TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [B] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [P] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00855 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Z2D

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 13 janvier 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00855 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Z2D

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 avril 2003 [Localité 4] HABITAT- OPH, anciennement dénommé OPAC de [Localité 4], a donné à bail à Madame [I] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 213,89 euros, outre une provision sur charges.

Madame [I] [E] est décédée 15 novembre 2022. Par courrier du 14 avril 2023, Monsieur [B] [E] en informait [Localité 4] HABITAT- OPH et indiquait être occupant du logement.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, PARIS HABITAT- OPH a fait assigner Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [I] [E] au jour de son décès et de l’occupation sans droit ni titre de l’appartement par Monsieur [B] [E],

— Son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique au besoin,

— Sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et jusqu’au jour du jugement, soit la somme de 3212,60 euros d’arriéré pour la période allant de la résiliation au jour de l’assignation, somme à parfaire,

— Sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du jour du jugement jusqu’à la libération effective des lieux, majorée de 30%,

— Sa condamnation à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité prolongée pour cause de maladie du magistrat ayant présidé la précédente audience.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT -OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif sauf à actualiser sa créance locative à 8156,60 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse, et précisé queque le dernier règlement datait de février 2023. Le bailleur a ajouté que Monsieur [B] [E] n’avait versé aucun justificatif à l’appui de sa demande transfert du bail.

Monsieur [B] [E] a comparu en personne. Il a exposé remplir les conditions pour pouvoir bénéficier du transfert du bail. Il n’a toutefois pas apporté aux audiences des 14 mars et 14 novembre 2024 les pièces utiles, admettant avoir été négligent. Il a verbalisé être le fils de la locataire prédécédée, avoir cohabité avec elle plus d’une année de son vivant, vivre désormais seul dans l’appartement et percevoir 3700 euros environ de revenus mensuels.

Monsieur [B] [E] a été autorisé à communiquer par note en délibéré au plus tard le 20 novembre 2024, les pièces justificatives utiles, en particulier celles portant sur ses ressources et sur sa cohabitation alléguée de plus d’un an avec sa mère.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [B] [E] n’a produit aucune note en délibéré alors qu’il y avait été autorisé.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Monsieur [B] [E] ne verse aux débats aucun justificatif pour étayer sa demande de transfert de bail. En tout état de cause, le niveau de ses ressources mensuelles de 3700 euros, tel qu’il l’a verbalisé à l’audience du 14 novembre 2024, et alors qu’il vit seul, exclut en toute vraisemblance qu’il remplisse la condition de revenus pour pouvoir bénéficier d’un logement social.

Les conditions du droit au transfert du bail ne sont donc pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [I] [E], soit au 15 novembre 2022.

Monsieur [B] [E] étant sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé. Il convient d’indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour du jugement, puis avec une majoration de 30% à titre de dommages et intérêts. Il sera fait droit à cette demande au regard de la faiblesse du montant du loyer, de la négligence manifeste de Monsieur [B] [E] pour justifier qu’il remplit ou non les conditions du transfert de bail sollicité, et de son niveau de revenus allégué à l’audience utile.

Dans ces conditions, le décompte du 8 novembre 2024 communiqué fait état d’un arriéré d’indemnité d’occupation généré à compter du 13 janvier 2023, soit postérieurement au décès de la locataire, et d’un montant de 8156,60 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse. Monsieur [B] [E] n’en conteste ni le principe ni le montant.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme, outre à une indemnité d’occupation non majorée à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à ce jour et une indemnité d’occupation majorée de 30 % à compter de ce jour et jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à [Localité 4] HABITAT -OPH la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 4] HABITAT -OPH et Madame [I] [E] relativement au logement sis [Adresse 3] à la date du décès de la locataire le 15 novembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à [Localité 4] HABITAT- OPH la somme de 8156,60 euros (décompte arrêté au 8 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à [Localité 4] HABITAT -OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (367,02 euros en octobre 2024), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à ce jour ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à [Localité 4] HABITAT- OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, outre une majoration de 30%, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou suite à l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à verser à [Localité 4] HABITAT- OPH 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection