5AA Minute N°

N° RG 24/00611 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GO4P

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 26 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [E] [Y]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BG

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Charlotte JOLY, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [L]

né le 16 Janvier 1959 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 18 septembre 2023, la SCI BG, par l’intermédiaire de son mandataire la SAS [Adresse 6], a donné à bail un logement meublé à [Z] [G] située au [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre les charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SARL BG a fait signifier à [Z] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 268 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ; de justifier d’une assurance locative ; et lui a fait sommation de justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 19 janvier 2024, la SARL BG a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la [Localité 7] (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, la SARL BG a fait assigner [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en application des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil,ordonner l’expulsion de [Z] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publiquecondamner [Z] [L] au paiement des sommes suivantes :1 618 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Appelée à l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée d’office à l’audience du 14 mars 2025, date à laquelle elle a de nouveau été renvoyée, en raison de l’état de santé du défendeur, à l’audience du 11 avril 2025. A cette audience, l’affaire a été renvoyée d’office à l’audience du 9 mai 2025.

A l’audience du 9 mai 2025, la SARL BG, représentée par son conseil, reprend ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 3 415,90 au 6 mai 2025 et à préciser avoir observé une reprise partielle du paiement des loyers au mois d’avril et mai. Elle forme le vœu que la proposition d’apurement solde la dette.

[Z] [L] reconnaît le principe et le montant de la dette. Il explique que son épouse lui doit la somme de 100 000 euros par l’effet de leur divorce, qui est appelé à être prononcé le 4 juin 2025. Il perçoit une retraite de 1500 euros, outre une rente de 575 euros tous les 3 mois consécutivement à un grave accident du travail. Il acquitte tous les crédits souscrits au cours de la vie commune dont il estime la mensualité à 600 euros, et ce depuis 6 ans. Il propose de verser 150 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi, faute pour les services sociaux d’avoir pu contacter le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, date prorogée au 26 septembre 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

En cours de délibéré, le juge des contentieux de la protection a invité le bailleur à produire, par retour de courriel, la notification de l’assignation à la Préfecture de la [Localité 7], omise au dossier.

Cette pièce a été transmise le 13 juin 2025 ; il a été veillé au respect du principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera observé que le bail a été conclu entre la SCI BG, d’une part, et [Z] [G], d’autre part.

Pour autant, l’intégralité de la procédure a été diligentée entre la SARL BG, d’une part, et [Z] [L], d’autre part, sans que l’une ou l’autre des parties ne fasse valoir de difficulté sur ce point.

Il sera donc donné acte aux parties de l’erreur matérielle qui entache l’identité du locataire, dont le nom [L] sera conservé, et de la forme sociale du bailleur.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SARL BG justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 19 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SARL BG aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet du 18 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2025 que la SARL BG rapporte la preuve de l’arriéré de loyers, s’élevant à 3 415,90 euros.

Il convient de déduire du décompte la somme de 588,42 euros, imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner [Z] [L] à payer à la SARL BG la somme de 2 827,48 euros (3 415,90€ – 588,42€), au titre des sommes dues au 6 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2024 sur la somme de 2 268 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Les stipulations contractuelles, en ce qu’elles octroient au locataire un délai de deux mois pour régulariser l’arriéré locatif, seront dès lors conservées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 18 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de 2 mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 mars 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à effet du 18 septembre 2023 à compter du 19 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [Z] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à raison de mensualités de 150 euros.

Il expose qu’il est appelé à percevoir des sommes dans le cadre du règlement de son divorce, et qu’il perçoit des revenus rappelés dans les motifs, compatibles avec la mensualité proposée.

Il ressort des éléments communiqués que [Z] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SARL BG ne s’est pas réellement opposée à l’octroi de délais de paiement ; l’apurement total de la dette est par ailleurs envisageable dans les délais légaux.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à [Z] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [Z] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [L] [Z] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mars 2024, [Z] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [Z] [L] à son paiement à compter du 19 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces modalités s’appliqueront dès lors que [Z] [L] ne s’acquittera pas avec régularité des modalités de paiement précitées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [Z] [G] à payer à la SARL BG la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SARL BG aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 18 septembre 2023 entre la SCI BG d’une part, et M. [Z] [G] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 mars 2024,

CONSTATE qu’à compter de cette date, [Z] [L] est occupant sans droit ni titre du logement,

CONDAMNE [Z] [L] à payer à la SARL BG la somme de 2 827,48 euros, au titre des loyers, et charges impayés, arrêtés au 6 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 2 268 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE [Z] [L] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [Z] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [Z] [L] à payer à la SARL BG une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE [Z] [L] à payer à la SARL BG la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [Z] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, ceux de l’assignation, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [Z] [L] en application des dispositions de l’article R. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE