TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01808 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4DM

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. COPPER 2.0

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.S. CIAN ENTREPRISE,

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume BOUREUX, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. F.G.D

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume BOUREUX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 01 Avril 2025

ORDONNANCE du 06 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 06 octobre 2021 et avenant du 29 mars 2022, la SCI Cooper 2.0 a consenti à la SAS Cian Entreprise un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8] Lez Haubourdin [Adresse 1], pour une durée de dix années à compter du 23 décembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 192000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 48000 euros.

La SAS FGD s’est portée caution solidaire des engagements du preneur à l’égard du bailleur.

Les loyers étant impayés, la SCI Cooper 2.0 a fait signifier le 14 août 2024 à la SAS Cian Entreprise et la SAS FGD, un simple commandement de payer puis par actes du 23 octobre 2024, a fait assigner les mêmes, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, en paiement de sommes.

Les loyers étant impayés, la SCI Cooper 2.0 a fait signifier le 11 octobre 2024 à la SAS Cian Entreprise et SAS FGD un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 1er avril 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Cooper 2.0 représentée par son avocat réactualise ses demandes et sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1343-2 et 1728 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu le bail commercial du 6 octobre 2021,

Vu le commandement de payer du 11 octobre 2024,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail au 12 novembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la société CIAN ENTREPRISE et de tous occupants de son chef du local commercial situé au [Adresse 3], appartenant à la société COPPER 2.0, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 48 heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec le concours de la [Localité 7] Publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— Autoriser la société COPPER 2.0 à déplacer les meubles et objets meublants qui seraient laissés sur place en tout lieu à sa convenance, aux frais, risques et périls de la société CIAN ENTREPRISE ;

— Condamner par provision la société CIAN ENTREPRISE à payer à la société COPPER 2.0 :

-25.588,23 euros TTC au titre du solde de l’indemnité d’occupation du 1er trimestre 2025,

— Une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant équivalent au loyer augmenté de la provision sur charges et de la TVA, soit actuellement 75.588,23 euros TTC par trimestre, avec indexation annuelle et régularisation annuelle des charges, taxes et impôts fonciers, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux et la restitution des clés ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire seraient accordés à la société CIAN ENTREPRISE,

— Ordonner qu’au moindre défaut de paiement, à leurs dates d’exigibilité, d’une échéance fixée par le Juge ou d’un loyer et accessoires courants, et sans mise en demeure préalable :

— La société CIAN ENTREPRISE sera déchue du bénéfice du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— La clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société CIAN ENTREPRISE et tous occupants de son chef pourront être expulsés sans délai des locaux appartenant à la société COPPER 2.0, avec le concours de la [Localité 7] publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Débouter les sociétés CIAN ENTREPRISE et F.G.D. de tous leurs chefs de demandes, moyens, fins et conclusions ;

— Condamner la société CIAN ENTREPRISE et la société F.G.D, solidairement, à payer une somme de 4.000 euros, par provision, à la société COPPER 2.0, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société CIAN ENTREPRISE et la société F.G.D, solidairement, aux entiers dépens, dont ceux d’ores et déjà liquidés à la somme de 2.774,77 euros.

La SAS Cian Entreprise et la SAS FGD représentées, reprenant oralement leurs écritures déposées à l’audience sollicitent du juge des référés de :

Vu les articles 21 du code de procédure civile et 131-1 du code civil

Vu les articles 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil

Vu les articles 1104 du code civil,

Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

Avant dire droit,

— Désigner tel médiateur qu’il lui plaira aux fins de procéder, par voie de médiation entre les Parties, à la confrontation de leurs points de vue, afin de leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

— Renvoyer la cause et les Parties à une audience ultérieure ;

A défaut,

— Annuler les commandements de payer délivrés les 14 août 2024 et 11 octobre 2024 et dire qu’ils sont nuls et de nuls effets ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses quant à la validité des commandements délivrés les 14 août et 11 octobre 2024, aux sommes réclamées et au décompte transmis par COPPER 2.0 ;

— Enjoindre la société COPPER 2.0 d’avoir à émettre un avoir a minima de 49.008,68 eurosTTC au titre des sommes contestées, incluant l’avoir de 7.677,94 eurosTTC dû au titre des travaux non réalisés (gabions) ;

— Condamner en conséquence, à titre provisionnel la société COPPER 2.0 à rembourser la somme de 49.008,68 euros TTC à la société CIAN ENTREPRISE ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de COPPER 2.0 ;

— Rejeter en conséquence, la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Débouter la société COPPER 2.0 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dans tous les cas,

— Ordonner la suspension rétroactive des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 octobre 2024 jusqu’à l’acquiescement aux saisies conservatoires ;

— Accorder en conséquence, des délais à la société CIAN ENTREPRISE pour la période que votre Juridiction estimerait non couverte postérieurement au dernier jour du mois du commandement jusqu’à la date d’acquiescement aux saisies conservatoires ;

Subsidiairement,

Si par impossible votre Juridiction déboutait la société CIAN ENTREPRISE d’une ou de toutes ses contestations et considérait que la société CIAN ENTREPRISE demeurait redevable de certaines sommes envers la société COPPER 2.0,

— Ordonner la suspension rétroactive des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 octobre 2024 jusqu’au paiement effectif des sommes qui seraient mises à sa charge au titre de l’ordonnance à intervenir, déduction faite des saisies opérées ;

— Accorder les plus larges délais à la société CIAN ENTREPRISE pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge au titre de l’ordonnance à intervenir, déduction faite des saisies opérées ;

— Débouter en conséquence, la société COPPER 2.0 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner la société COPPER 2.0 à verser à la société CIAN ENTREPRISE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société COPPER 2.0 aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de médiation

Les défenderesses sollicitent une mesure de médiation, afin qu’un tiers neutre puisse permettre des échanges entre les parties et la conclusion d’un accord entre les parties.

En l’absence d’accord sur ce point entre les parties, il n’y a pas lieu de désigner un médiateur.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

La SCI Cooper 2.0 justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 18 décembre 2024.

Sur la nullité des commandements de payer du 14 août 2024 et du 11 octobre 2024 ou sur l’existence de contestation sérieuse

Les défenderesses poursuivent la nullité du commandement de payer du 14 août 2024, au motif qu’il ne mentionne pas le délai d’un mois pour régulariser la dette. La bailleresse expose que l’acte a été délivré sans viser la clause résolutoire.

En ce qui concerne le commandement du 11 octobre 2024, les défenderesses exposent que la délivrance d’un nouveau commandement de payer et de l’assignation, en paiement douze jours après, est de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire ; que cet acte a été délivré de mauvaise foi, avec une précipitation extrême et sans respecter les délais dans le cadre d’une stratégie contentieuse agressive.

La SCI Cooper 2.0 conclut au rejet de cette argumentation, en l’absence de toute mauvaise foi de sa part.

Il n’appartient pas au juge des référés qui n’en a pas les pouvoirs, d’ordonner la nullité d’un acte de procédure. L’acte du 14 août 2024 est intitulé “commandement de payer” et tend au paiement d’un arriéré de loyers. Il comprend le visa de l’article 145-17-I du code de commerce, pour fonder un futur refus de renouvellement (et non pas de l’article L145-41 du code de commerce). L’assignation du 23 octobre 2024 est une simple assignation en paiement et ce n’est qu’ultérieurement que le bailleur, par conclusions notifiées en cours de procédure, a formé une demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Quoi qu’il en soit dès lors que l’acte du 14 août 2024 n’est pas invoqué, pour fonder la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la question de la validité de cet acte est sans intérêt pour le présent litige. Il importe peu que le bailleur ait assigné en paiement, le 23 octobre 2024 peu après la délivrance du commandement de payer du 11 octobre 2024 dès lors qu’il ne demandait pas l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur n’a pas agi avec mauvaise foi, et les locataires n’ont pas pu se méprendre sur la portée de chacun des actes. La validité des commandements de payer n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 17 page 18 du contrat). Les causes du commandement de payer la somme en principal de 197.696,91 euros, délivré le 11 octobre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, et ne l’ont été que très postérieurement à l’expiration de ce délai.

Le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 11 novembre 2024, ce qu’il ne peut être que constaté par le juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Cian Entreprise sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats et du règlement en cours de procédure de l’intégralité des causes du commandement de payer, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SAS Cian Entreprise étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges prévus au bail.

Sur la demande en paiement

La SCI Cooper 2.0 sollicite la condamnation de la société Cian entreprise à lui payer la somme de 25588,23 euros TTC au titre du solde de l’indemnité d’occupation du 1er trimestre 2025.

Dès lors que la clause résolutoire a été suspendue, il s’agit non pas d’indemnité, mais de loyers. La créance n’est pas sérieusement contestable, la société Cian y sera condamnée à titre provisionnel, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la restitution du trop-perçu

Les défenderesses soutiennent que certaines sommes visées au commandement de payer du 11 octobre 2024 (dont les causes ont été depuis réglées), sont sérieusement contestables et notamment l’augmentation injustifiée de la provision pour charges (+115 % entre 2021 et 2022), pour laquelle le bailleur a émis des avoirs partiels (reconnaissant ainsi le bien-fondé de la contestation) ; le coût de l’assurance qui sur-garantit le bâtiment ; le coût des gabions (travaux jamais réalisés) ; les pénalités facturées, pour un montant total a minima de 49.008,68 euros.

La SCI Cooper 2.0 s’oppose indiquant que les provisions pour charges appelées en 2023 sont inférieures aux charges réelles et qu’elle serait même en droit de faire des appels plus importants. En ce qui concerne les frais d’assurance, la demande suppose une appréciation des clauses du bail, par le juge du fond afin de déterminer ce que sont les risques raisonnablement assurables selon les bonnes pratiques de la profession. Les pénalités ont été intégralement réglées, dès lors seul le juge du fond est à même d’apprécier s’il y a lieu à diminution de celle-ci eu égard à son caractère excessif, le juge des référés ne peut connaître de cette demande.

La mise en place de gabions a été votée par l’ASL en 2021 et des appels de fonds ont été réglés, puis restitués à la SCI Cooper 2.0, devenue propriétaire des lieux en 2023, en raison de la non-exécution des travaux. La SCI Cooper 2.0 ignore si elle doit les restituer à l’ancien propriétaire (société MVDR) ou à la locataire, et à ce jour la SAS CIAN Entreprise ne lui a jamais confimé que cette somme lui avait été facturée.

Selon l’article 835 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il appartient dès lors à la SAS Cian Entreprise et la SAS FGD d’établir que la créance dont elle sollicite le paiement, à titre de trop-perçu est non sérieusement contestable. Or la la SAS Cian Entreprise et la SAS FGD n’établissent pas le trop-perçu au titre des provisions pour charges, celles-ci ayant augmenté. Par ailleurs, le juge des référés ne peut d’une part, apprécier le caractère excessif de la clause pénale, qui a été réglée, ni se livrer à une interprétation du contrat en ce qui concerne les garanties devant être souscrites au titre de l’assurance des lieux loués, dont les primes sont répercutées sur le preneur. Enfin, il appartient préalablement à la SCI Cooper 2.0 d’établir le paiement de l’appel de fonds qu’elles ont réglé, pour l’exécution de travaux, qui doit selon elle leur être restitué.

Il apparaît ainsi, que la demande des défenderesses en remboursement d’un trop-perçu ne peut prospérer en référé.

Sur les demandes accessoires

La SAS Cian Entreprise et SAS FGD qui succombent supporteront solidairement les dépens, y incluant le coût des saisies conservatoires et de leur dénonciation, à l’exclusion du coût de la sommation de payer du 14 août 2024. La SAS Cian entreprise sera déboutée de sa demande pour frais irrépétibles.

Elles seront en outre condamnées solidairement à payer à la SCI Cooper 2.0, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à désigner un médiateur,

Constatons l’acquisition à effet du 11 novembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 06 octobre 2021 et avenant du 29 mars 2022, portant sur les locaux situés à [Localité 9] [Adresse 1],

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS Cian Entreprise et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 1],

— la SAS Cian Entreprise devra payer mensuellement à la SCI Cooper 2.0 à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Cian Entreprise à payer à SCI Cooper 2.0 la somme provisionnelle de 25588,23 euros TTC (vingt-cinq mille cinq cent quatre-vingt-huit euros et vingt-trois centimes) au titre du loyer et charges du 1er trimestre 2025,

Déboutons la SAS Cian entreprise, de sa demande en remboursement d’un trop perçu de charges,

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Déboutons la SAS Cian Entreprise de sa demande pour frais irrépétibles,

Condamnons la SAS Cian Entreprise et la SAS FGD solidairement entre elles, à payer à la SCI Cooper 2.0 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Cian Entreprise et SAS FGD solidairement entre elles aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 11 octobre 2024, du coût des saisies conservatoires et de leur dénonciation, à l’exclusion du cout de la sommation de payer du 14 août 2024 qui demeurera à la charge du bailleur ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET