TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1]

Copies exécutoires délivrées le:

à Me [Localité 18]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [P]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/06052 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ALYASMEEN PROPERTIES FRANCE, prise en la personne de son gérant, Monsieur [R] [O], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Véronique HENDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0882

DÉFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A. CABINET LOISELET [Localité 22] FILS & F. [H], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 16]

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A. CABINET LOISELET [Localité 22] FILS & F. [H], prise en son agence [Localité 21] et en la personne de ses représentants légaux y domicilié

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentés par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/06052 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; son syndic est le Cabinet Loiselet père, fils & Daigremont.

La SCI Alyasmeen properties (ci-après « la SCI »), dont le gérant est M. [R] [O], a acquis en 2012 un appartement situé au 4ème étage de cet immeuble.

La société Natiocrédibail est également copropriétaire au sein de cet immeuble.

Par exploit du 9 juin 2020, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 19 février 2020, à titre principal, et de certaines de ses résolutions, à titre subsidiaire.

Par ordonnance rendue le 29 novembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré la SCI irrecevable en sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 19 février 2020 dans son ensemble.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la SCI demande au tribunal de :

« I-SUR LES RESOLUTIONS 5, 6, 7, 8, 9, 13.2, 13.3, 13.4, 15, 22, 24 et 27

PRONONCER la nullité des résolutions 5,6,7,8,9,13.2,13.3,13.4,15,22,24 et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en raison de l’absence de tout mandat/pouvoir de M. [G] pour représenter la société NATIOCREDIBAIL.

JUGER que toutes les décisions prises, en application des résolutions 5, 6, 7, 8, 9, 13.2, 13.3, 13.4, 15, 22,24 et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020, seront rétroactivement anéanties.

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :

— Convoquer les parties

— Se faire communiquer toutes pièces utiles dont l’original du pouvoir de M. [G] au nom de la société NATIOCREDIBAIL portant sur le bien situé au [Adresse 6] adressé par le Syndicat des Copropriétaires à la SCI ALYASMEEN PROPERTEIS France le 31 mars 2020.

— Dire si ledit pouvoir est un document « fabriqué » ou s’il est authentique.

— Dire que les frais inhérents à la mesure d’expertise seront à la charge du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6].

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la transmission de la feuille de présence et les pouvoirs afférents à l’assemblée générale du [Adresse 6] du 2 juillet 2020 sous astreinte de 500,00€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

II – SUR LES RESOLUTIONS 13.2, 13.3 et 13.4

PRONONCER la nullité de la résolution 13.2 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020 sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

PRONONCER la nullité de la résolution 13.3 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020 sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

PRONONCER la nullité de la résolution 13.4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020.

III – SUR LA RESOLUTION 27

PRONONCER la nullité de la résolution 27 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020 en raison du fait que la demande n’a pas été adressée en lettre recommandée avec accusé de réception avant l’envoi de la convocation de ladite assemblée.

PRONONCER la nullité de la résolution 27 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020 en raison de l’absence de qualité à agir de la SCI MARCEAU 21.

PRONONCER la nullité de la résolution 27 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 19 février 2020 en raison de la modification de la résolution sollicitée par la SCI MARCEAU 21.

En conséquence,

JUGER que l’autorisation donnée à la société NATIOCREDIBAIL, de procéder aux travaux d’installation de la tourelle d’extraction des fumées et des odeurs en toiture, à l’aplomb de la gaine d’extraction utilisée par l’enseigne NOURA qui exploite le restaurant situé au rez de chaussée de l’immeuble, sera anéantie rétroactivement et les travaux exécutés seront démolis.

IV EN TOUT ETAT DE CAUSE

ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], représenté par la société Cabinet LOISELET [Localité 22] ET FILS ET [H], de retirer des annexes du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 19 février 2020 les pièces suivantes :

— La lettre de Me [S], Avocat des époux [F], en date du 10/02/2020

— Le rapport de M. [N] daté du 17/02/2020

— La lettre de la Ville de [Localité 20] du 17/02/2020

— La lettre de M. [N] à la Ville de [Localité 20] en date du 5/02/2020

— La lettre de M. [N] au Syndic en date du 17/02/2020

— Le rapport [W] en date du 18.11.2019.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par le Cabinet LOISELET [Localité 22] ET FILS [H] au siège social à [Adresse 17] et à son agence située [Adresse 23] de toutes ses demandes.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], représenté par le Cabinet LOISELET [Localité 22] ET FILS [H] au siège social à [Adresse 17] et à son agence située [Adresse 23] aux entiers dépens.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], représenté par le Cabinet LOISELET [Localité 22] ET FILS [H] au siège social à [Adresse 17] et à son agence située [Adresse 23] à verser à la SCI ALYASMEEN PROPERTIES France la somme de 5 000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande du tribunal de:

« Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées aux débats ;

— DEBOUTER la SCI ALYASMEEN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

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— CONDAMNER la SCI ALYASMEEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI ALYASMEEN aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 11 décembre 2023 et fixée à l’audience du 20 novembre 2024, puis mise en délibéré au 18 février 2025, prorogé au 11 mars 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8, 9, 13.2, 13.3, 13.4, 15, 22, 24 et 27 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 19 février 2020 pour défaut de pouvoir d’un mandataire de l’un des copropriétaires, et les demandes de production de pièces et d’expertise graphologique

La SCI soutient que les résolutions n°5, 6, 7, 8, 9, 13.2, 13.3, 13.4, 15, 22, 24 et 27 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires doivent être annulées, au motif de l’absence de tout mandat/pouvoir de M. [G] pour représenter la société Natiocrédibail, copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 2].

Elle expose que le pouvoir de M. [G] ne comporte pas le nom du représentant légal de la société Natiocrédibail, ni sa signature, et qu’il ne précise pas l’identité du mandataire qu’elle a désigné pour la représenter.

La SCI en déduit que cette société ayant pris part au vote sur la base de ces pouvoirs irréguliers, les résolutions auxquelles elle a participé doivent être annulées pour défaut de pouvoir.

Elle fait valoir que le pouvoir permanent conféré à M. [G], qui lui a été communiqué suite à sa demande es qualités de présidente de cette assemblée, est le résultat d’un montage, conçu pour pallier a posteriori le défaut de pouvoir de M. [G] lors de l’assemblée générale du 19 février 2020.

Au soutien de sa démonstration, elle souligne que le pouvoir permanent, daté du 4 août 2016, lui a été opportunément communiqué 45 jours après son refus de signer les procès-verbaux d’assemblée générale, il comportait en outre la mention initiale et erronée de la qualité de copropriétaire de la société Natiocrédibail au [Adresse 10] ; puis, alors qu’elle sollicitait la communication d’un pouvoir permanent au sein de la copropriété du [Adresse 2], il lui a été communiqué un nouveau montage de ce pouvoir en date du même jour, apposé de signatures identiques et superposables, démontrant la fabrication d’un faux.

Elle sollicite en conséquence la sommation de communiquer l’original de la feuille de présence et du bon pour pouvoir, et requiert la nomination d’un expert graphologue pour vérifier la véracité dudit pouvoir au regard de l’original.

Décision du 11 Mars 2025

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En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le pouvoir permanent délivré par la société Natiocrédibail, copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], comme l’atteste la matrice cadastrale, à la SCI Marceau 21, elle-même représentée par M. [G], fonde son pouvoir pour représenter la société Natiocrédibail lors de l’assemblée générale du 19 février 2020.

Il réfute l’allégation du demandeur de production d’un faux en écriture en justice, et explique la similitude de signature par l’utilisation d’une signature électronique « tampon », usuellement utilisée dans la pratique commerciale, et mode de signature choisi par la société Natiocrédibail.

Il ajoute que l’étude comparative des deux pouvoirs permet de s’assurer que les mentions manuscrites et les signatures sont complètement différentes. Il argue également que dans le premier pouvoir, la signature de la SCI Marceau 21 comporte un tampon qui ne figure pas dans le second pouvoir de sorte que la transposition de l’un à l’autre n’était pas réalisable.

Le syndicat des copropriétaires explique que le premier pouvoir permanent comporte une erreur matérielle en désignant la société Natiocrédibail comme propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 11], car cette adresse est en réalité de son siège social, d’où la confusion lors de la réalisation de ce premier pouvoir.

Il précise que cette erreur matérielle a été ensuite corrigée par la rédaction d’un pouvoir permanent à la SCI Marceau 21 mentionnant la qualité de copropriétaire de la société Natiocrédibail au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], comme en attestent la matrice cadastrale et l’extrait Kbis de la SCI Marceau 21, versés aux débats.

**************

L’article 22-I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre d’un syndicat ».

En application de ce texte, les mandats doivent être écrits (Civ. 3ème, 30 mars 2017, n°16-13.249). Il peut y avoir mandat permanent dans le cas de crédit-bail, lorsque le crédit-bailleur donne mandat au crédit-preneur, le mandat doit être joint à la feuille de présence et sa validité contrôlée (CA [Localité 20], pôle 4, 2e ch., 12 mai 2021, n°18/02550: JurisData)

Si, en cours d’instance un copropriétaire argue de faux le mandat qui a été donné par un autre copropriétaire, les juges n’ont pas à procéder à des vérifications d’écriture prévue par les articles 287 à 298 du code de procédure, non plus qu’à la vérification de la signature si le demandeur n’apporte aucun autre élément de preuve. (Cass. 3ème civ, 9 mars 2005, n°03-12.596)

Sur ce

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société Natiocrédibail est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats le mandat de représentation que la société Natiocrédibail a confié à M. [G], es qualité de gérant de la SCI Marceau 21, crédit-preneur ayant financé l’achat du même lot par un contrat de crédit-bail.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/06052 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

Ce contrat n°Y00581AA intitulé « pouvoir » stipule que « Nous soussignés, Natiocreditbail SA, (…) agissant en qualité de propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 7] donne tous pouvoirs aux termes des présentes, à SCI Marceau 21, titulaire d’un contrat de crédit-bail, représenté par [I] [G], gérant, qui l’accepte, à l’effet de :

(…)

— D’une manière générale, faire le nécessaire pour assurer la représentation de notre société à toutes assemblées (assemblées ordinaires, extraordinaires, réunions du conseil syndical ou toutes assemblées nécessitées par la gestion de la copropriété) et nous tenir informés des décisions importantes qui auront été prises aux cours de ces assemblées et notamment, celles ayant pour effet d’intenter une action en justice.

(…)

Ce pouvoir général, donné dans le cadre de la gestion de la copropriété, pourra être révoqué à tout moment par le mandant au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception, dont une copie sera adressée en recommandé avec accusé de réception au Syndic de la copropriété ».

Ce pouvoir daté du 4 août 2016, et non résilié à la date de l’assemblée générale du 19 février 2020, est donc un mandat général confié à la SCI Marceau 21, par lequel la société Natiocrédibail autorise expressément la SCI Marceau 21 à accomplir tous actes d’administration notamment la représenter ou la faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que cette société disposait donc d’une délégation de vote valable pour toutes les assemblées générales, qui la dispensait de justifier, en début de séance, d’une délégation spéciale établie spécifiquement pour chaque assemblée.

Il est versé aux débats par la SCI Alyasmeen properties France la feuille de présence de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], qui comporte la signature de M. [G], qui a apposé par erreur son paraphe dans la case 1, dédiée au copropriétaire, et non dans la case 3, dédiée à la signature du mandataire.

Il est également versé aux débats la correspondance entre la SCI Alyasmeen, es qualité de présidente de séance de l’assemblée générale querellée, et le syndic, cette société refusant de signer le procès-verbal de ladite assemblée, faute de pouvoir régulier de M. [G] pour représenter la société Natiocrédibail, copropriétaire.

Par LRAR et courriel en date du 26 février 2020, adressé au cabinet Loiselet-Daigremont, la SCI a refusé de signer le procès-verbal au motif de la seule signature de M. [G], et du défaut du nom du représentant légal de la société Natiocrédibail, sa signature, et l’identité du mandataire désigné par cette société.

Par courriel en date du 5 mars 2020, le syndic lui répondait « J’ai bien reçu votre courrier recommandé où vous indiquez la nullité de l’assemblée générale car M. [G] n’aurait pas les signatures des propriétaires. Vous êtes tout de même mal placé pour avancer cela puisque vous avez signé votre pouvoir en séance sans la signature de vos mandants. Le pouvoir que vous nous avez remis a posteriori est incorrect. Il faut que votre mandataire signe dans le carré n°1, inscrire votre nom à gauche. Vous devez signer dans le carré n°3 et inscrire votre nom à gauche. De plus, M. [G] a un pouvoir permanent signé par Natiocrédibail ».

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/06052 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

Il s’évince de cette correspondance et des pièces versées aux débats que M. [G], es qualité de gérant de la SCI Marceau 21, crédit preneur, disposait d’un pouvoir permanent pour représenter la société Natiocrédibail et que la SCI Alyasmeen, présidente de séance, en avait connaissance.

Les erreurs matérielles commises par M. [G] en signant dans la case dédiée au propriétaire lors de l’assemblée générale querellée, et par la société Natiocrédibail en délivrant un premier pouvoir à la SCI Marceau 21 en identifiant le bien immobilier faisant l’objet du crédit-bail au [Adresse 10], ne sont pas de nature à établir une suspicion sur la réalité du mandat permanent conféré par le crédit-bailleur au crédit-preneur.

Le moyen relatif à la similitude des signatures, au soutien d’un montage pour établir un faux, est par ailleurs inopérant s’agissant d’une signature électronique, les mentions manuscrites différant par ailleurs entre les deux pouvoirs.

Il résulte des développements qui précèdent que la SCI Marceau 21 disposait du pouvoir de représenter la société Natiocrédibail lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 19 février 2020; dès lors, la SCI Alyasmeen properties France sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8, 9, 13.2, 13.3, 13.4, 15, 22, 24 et 27 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 19 février 2020 pour défaut de pouvoir d’un mandataire de l’un des copropriétaires

La SCI Alyasmeen Properties France n’apportant par ailleurs aucun autre élément de preuve à son allégation de faux de ce mandat permanent, elle sera donc également déboutée de sa demande de production de l’original du mandat et de vérification d’écriture.

2- Sur la demande d’annulation des résolutions n°13-2, 13-3 et 13-4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 19 février 2020 pour inéligibilité des personnes désignées comme membres du conseil syndical

La SCI Alyasmeen Properties soutient que le syndic a proposé que Mme [M], non-copropriétaire, soit élue membre du conseil syndical en qualité de représentante des époux [F], en violation des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, en conséquence la résolution 13-2 doit être annulée à ce titre.

En réfute le moyen de défense du syndicat des copropriétaires, qui argue que Mme [M] n’était en réalité que la représentante des époux [F], copropriétaires, qui auraient ainsi été élus car ces derniers n’avaient pas fait acte de candidature, ils n’ont en outre conférés aucun mandat à Mme [M] mentionnant cet acte de candidature, qui ne pourrait enfin être valide, à supposer qu’il existât, s’il était libellé au nom des époux puisque seul un des conjoints d’un couple marié peut être candidat éligible au conseil syndical, en application d’une réponse ministérielle en date du 27 janvier 2009.

Elle fait valoir que la résolution n°13.3 de cette assemblée doit être annulée pour les mêmes motifs, M. [G], non-copropriétaire, ne pouvant être élu membre du conseil syndical, n’ayant aucun lien avec la société Natiocrédibail au sens de l’article 21 de la loi de 1965.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/06052 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

Elle argue que la SCI Marceau 21 n’est pas copropriétaire, dès lors ni elle ni son gérant ne peuvent être membre du conseil syndical, seule pouvant être élu à ce titre le gérant de la société Natiocrédibail, étant souligné que M. [G] n’est pas le gérant de cette dernière.

Elle ajoute que l’acquéreur à terme, ce qui est le cas en l’espèce de la SCI Marceau 21, n’a pas encore acquis le bien et qu’il ne peut en conséquence se présenter comme membre du conseil syndical qu’à la fin du contrat de crédit-bail immobilier, qui en l’espèce n’est pas parvenu à son terme.

Elle souligne, en tout état de cause, que M. [G] n’est pas le crédit-preneur, mais simplement le gérant de ce dernier.

La SCI Alyasmeen properties excipe enfin de la nullité de la résolution 13-4, ayant élu Mme [Y] membre du conseil syndical, alors que le propriétaire du lot de copropriété est la SCI Amadom et non Mme [Y].

Elle précise que Mme [M] ne disposait pas d’un mandat lui permettant de faire élire la SCI Amadom, copropriétaire absent, la SCI Amadom n’ayant pas fait acte de candidature et son pouvoir ne mentionnant nullement ladite candidature.

Elle rappelle que Mme [M] n’est pas le représentant légal de la SCI Amadom.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [M] n’a pas été élue par la résolution n°13-2 membre du conseil syndical à titre personnel, mais es-qualité de représentante des époux [F], copropriétaires dans l’immeuble.

Il souligne la mauvaise foi de la SCI Alyasmeen, qui a elle-même tenté de faire élire membre du conseil syndical M. [P], qui n’est pas copropriétaire au sein de l’immeuble, résolution qui a été rejetée par un vote effectué à la majorité applicable de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il argue de la possibilité pour le représentant d’un copropriétaire de présenter la candidature de ce dernier, dès lors qu’il dispose d’un mandat général de représentation, ce qui était le cas de Mme [M] ; et que les textes relatifs à la copropriété sont parfaitement muets quant aux modalités de dépôt des candidatures au conseil syndical.

En ce qui concerne la résolution 13-3, il affirme que M. [G] était parfaitement en mesure de représenter la société Natiocrédibail par l’intermédiaire de la SCI Marceau 21, son pouvoir permanent étant à ce titre explicite.

Il ajoute que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que peuvent être désignés comme membres du conseil syndical les accédants et acquéreurs à terme, ce qui est le cas en l’espèce de la SCI Marceau 21, crédit-preneur.

S’agissant enfin de la résolution 13.4, le syndicat des copropriétaires rappelle que la SCI Amadon avait mandaté Mme [M] pour la représenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2020, et que ce pouvoir donne à cette dernière la possibilité de la représenter avec faculté de substitution, de sorte que cette dernière pouvait faire acte de candidature en son nom, le jour de cette assemblée générale, aucun écrit explicite en ce sens n’étant nécessaire.

Il soutient que Mme [Y] étant le représentant légal de la SCI Amadon, Mme [Y] pouvait en conséquence être élue membre du conseil syndical par candidature présentée par Mme [M], qui disposait d’un mandat pour le faire lors de cette assemblée.

*******************

L’article 21 alinéa 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi , les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet ».

Aux termes de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…) c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ».

En application de ces textes, l’élection d’une personne en tant que conseiller syndical s’effectue en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, et il incombe au juge de rechercher si le copropriétaire élu en qualité de membre du conseil syndical a fait acte de candidature à ce poste (Cass. Civ. 3ème, 16 mars 2011, n°10-10.553).

Toutefois, ce principe n’exclut pas un appel aux candidatures lorsque l’assemblée aborde la question de la désignation des membres du conseil syndical et permet au président de séance d’accepter les candidatures déclarées même au cours de l’assemblée, et même si le projet de résolution comporte le nom de candidats au moment où est abordée la rubrique de désignation des membres du conseil syndical. (13ème recommandation de la commission relative à la copropriété du 8 juillet 2010)

Le futur membre du conseil syndical doit être choisi parmi les copropriétaires, auxquels peuvent notamment être assimilés les associés d’une société immobilière d’attribution, ou les personnes bénéficiant d’un contrat de location-accession, soit les accédants ou acquéreurs à terme mentionnés à l’article 41 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Sur ce

Les résolutions querellées n°13-2, 13-3 et 13-4, relatives à l’élection des membres du conseil syndical, sont ainsi libellées :

Décision 13.2

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne Madame [M], représentant les époux [F], en qualité de membre du conseil syndical.

Son mandat commencera le 19/02/2020 pour se terminer le 31/08/2021.

Votent contre : 960/5400, ALYASMEEN PROPERTIES (FRANCE), [Localité 19]

Votent Pour : 2850/5400

Cette décision est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

Décision 13.3

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne Monsieur [G], représentant de la Société NATIOCREDIBAIL, en qualité de membre du conseil syndical.

Son mandat commencera le 19/02/2020 pour se terminer le 31/08/2021.

Votent contre : 960/5400, ALYASMEEN PROPERTIES (FRANCE), [Localité 19]

Votent Pour : 2850/5400

Cette décision est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

Décision 13.4

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne Madame [X], en qualité de membre du conseil syndical.

Son mandat commencera le 19/02/2020 pour se terminer le 31/08/2021. S’abstient : [Localité 12]

Votent contre : 900/5400, ALYASMEEN PROPERTIES (FRANCE),

Votent Pour : 2850/5400

Cette décision est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

La convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 19 février 2020, versée aux débats, comprenait le projet de résolution n°13, relatif à l’élection des membres du conseil syndical ; il ressort de sa rédaction en blanc -soit « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne M………… en qualité de membre du conseil syndical » – qu’aucun copropriétaire ne s’était présenté pour être élu es qualité de membre du conseil syndical avant la réunion de ladite assemblée.

Il résulte du procès-verbal de cette assemblée, produit aux débats, que M. [P], qualifié de « représentant de la SCI Alyasmeen », n’a pas été élu en qualité de membre du conseil syndical aux termes d’une résolution 13.1, et qu’il s’en est suivi la désignation des copropriétaires dont l’élection est querellée, en résolutions 13.2, 13.3 et 13.4.

2.1. Sur la demande d’annulation de la résolution 13.2

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment de l’examen de la feuille de présence de l’assemblée générale des copropriétaires, que Mme [M] est le mandataire de la société Amadon, de Mme [X] et des époux [F], et qu’elle n’est pas copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Dès lors, elle ne pouvait être élue membre du conseil syndical, car n’entrant dans aucune des catégories de personnes éligibles listées par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la résolution 13.2 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 19 février 2020 sera annulée.

2.2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°13.3

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [G] est le gérant de la SCI Marceau 21, elle-même crédit-preneur du lot de copropriété dont l’achat a été financé par le contrat de crédit-bail qui la lie à la société Natiocrédibail.

Dès lors, et en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, M.[G] es qualités de représentant légal de la SCI Marceau 21, crédit-preneur, était éligible à la fonction de conseiller syndical.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/06052 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

Par conséquent la SCI Alyasmeen properties sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°13-3 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 19 février 2020.

2.3. Sur la demande d’annulation de la résolution 13.4

Il résulte de l’examen de la feuille de présence de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires que Mme [Y] est désignée comme copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Dès lors, Mme [X] pouvait être valablement élue es qualités de membre du conseil syndical ; par conséquent la SCI Alyasmeen properties sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°13-4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 19 février 2020.

3- Sur la demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 19 février 2020, pour défaut de pouvoir de la personne en ayant sollicité l’inscription à l’ordre du jour

La SCI Alyasmeen properties fait valoir que la SCI Marceau 21 n’étant pas copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 5], elle n’avait pas qualité pour solliciter, par une lettre en date du 10 janvier 2020, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de la résolution n°27, qui n’a pu donc être valablement votée par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, et doit donc être annulée.

Elle soutient en outre que le syndic a modifié le projet de résolution en substituant sans droit à la rédaction originelle du projet de résolution l’identité de son auteur, en l’attribuant à la société Natiocrédibail alors qu’il émanait en réalité de la SCI Marceau 21, non copropriétaire, et qu’il s’agit en conséquence d’un faux.

Le syndicat des copropriétaires réplique en indiquant que l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, sollicitée initialement par la SCI Marceau 21, résulte de son pouvoir général de représentation, en exécution du mandat que lui a confié la société Natiocrédibail.

Il ajoute que la demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du projet de résolution n°27 a été effectuée par LR/AR le 10 janvier 2020, réceptionnée le 14 janvier 2020 par le cabinet Loiselet & Daigremont, et que le syndic a inscrit à l’ordre du jour la résolution sollicitée au nom de la société Natiocrédibail, s’agissant du copropriétaire représenté par la SCI Marceau 21.

****************

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ».

Aux termes de l’article 64 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 : «Toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec avis de réception ».

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que la société Natiocrédibail, copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 5], a confié le 4 août 2016 un mandat général de représentation à la SCI Marceau 21, versé aux débats.

Ce mandat général a été communiqué par la société Natiocrédibail au syndic de la copropriété par courrier recommandé en date du 16 août 2016 ; l’objet de ce courrier est identifié comme « pouvoir crédit preneur » ; aux termes de cette lettre officielle au syndic il est expressément mentionné que « Nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint la copie des pouvoirs signés par nos soins afin de permettre à notre crédit-preneur de nous représenter et exercer en notre nom tous les droits que nous tenons du règlement de la copropriété et de la loi ».

Selon les stipulations de ce mandat général de représentation confié par la société Natiocrédibail, crédit-bailleur, à la société SCI Marceau 21, crédit-preneur, qui l’a accepté, la société Natiocrédibail, agissant en qualité de copropriétaire, a donné à la SCI Marceau 21 tout pouvoir pour la «représenter et exercer tous les droits que nous tenons du règlement de la copropriété et de la loi ».

Par conséquent, la SCI Marceau 21 était dûment habilitée par la société Natiocrédibail, copropriétaire, pour inscrire à l’ordre du jour la résolution sollicitée, sollicitation en outre transmise dans les délais et la forme requis par les textes sus-visés, l’indication par le syndic dans le projet de résolution de l’identité du copropriétaire représenté et non du mandataire ayant sollicité l’inscription à l’ordre du jour du projet de résolution n’en entache pas la validité.

En conséquence, la SCI Alyasmeen properties sera déboutée de sa demande de nullité de la résolution n°27 pour défaut de pouvoir de la SCI Marceau 21 s’agissant de son inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2020.

4- Sur la demande de retrait des pièces annexes du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaire du 19 février 2020

La SCI Alyasmeen properties soutient que le maintien en annexe du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 19 février 2020 de documents qui n’ont pas été annexés à la convocation de ladite assemblée est illégal, car ces documents sont postérieurs à son déroulé.

Elle précise que l’annexion de ces documents laisse à penser qu’ils ont été discutés lors de l’assemblée, alors que, en réalité, le syndicat des copropriétaires a intégré des documents en réponse à une question posée par la SCI Alyasmeen, non débattue puisqu’il avait refusé de la porter à l’ordre du jour.

Elle fait donc valoir que cette annexion sauvage de documents non lus, non débattus en assemblé générale et postérieurs à cette dernière doit être régularisée par le retrait de ces documents, soit :

— La lettre de M. [S], avocat des époux [F], en date du 10/02/2020

— Le rapport de M. [N] date du 17/02/2020 ;

— La lettre de la ville de [Localité 20] du 17/02/2020

— La lettre de M. [N] à la Ville de [Localité 20] en date du 5/02/2020 ;

— La lettre de M. [N] au syndic en date du 17/02/2020

— Le rapport [W] en date du 18/11/2019.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la demande de la SCI Alyasmeen ne repose sur aucun fondement juridique, et qu’il lui appartient, en application de l’article 1353 du code civil, de démontrer l’existence de l’obligation dont il sollicite l’exécution forcée.

Il ajoute que l’envoi de ces documents ne peut en tout état de cause aucunement être qualifié de sauvage, comme le soutient la demanderesse, car ils illustrent un point d’information évoqué lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2020, en résolution n°30.

*****************

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il appartient aux parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

Au soutien de sa demande, la SCI Alyasmeen properties produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du mercredi 19 février 2020, dépourvu de toute annexe.

Aux termes de la résolution n°30 de cette assemblée générale, il est simplement retranscrit un point 30 intitulé « Information », qualifié «d’examen sans effet décisionnaire des questions non inscrites à l’ordre du jour », qui stipule que « Le courrier de Maître [S] en réponse à notre courrier recommandé du 18 novembre 2019 pour obtenir le rebouchage de la mezzanine entre le 5ème et le 6ème étage et le document de M. [N] concernant les autorisations des travaux de ravalement de la façade seront adressés aux copropriétaires par courrier séparé ».

La SCI Alyasmeen properties, qui échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, de l’envoi des courriers querellés en annexe du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 février 2020, sera déboutée de sa demande de retrait de ces pièces, dont elle ne démontre pas l’existence.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Alyasmeen Properties succombant en l’essentiel de ses demandes sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/06052 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSKXK

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Alyasmeen Properties, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

ANNULE la résolution n°13.2 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] en date du 19 février 2020 ;

DEBOUTE la SCI Alyasmeen properties France du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE la SCI Alyasmeen properties France aux entiers dépens;

CONDAMNE la SCI Alyasmeen properties France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 20] le 11 Mars 2025.

La Greffière La Présidente