TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 07 février 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 février 2025

à Mme [U] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06322 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5R23

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 8 juin 2023, relatifs à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 545,19 euros et 74,59 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [E] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 5 684,23 euros, au 18 novembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [E] [U] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 produit la notification à la CCAPEX en date du 24 mai 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [E] [U] le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 8 octobre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 8 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [E] [U] par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 pour un arriéré locatif de 1 859,34 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 27 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [U] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Madame [E] [U] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 619,78 euros), à compter du 28 juillet 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SAS SOLINTER ACTIFS 1.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [E] [U] restait débitrice d’une dette locative de 5 173,79 euros au 4 octobre 2024.

Vu le décompte actualisé au 18 novembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 5 684,23 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [E] [U] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 5 684,23 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 5 173,79 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [E] [U], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [E] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 8 juin 2023 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 1], à effet au 27 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [E] [U] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 619,78 euros) ;

CONDAMNONS Madame [E] [U] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 5 684,23 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 5 173,79 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [E] [U] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [E] [U] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [E] [U] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [U] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,