappel de révision de loyer depuis juillet 2021), 373,44 euros (rappel de de révision de loyer 2022) et 62,24 euros (rappel de révision de loyer pour les mois d’août et septembre 2023) qu’il a acquittées n’étaient pas dues puisque prescrites en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

De jurisprudence ancienne, le paiement d’une obligation prescrite ne permet pas la répétition (Req. 21 janv. 1935).

Par ailleurs l’article 2249 du code civil dispose désormais que le paiement effectué pour éteindre une dette ne peut être répété au seul motif que le délai de prescription était expiré.

Il s’ensuit que M. [I] [N] [B] ne peut obtenir la restitution de sommes versées alors que la dette de la bailleresse était prescrite.

Il ne fait aucunement la démonstration de violences et menaces de la part de celle-ci lesquelles ne peuvent être constituées par la seule évocation d’une éventuelle action en justice.

Il sera en conséquence débouté de sa demande en restitution de l’indu.

Sur la restitution du dépôt de garantie

M. [I] [N] [B] ayant été débouté de ses demandes en restitution du l’indu, il sera débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1000 euros. Il lui appartient d’encaisser le chèque remis par Mme [D] [Q].

Sur la demande reconventionnelle de Mme [D] [Q]

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [D] [Q] échoue à caractériser un abus du droit d’agir en justice. elle sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [N] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de Mme [D] [Q] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

RECOIT partiellement la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

DECLARE en conséquence irrecevables les demandes de M. [I] [N] [B] :

— En paiement de la somme de 17085 euros à titre de dommages-intérêts pour le non-respect de l’obligation de délivrance,

— En paiement de la somme de 6000 euros au titre de son préjudice moral,

— En paiement de la somme de 3000 euros au titre de la mauvaise foi de Mme [D] [Q],

— En restitution de la somme de 130 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018 ;

DEBOUTE M. [I] [N] [B] de sa demande en restitution des sommes de 117,82 euros, 302,70 euros, 373,44 euros et 62,24 euros au titre de la révision des loyers des années 2020 à 2023 ;

DEBOUTE M. [I] [N] [B] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [D] [Q] de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [I] [N] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [N] [B] à payer à Mme [D] [Q] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection