TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e SCHAEFFER, M^e ANQUETIL, M^e LEBATTEUX SIMON, M^e DE PUYBAUDET,

M^e DUQUESNE CLERC, M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/05464

N° Portalis 352J-W-B7G-CWWXW

N° MINUTE :

Assignation du :

25, 26 Avril et 02 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0615

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Adresse 9], représenté par son syndic, la S.A.S. Jean Charpentier SOPAGI SA

[Adresse 7]

[Localité 13]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156

LA MAIF, es qualité d’assureur habitation de Monsieur [Z]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 17]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Madame [T] [L]

[Adresse 12]

[Localité 15]

représentée par Maître Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1361

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Madame [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentés par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 février 2025 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, prorogé au 17 juin 2025.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Mme [J] [R] est propriétaire d’un appartement au rez de chaussée de cet immeuble.

Mme [T] [L] est propriétaire d’une cave au sous-sol du même immeuble.

M. [D] [Z] et Mme [E] [I] épouse [Z] sont également propriétaires de deux caves dans l’immeuble.

La Maif est l’assureur des époux [Z].

Se plaignant d’une forte humidité dans son logement et d’eau coulant sur le mur de sa chambre, Mme [R] a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], les époux [Z], Mme [L] et l’assureur Allianz Iard en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, ce par actes d’huissier de justice des 14 et 15 janvier 2021 et afin d’obtenir une expertise judiciaire.

Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 13 janvier 2021.

M. [N] [X], l’expert judiciaire, a déposé son rapport le 15 décembre 2021.

Puis, par actes d’huissier de justice du 25, 26 avril et 2 mai 2022, Mme [R] a assigné au fond devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], les époux [Z], Mme [L] et l’assureur Allianz.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 22/05464.

Par acte d’huissier de justice du 11 octobre 2022, les époux [Z] ont assigné en garantie leur assureur Maif.

Cette seconde affaire enregistrée sous le numéro 22/12272 a été jointe à la première.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 18 juillet 2024, Mme [R] demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu le Règlement de copropriété

Enjoindre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], de modifier l’entablement en zinc sur l’appui de fenêtre dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Enjoindre à Madame [L] et Monsieur et Madame [Z] de supprimer l’obturation des soupiraux de leurs caves respectives, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], Madame [L] et Monsieur et Madame [Z] à payer à Madame [R] les sommes suivantes :

—  12 010,02 € TTC au titre des travaux de réfection de l’appartement

—  2 194,68 € au titre de la perte des affaires et du mobilier dégradés par l’humidité

—  17 700 € au titre du trouble de jouissance

—  360 € en remboursement de la facture de la société OMEGA

—  336 € en remboursement de la facture de la société ETB

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ET [Adresse 10], Madame [L] et Monsieur et Madame [Z] à payer à Madame [R] la somme de 8 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], Madame [L] et Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SELARL SCHAEFFER, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dispenser Madame [R], en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu le rapport de Monsieur [X] du 15 décembre 2021 ;

Vu les articles 1353 et suivants du Code civil ;

Vu les pièces produites aux débats ;

Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 11] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

Et, faisant droit aux demandes du syndicat des copropriétaires concluant :

1°/ A titre principal

DEBOUTER Madame [J] [R] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 11] ;

DEBOUTER Madame [J] [R] de sa demande d’injonction à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 11] de modifier l’entablement en zinc sur l’appui de fenêtre dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

DIRE que tous les travaux réparatoires incombant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 11] ont été réalisés comme l’a constaté l’Expert judiciaire.

DEBOUTER Madame [J] [R] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance pour un montant de 5.400 € ;

2°/ A titre subsidiaire

CONDAMNER ALLIANZ IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 11] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

DEBOUTER ALLIANZ IARD de sa demande de non-garantie ;

En tout état de cause :

CONDAMNER toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens de la procédure ".

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 17 mai 2024, les époux [Z] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Débouter Madame [J] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des époux [Z] ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait que le soupirail constitue une partie privative :

Débouter Madame [J] [R] de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre des époux [Z] ;

Débouter Madame [J] [R] de sa demande de condamnation sous astreinte des époux [Z] ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait que le soupirail constitue une partie privative et que les époux [Z] auraient une part de responsabilité dans la survenance des désordres subis par Madame [J] [R]

Limiter la part de responsabilité des époux [Z] à 10%

En conséquence,

Limiter la condamnation des époux [Z] à régler 10% des sommes qui seront finalement allouées à Madame [J] [R] au titre de la réparation de ses différents préjudices.

Limiter la condamnation des époux [Z] à régler 10% des sommes qui seront finalement allouées à Madame [J] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure et des dépens de l’instance.

En tout état de cause

Condamner la MAIF à relever et garantir les époux [Z] des condamnations financières qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

Condamner tout succombant à régler la somme de 4.000,00€ au époux [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 septembre 2024, Mme [L] demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées au débat

Déclarer Madame [T] [L] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Dire et juger que les causes des désordres affectant l’appartement de Madame [J] [R] trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité entre la façade de l’immeuble et le trottoir,

Dire et juger que Madame [T] [L] n’est en rien responsable des désordres et n’est pas davantage à l’origine des dégradations constatées dans l’appartement de Madame [R],

Débouter Madame [R] de toute demande d’injonction, qui plus est sous astreinte et de toute demande de condamnation à l’encontre de Madame [L], celle-ci n’ayant aucune et quelconque part de responsabilité dans les désordres subis par Madame [R], dans son appartement,

Décharger totalement et complètement Madame [L] de toute responsabilité,

Débouter Madame [J] [R] de toute demande à l’encontre de Madame [L],

Condamner Madame [J] [R] ou tout succombant à verser à Madame [T] [L] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Madame [J] [R] ou tout succombant, aux entiers dépens ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 juin 2023, la société Allianz Iard demande au tribunal de :

«  Vu l’Article 9 du Code de procédure Civile

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [X]

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD.

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 31 octobre 2023, la société Maif demande au tribunal de :

«  Vu les articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 699 et 700 du CPC

Il est demandé au tribunal de céans de :

DECLARER la MAIF recevable et bien fondée et ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

DEBOUTER Madame [R] de toutes ses demandes dirigées contre les époux [Z] et leur assureur MAIF au motif que les soupiraux sont des parties communes ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [R] de toutes ses demandes dirigées contre les époux [Z] et leur assureur MAIF au motif qu’il n’est pas démontré de lien de causalité entre les soupiraux et les dommages ;

A titre infiniment subsidiaire,

REDUIRE à de plus justes proportions les demandes de Madame [R] ;

JUGER que la part de responsabilité des époux [Z] ne peut excéder 10 % ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires, son assureur ALLIANZ et Madame [L] à garantir la MAIF de toute condamnation mise à sa charge ;

En tout état de cause,

DEBOUTER les époux [Z] de leur demande de garantie formulée à l’encontre de la MAIF en cas de condamnation au paiement d’une astreinte ;

DEBOUTER les défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions contraires ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 septembre 2024 et l’affaire a été plaidée le 13 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de ses demandes, Mme [R] fait valoir que :

— au mois de novembre 2018, des désordres sont apparus sous forme d’humidité très importante et d’eau coulant sur le mur de la chambre de son appartement ;

— elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur et du syndic ;

— les désordres existaient avant l’acquisition de son appartement en

2017 ;

— des experts amiables et l’architecte de l’immeuble ont identifié diverses causes à ces désordres ;

— les soupiraux de certaines caves ont été obturés et n’assurent plus la ventilation de celles-ci ;

— l’assemblée générale du 4 mars 2020 a décidé de prendre en charge les travaux de réouverture des soupiraux pour le compte de qui il appartiendra ;

— elle a été contrainte de solliciter une expertise judiciaire ;

— l’expert judiciaire a admis l’existence d’une humidité importante dans son appartement ;

— l’expert judiciaire a retenu plusieurs origines de l’humidité ayant affecté son appartement : les importantes fissurations entre les murs de façade et le bitume du trottoir ainsi que l’obturation des caves des époux [Z] et de Mme [L] comme facteur favorisant la stagnation d’humidité ;

— elle n’est pas responsable des désordres ;

— les désordres subis trouvent leur origine dans les parties communes et la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les soupiraux obturés se situent dans des caves privées et la responsabilité de Mme [L] et des époux [Z] est engagée en leur qualité de propriétaire ;

— l’obturation des soupiraux est établie et leur débouchage n’est pas démontré ;

— les soupiraux sont des abat-jours et donc des parties privatives selon le règlement de copropriété ;

— les soupiraux ont été bouchés de l’intérieur des caves par des parpaings et les propriétaires des caves sont responsables de cette situation sur la base des stipulations du règlement de copropriété ;

— l’expert judiciaire a précisé les travaux de reprise à réaliser ;

— les travaux de réouverture des soupiraux doivent être réalisés par les copropriétaires concernés et à leurs frais exclusifs ;

— l’expert judiciaire a évalué les travaux de reprise dans son appartement et il convient de retenir des devis actualisés ;

— l’expert judiciaire a retenu divers préjudices subis (perte de biens dégradés et trouble de jouissance) ;

— l’humidité est à l’origine du développement d’insectes xylophages et de son allergie ;

— son préjudice de jouissance perdure jusqu’à la réalisation des travaux de reprise ;

— le fait qu’elle avait ou non connaissance des problèmes d’infiltration lors de l’acquisition n’a aucun intérêt dans le présent litige ;

— une condamnation in solidum est justifiée car les deux causes des désordres ont concouru au même dommage.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que :

— depuis 2016, l’immeuble est assuré auprès de la compagnie Allianz Iard ;

— le défaut de joint à la jonction du pied de mur de façade sur rue et trottoir, dont il répond objectivement, a été corrigé en avril 2019 ;

— il a réalisé les travaux préconisés mais Mme [R] n’a pas mis en place le doublage ventilé suggéré par le cabinet Crea’tem ;

— il a mandaté une entreprise pour procéder à l’ouverture des soupiraux, mais ces derniers n’étaient pas bouchés et il n’y avait lieu qu’à réaliser un simple nettoyage ;

— les infiltrations auraient été d’une moindre ampleur si l’appartement avait été isolé avec un doublage ventilé et que l’appartement n’était pas surchauffé ;

— il y a un partage de responsabilité ;

— Mme [R] laisse volontairement perdurer ses préjudices en ne réalisant pas les travaux dans ses parties privatives ;

— les travaux de reprise du zinc sur l’appui de la fenêtre seront réalisés et la demande est sans objet ;

— Mme [R] avait connaissance des infiltrations avant l’acquisition de son appartement ;

— par son attitude, Mme [R] a retardé les travaux de reprise ;

— le préjudice matériel est contesté (reprise partielle du parquet et non totale) ;

— le doublage de la chambre vise à supprimer l’origine du sinistre et non une conséquence du sinistre ;

— s’agissant de travaux privatifs d’aménagement, ils sont à la charge de Mme [R] ;

— il n’y a pas lieu d’actualiser les devis au titre des travaux de reprise ;

— la réalité des dégradations d’affaires personnelles n’est pas justifiée ;

— le préjudice de jouissance est contesté et limité à 1.274,40 € ;

— la police d’assurance Allianz Iard est produite et sa garantie dégât des eaux mobilisable ;

— la simple connaissance des infiltrations et l’éventuelle négligence du syndicat des copropriétaires ne caractérisent pas une faute dolosive de nature à délier l’assureur de sa garantie ;

— il n’a eu connaissance de l’origine des désordres qu’à l’occasion de l’expertise judiciaire et il a été diligent pour supprimer la cause dont il répond objectivement (absence de joint sur la façade) ;

— son assureur doit le garantir.

De leur côté, les époux [Z] font valoir que :

— ils sont propriétaires des lots 13, 14, 27 et 32 (appartement et deux caves au sous-sol) ;

— l’expert judiciaire a conclu que la cause des désordres trouvait son origine dans le défaut d’étanchéité entre la façade et le trottoir et que les désordres étaient aggravés par l’obstruction des soupiraux en façades ;

— les travaux réparatoires ont été réalisés en avril 2019 concernant le joint ;

— l’expert judiciaire n’a pas déterminé, ni imputé les parts de responsabilité dans la survenance des désordres ;

— les soupiraux dans leur cave sont des parties communes en l’absence de précision dans le règlement de copropriété ;

— la demande de réparation doit être dirigée exclusivement contre le syndicat des copropriétaires ;

— au 30 mars 2021, le sinistre humidité était terminé ;

— la question de l’obturation des soupiraux est une cause résiduelle des désordres ;

— il existe un sérieux doute quant à l’obturation réelle de leur soupirail;

— en tout état de cause, leur part de responsabilité ne peut être supérieure à 10 % ;

— le quantum des préjudices est contesté ;

— leur assureur Maif doit les garantir.

En réponse, Mme [L] fait valoir que :

— elle est propriétaire d’un appartement et d’une cave n° 11 ;

— elle n’a pas été informée de la visite de sa cave privative ;

— son locataire lui a confirmé que la cave n’était pas bouchée en février 2020 ;

— son soupirail n’était pas bouché mais seulement sale ;

— l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réouverture des soupiraux condamnés, la création d’un nouveau soupirail au niveau de la cour et le nettoyage des soupiraux par les personnes concernées à leurs propres frais ;

— elle n’a pas empêché l’accès à sa cave ;

— l’expert judiciaire a constaté le 30 mars 2021 que l’appartement de la demanderesse était habitable et qu’il n’y avait plus d’humidité, seulement les traces des désordres ;

— l’éventuelle mauvaise ventilation des caves n’est pas le fait générateur selon l’expert judiciaire ;

— la reprise de l’appui de fenêtre a été faite le 21 octobre 2019 ;

— elle n’est pas responsable des désordres subis par Mme [R] ;

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur la base de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les préjudices sont contestés.

Pour sa part, Allianz Iard fait valoir que :

— la police d’assurance applicable au moment du sinistre n’est pas versée aux débats ;

— le sinistre ne peut être garanti en raison de la faute dolosive de l’assuré en application de l’article L113-1 du code des assurances ;

— l’expert judiciaire a retenu l’inertie du syndic à traiter l’origine des désordres ;

— l’absence de réaction est à l’origine des infiltrations qui ont duré 3 ans;

— l’autre cause du sinistre est la ventilation insuffisante des caves.

Enfin, la Maif fait valoir que :

— elle est l’assureur habitation des époux [Z] ;

— les soupiraux sont des parties communes dans le silence du règlement de copropriété ;

— la responsabilité de ses assurés n’est pas engagée ;

— il n’est pas démontré que les soupiraux étaient obstrués ;

— les travaux en façade ont permis de supprimer les infiltrations et l’humidité ;

— le lien entre les soupiraux et les dommages n’est pas démontré ;

— l’éventuelle obstruction des soupiraux n’est qu’une cause résiduelle de l’humidité ;

— les préjudices sont contestés et elle s’associe à l’argumentation de ses assurés ;

— en tout état de cause, leur part de responsabilité ne pourrait excéder

10 % ;

— la faute dolosive du syndicat des copropriétaires n’est pas caractérisée;

— la preuve d’une exclusion de garantie formelle et limitée n’est pas rapportée par Allianz ;

— en cas de condamnation, elle demande la garantie du syndicat des copropriétaires, de son assureur Allianz et de Mme [L] ;

— elle ne garantit que les dommages corporels ou matériels causés à autrui et non les astreintes.

*

Sur les demandes de Mme [R]

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise en outre que

«  chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble."

Sur ce,

Sur la matérialité des désordres et les responsabilités

En l’espèce, dans son rapport du 15 décembre 2021, l’expert judiciaire, après avoir visité l’appartement de Mme [R], considère que " le taux d’humidité qui a été présent dans l’appartement de Mme [R] n’est pas contestable… la consommation d’électricité… révèle un taux d’humidité hors du commun… la chambre était inhabitable… Les pièces de l’appartement sont aujourd’hui habitables. Aucune humidité seulement les traces des désordres…

Les importantes fissurations entre les murs des façades et le bitume du trottoir ont été reprises à la résine… De janvier 2017 à avril 2020, les eaux de pluies se sont infiltrées dans les murs de la cave par capillarité. L’eau et l’humidité se sont infiltrées dans les structures de l’immeuble. Nous avons également constatés les soupiraux des caves obturés, cela constitue un facteur favorisant la stagnation d’humidité.

Les causes des désordres trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité entre la façade de l’immeuble et le trottoir. Désordres aggravés par l’obstruction des soupiraux en façade. Le syndic a tardé à remédier aux désordres…

Conclusions synthétiques…

Infiltrations dans chambre de l’appartement de Mme [R] par la façade de l’immeuble.

Déchaussement à la jonction du bas de façade et du trottoir, fissures infiltrantes. Désordres par infiltrations dans les murs de façade des appartements du rez de chaussée.

Désordres générés par importantes infiltrations liaison façade/trottoir qui ont duré plusieurs mois ; plus le facteur aggravant du manque de ventilation des caves sous l’appartement.

Deux sources du désordre subi par Mme [R].

Inertie du syndic de la copropriété à traiter l’origine des désordres ".

Le rapport réalisé par la société d’architecture Crea’tem le 3 décembre 2018 faisait déjà état de la nécessité de reprendre les appuis en zinc, d’appliquer un joint entre l’enrobée et la façade, un hydrofuge sur le sous-bassement et la pose d’un doublage côté intérieur.

Les rapports des architectes sont donc cohérents entre eux.

Par ailleurs, il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble versé aux débats que les murs de façade de l’immeuble sont une partie commune, ce qui est au demeurant admis par les parties.

Le règlement de copropriété versé aux débats ne mentionne pas les soupiraux des caves parmi les parties privatives. Il précise que les parties privatives sont celles affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et liste certains éléments.

Mais, les soupiraux ne sont pas affectés à l’usage exclusif de chaque copropriétaire puisqu’ils assurent la ventilation du sous-sol de l’immeuble dans son ensemble.

Ainsi, non seulement ils ne sont pas expressément mentionnés comme parties privatives dans le règlement de copropriété de l’immeuble, mais ne répondent pas à la définition des parties privatives donnée par cet acte, de sorte qu’ils constituent également des parties communes en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que dans le silence des titres le gros-oeuvre et les éléments d’équipement commun sont réputés parties communes.

Ainsi, les désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires défendeur sera retenue en application de l’article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965.

Au demeurant, l’expert judiciaire relève un facteur particulièrement aggravant qui est l’inertie du syndic à traiter l’origine des désordres, car il est effectivement justifié que le syndic a reçu dès le 11 octobre 2017 un devis de l’entreprise Ttrebat afin de procéder à la réalisation du joint entre le soubassement façade et le trottoir, mais n’a pas engagé les travaux en urgence.

L’expert judiciaire relève également que le manque de ventilation des caves est un autre facteur aggravant. Il ne s’agit pas néanmoins de l’origine du sinistre comme le précise l’expert judiciaire. En outre, la manière dont quelques soupiraux parties communes auraient été obstrués est ignorée, tout comme l’auteur et l’époque de réalisation de cette opération. Les rapports des experts sont assez peu développés à ce sujet et sont en contradiction avec d’autres constats effectués par un entrepreneur mandaté pour le débouchage des soupiraux ou les occupants des lieux.

En réalité, la problématique des soupiraux rejoint celle du mur de façade et illustre un certain manque d’entretien de l’immeuble.

S’agissant de parties communes, il appartenait au syndicat des copropriétaires de procéder à l’entretien régulier des soupiraux et de s’assurer de la bonne ventilation des caves dans l’intérêt de la conservation de l’immeuble, ce qu’il n’a pas fait.

Dans ces conditions, les désordres trouvant leur origine dans les parties communes et la faute des époux [Z] ou celle de Mme [L] en lien avec une violation du règlement de copropriété n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de retenir leur responsabilité sans faute ou leur responsabilité délictuelle au côté de celle du syndicat des copropriétaires.

Les appels en garantie des époux [Z] et de la Maif sont dès lors sans objet.

De même, l’expert judiciaire ne retient aucune responsabilité de la demanderesse dans les désordres.

Il n’y a pas lieu de considérer que Mme [R] est responsable des infiltrations subies au sein de son lot.

Sur la demande au titre des travaux sous astreinte

Mme [R] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à modifier l’entablement en zinc sur l’appui de fenêtre dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte.

L’expert judiciaire indique effectivement qu’il convient de procéder à cette opération pour remédier aux désordres.

Dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose pas et indique que ces travaux seront réalisés, mais n’en justifie pas.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera condamné à y procéder sous astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

*

S’agissant de la demande de suppression de l’obturation des soupiraux sous astreinte dirigée contre Mme [L] et les époux [Z], elle sera rejetée en l’absence de responsabilité de ces derniers dans les désordres.

Au demeurant, ils justifient que les soupiraux litigieux n’étaient plus bouchés le 17 février 2022 lors de l’intervention de l’entreprise New Solutions et l’ont fait constater par huissier de justice en 2023 s’agissant de la cave des époux [Z].

Sur la réparation des préjudices

S’agissant des travaux de réfection de l’appartement, Mme [R] réclame une somme de 12.010,02 €.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu une somme de 10.049,04€ sur la base des devis [V] réalisés en 2020. Il indique que « le taux d’humidité hors du commun dans la chambre a rendu la pièce inhabitable. L’enduit plâtre (matériau hydrofuge) sur les petits voutains en briques de mâchefer a été altéré par l’eau. Les lambourdes sont scellées au plâtre et reposent sur le support qui a subi les infiltrations d’eau provenant de la façade rue. Altération parquet lambourdes scellements dans la totalité de la pièce… Nous confirmons le remplacement de la totalité des lambourdes et parquet de la chambre… ».

Mme [R] verse aux débats des devis en date du 20 mai 2024 de l’entreprise SCR pour un montant total de 12.010,02 € portant sur les mêmes travaux pour actualisation de sa demande.

Cette somme peut donc être retenue au titre des travaux de reprise dans les parties privatives de la demanderesse compte-tenu du délai écoulé entre les premiers devis et la date du prononcé du jugement.

S’agissant du préjudice de perte d’affaires et mobilier dégradés par l’humidité, Mme [R] réclame une somme de 2.194,68 €.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a validé ce poste de préjudice en indiquant que « le taux d’humidité hors du commun dans la chambre a eu pour effet de favoriser moisissures et pourrissement ».

Ce préjudice est suffisamment démontré par les factures d’achat des objets dégradés qui ont été versées aux débats et les conclusions de l’expert judiciaire qui les a retenues, outre des photographies des dégradations au dossier. Ce préjudice sera donc admis.

S’agissant du trouble de jouissance, Mme [R] réclame une somme de 17.700 €.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance de 5.061 € sur la base d’une proportion de 30 % de la surface de l’appartement concerné par les désordres, d’un loyer de 1.205 € et d’une durée de 14 mois. L’expert indique que les désordres sont apparus en novembre 2018 dans le logement de Mme [R]. Il indique que les travaux de reprise des fissurations ont eu lieu en avril 2020.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une facture du 16 avril 2019 de l’entreprise Ttrebat qui justifie que les travaux de reprise par

« réalisation d’un joint dans l’interstice entre le soubassement façade et trottoir travaux réalisés à 100 % » ont été réalisés en avril 2019, ce qui ne signifie pas pour autant que les désordres en lien avec l’humidité aient immédiatement pris fin.

Mme [R] verse aux débats un rapport du 15 mars 2023 qui conclut à la présence d’insectes xylophages dans le parquet de sa chambre sur la base d’analyses faites en laboratoire. Mais, il n’y a pas suffisamment d’éléments à la procédure pour permettre au tribunal de retenir que la chambre était inhabitable au-delà de la période fixée par l’expert judiciaire.

L’indemnité au titre du trouble de jouissance sera donc limitée à la somme 5.061 € proposée par l’expert.

S’agissant du remboursement des factures Omega et Etb, Mme [R] réclame 360 € et 336 €, mais n’a pas soumis ce poste de préjudice à l’expert judiciaire. Néanmoins, elle produit les factures évoquées et celles-ci sont bien en lien avec le traitement des désordres.

Ces sommes seront donc retenues et le syndicat des copropriétaires devra les lui rembourser.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires contre Allianz

Vu l’article L. 113-1 du code des assurances qui prévoit que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

La faute dolosive s’entend d’un acte délibéré de l’assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables.

C’est à l’assureur qui oppose une exclusion de garantie de rapporter la preuve de la réunion des conditions de fait de celle-ci.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’attestation de souscription d’un contrat d’assurance Allianz immeuble à compter du 1er janvier 2016 et comprenant une garantie dégâts des eaux et responsabilité civile immeuble. L’attestation précise qu’une garantie

« complément plus » a également été souscrite.

L’existence du contrat d’assurance est donc suffisamment justifiée par l’assuré.

S’agissant de la faute dolosive invoquée par l’assureur Allianz, si le syndic de l’immeuble n’a pas été particulièrement diligent pour procéder aux travaux de reprise, il n’est pas démontré qu’il s’agit d’un acte délibéré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables. Le comportement du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic dans la gestion du sinistre en cause, ne répond pas à la définition exigeante de la faute dolosive.

La garantie de l’assureur Allianz Iard est donc mobilisable et cette société sera condamnée à garantir intégralement son assuré, en ce compris les frais irrépétibles et dépens.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La Selarl Schaeffer avocats sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser à Mme [R] une somme de 6.000 € à ce titre compte-tenu de la durée de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux époux [Z] et à Mme [L] une somme de 2.000 € chacun à ce titre également.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées en équité.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au

greffe :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à reprendre l’entablement en zinc sur l’appui de fenêtre de Mme [J] [R] selon les préconisations de l’expert judiciaire dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard ;

ORDONNE que l’astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 6 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de travaux dirigée contre M. [D] [Z], Mme [E] [I] épouse [Z] et contre Mme [T] [L] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [J] [R] les sommes suivantes :

12.010,02 € au titre des travaux de reprise dans son

appartement ;

2.194,68 € au titre des biens mobiliers dégradés par l’humidité;

5.061 € au titre du préjudice de jouissance ;

360 € en remboursement d’une facture Omega ;

336 € en remboursement d’une facture Etb ;

6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations prononcées par le présent jugement, en ce compris les frais irrépétibles et dépens ;

REJETTE les demandes contre M. [D] [Z], Mme [E] [I] épouse [Z] et contre Mme [T] [L] ;

DECLARE sans objet les appels en garantie de M. [D] [Z], Mme [E] [I] épouse [Z] et de la Maif ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à M. [D] [Z] et Mme [E] [I] épouse [Z] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [T] [L] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

AUTORISE la Selarl Schaeffer avocats à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [J] [R] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 18] le 17 Juin 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée,

Madame Elyda MEY, Juge